租金收入在马来西亚须课税。以下说明LHDN要求您申报什么、可以扣除什么，以及如何申报——既不多缴也不少报。
本指南仅供一般参考。税务规则可能会调整。有关您个人情况的建议，请咨询合格的税务顾问。主要资料来源：马来西亚内陆税收局（LHDN），hasil.gov.my。 正在装修出租单位 →
是的。马来西亚居民所收取的租金收入，须依《1967年所得税法令》课税，并须在年度报税表中向LHDN申报。并没有一个免于申报的最低租金收入门槛——所有租金收入（扣除可扣税项后）都须接受评税。
租金收入按收款制评税——您须在实际收到租金的评税年度申报，而不是租金到期应付的那一年。预收租金（例如签约时预收3个月租金）会在收到的那一年一并评税，而不是分摊到整个租期。
对于非居民个人，租金收入按30%的统一税率就总租金收入课税，不得扣除任何费用。
依据LHDN第12/2018号公共裁决（《出租不动产所得》），您的租金收入如何课税，取决于您在租赁之外还提供了哪些服务：
| 分类 | 所得税法令条文 | 触发条件 | 税务处理 |
|---|---|---|---|
| 营业所得 | 第4(a)条 | 全面且主动地提供维修或支援服务（例如清洁、保安、餐饮服务、结构与外部维修） | 按营业所得课税；可申请资本津贴；申报较复杂 |
| 非营业（被动）所得 | 第4(d)条 | 只是单纯收取租金；不提供全面服务 | 按被动所得课税；可享可扣税项（见下文）；申报较简单 |
本指南涵盖法律层面 — 若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，无需承诺。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina马来西亚绝大多数个人住宅房东都属于第4(d)条——被动租金所得。本指南以适用于大多数房东的第4(d)条处理方式为主。
例外情况：如果您出租自住房屋的房间，同时也为租客提供膳食、洗衣或清洁服务（实际上等于经营寄宿生意），LHDN可能会将其重新归类为第4(a)条营业所得。
租客支付的、构成换取占用权对价的所有款项，都属于应课税的总收入，包括：
保证金与水电押金在收到时不属于收入——它们是负债（代租客持有的款项）。若押金被没收（例如租客弃租、房东保留押金），被没收的金额会在没收当年成为应课税收入。
依据第12/2018号公共裁决，以下纯粹且完全为产生租金收入而产生的开销，可予以扣除：
| 可扣除费用 | 例子 | 条件 |
|---|---|---|
| 贷款利息 | 房贷／物业贷款月供中的利息部分 | 只限利息——本金偿还部分不可扣除 |
| 门牌税（Cukai Taksiran） | 缴付给地方政府（DBKL、MBPJ、MPAJ等）的门牌税 | 只限物业已出租期间 |
| 地税（Cukai Tanah） | 缴付给州属地政局的年度地税 | 全额可扣除 |
| 火险／房东保险 | 建筑物火险保费 | 物业须处于出租或待租状态 |
| 维修与保养 | 水管维修、重新油漆、同类更换老旧地板、维修冷气 | 须为维持原有状况的维修；不是装修升级（见下文） |
| 管理／中介费 | 支付给注册地产经纪（BOVAEP注册）的找租客佣金；物业管理费 | 须与出租业务直接相关 |
| 服务费／管理费／维修基金 | 分层管理费、维修基金供款 | 适用于分层物业；按已出租期间计算 |
| 污水处理费（Indah Water／IWK） | 由房东支付的污水处理费 | 若由房东负担，可扣除 |
| 续租／重新招租费用 | 续租的律师费；招租广告费 | 须与该租赁直接相关 |
LHDN严格区分维修（恢复到原有状况——可扣除）与改善／装修升级（提升到超出原有状况——不可扣除）。这个区别至关重要，也是房东报税中最常见的错误来源：
| 情况 | 是否可扣除？ | 原因 |
|---|---|---|
| 以同规格更换损坏的热水器 | 可以——维修／更换 | 恢复到原有状况 |
| 把旧热水器升级成高档型号 | 不可——属改善 | 提升到超出原有状况 |
| 重新油漆墙壁（同规格） | 可以——属保养 | 维持原有状况 |
| 加装原本没有的特色墙 | 不可——属改善 | 属新增设施 |
| 修补漏水的水管 | 可以——属维修 | 恢复到可用状态 |
| 主动为整个单位重新布管 | 部分可扣除——属灰色地带；请咨询税务顾问 | 可能部分属维修、部分属改善 |
| 房贷利息 | 可以 | 依第12/2018号公共裁决允许 |
| 房贷本金偿还 | 不可以 | 属资本偿还，非费用 |
| 门牌税（Cukai Taksiran） | 可以 | 属该物业的开销 |
| 出售物业时的产业盈利税（RPGT） | 不可以 | 属另一独立税项，非租金费用 |
净租金收入（总租金扣除可扣税项后）会与您的其他收入合并，按马来西亚的累进个人所得税率评税。2025评税年度适用的税率如下：
| 应课税收入（RM） | 税率 | 该级距应缴税额 |
|---|---|---|
| 0 – 5,000 | 0% | 无 |
| 5,001 – 20,000 | 1% | RM150 |
| 20,001 – 35,000 | 3% | RM450 |
| 35,001 – 50,000 | 6% | RM900 |
| 50,001 – 70,000 | 11% | RM2,200 |
| 70,001 – 100,000 | 19% | RM5,700 |
| 100,001 – 400,000 | 25% | RM75,000 |
| 400,001 – 600,000 | 26% | RM52,000 |
| 600,001 – 2,000,000 | 28% | RM392,000 |
| 超过2,000,000 | 30% | — |
您租金收入的实际有效税率，取决于所有来源合计的应课税总收入，而不只是租金本身。一位应课税总收入为RM80,000的房东，其顶层级距的租金收入会按21%课税。
为了让这些规则更具体，以下是一位拥有一间全年出租公寓单位的房东的示范计算：
| 项目 | 年度金额（RM） | 备注 |
|---|---|---|
| 总租金收入（月租RM2,200） | 26,400 | 12个月 × RM2,200 |
| 减：贷款利息 | (8,400) | 月供中的利息部分 |
| 减：门牌税（Cukai Taksiran） | (600) | 缴给MBPJ的半年一次款项 |
| 减：地税 | (80) | 年度地税 |
| 减：火险保费 | (350) | 建筑物保障 |
| 减：服务费／管理费 | (2,400) | 每月RM200分层管理费 |
| 减：维修费用（冷气保养、小额水管维修） | (800) | 有单据记录 |
| 减：中介重新招租费用 | (2,200) | 新租约1个月佣金 |
| 净应课税租金收入 | 11,570 |
如果这位房东就业收入＋租金收入的应课税总收入为RM80,000，这RM11,570净租金收入落在21%级距内，须多缴约RM2,430的税款。以此情境计算，实际租金税负约为总租金收入的9.2%——远低于表面上21%的税率，原因正是可扣税项的作用。
租金收入须在您的年度所得税报税表中申报。没有营业收入的居民，须使用BE表格：
租金收入须填报在“法定收入”项下的“出租不动产收入”栏目。您须申报总收入与可扣税费用，净收入会计入主要的评税总额中。HK-4D表格（物业与总租金详情）是须附上的附件，列明您所有出租物业的详情。
若您的租金收入被归类为第4(a)条营业所得，则须改用B表格，电子报税截止日为6月30日。
LHDN要求记录须至少保存7年。对每一间出租物业，请保留：
LHDN可以审核报税表并要求提供任何已申报扣除项目的证明。若没有单据，扣除项目可能被拒绝，全部租金收入将成为评税基础，并可能附带罚款与利息。
如果您拥有多间出租物业，每间物业的收入与费用须分别评税。依第4(d)条，某一间物业的亏损（即可扣税费用超过租金）不能用来抵销另一间物业的盈利。但亏损可以结转，用来抵销同一间物业未来的收入。
如果您积极管理多间物业并提供全面服务，LHDN可能会把您的收入重新归类为第4(a)条营业所得——若您管理的单位超过几间，建议咨询税务顾问。
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