房东与租客维修责任
马来西亚（2026）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如需针对您租约的具体意见，请咨询合格的马来西亚律师。如需为您的出租单位安排维修与翻新工程，WhatsApp联系ClickBina

马来西亚的法律框架

马来西亚房东与租客普遍存在一个误解，以为有一部专门的成文法——“住宅租赁法令”——规定维修的权利与义务。事实并非如此。截至2026年，马来西亚尚未制定《住宅租赁法令》。相关法案曾被提呈与讨论，但均未生效。

因此，马来西亚住宅租赁中的维修义务，由以下三个渊源规范：

《1950年特定救济法令》（第137号法令）在一方寻求强制履行特定合约义务而非仅仅损害赔偿时，也具相关性。

实务上的含义是：租赁协议就是一切。一份清楚划分维修责任的完善协议，能防止大多数纠纷。而拟定不周或口头协议，会使双方面临只能透过诉讼或协商解决的昂贵争议。

房东负责的项目

依普通法与马来西亚标准租赁惯例，房东负责：

• 结构完整性。墙壁、屋顶、楼板、柱子与承重构件。房东须确保结构不会对住户构成危险。
• 防水与气密性。外墙、屋顶防水层与露台防水。来自外部的渗水（雨水渗入墙壁、屋顶漏水）属房东责任。
• 交楼时的主要系统。房东须在租期开始时，交付水管、电气、冷气、热水器等主要系统均处于正常运作状态的物业。
• 潜在缺陷。交楼时已存在但不可见的缺陷（例如瓷砖背后失效的防水层、逐渐老化的电气布线）属房东责任。
• 正常损耗维修。租期内正常使用造成的劣化——油漆褪色、门铰磨损、水龙头垫圈多年使用后老化——不属于损坏，而是自然老化，维修费用由房东承担。
• 共用或公共区域维修（有地物业）。外部排水沟、共用墙壁、屋顶天沟、车棚结构。

租客负责的项目

依马来西亚标准租赁协议与普通法，租客负责：

• 因疏忽或不当使用造成的损坏。租客、其家人或访客因粗心或故意行为造成的任何损坏——摔落重物导致的瓷砖破裂、撞击造成的浴缸裂纹、台面上的烧焦痕迹。
• 日常轻微保养。更换烧坏的灯泡、保持冷气滤网清洁、保持排水沟畅通、更换磨损的水龙头垫圈（视协议而定）。
• 保持物业清洁整齐。防止因疏于清洁造成的虫害；清理阳台与花园排水沟。
• 及时报告缺陷。若租客知悉渗漏或缺陷却未及时报告，导致损坏恶化，须为延误造成的额外损坏负责。
• 恢复改动。若租客未经许可对物业作出任何改动（例如为置物架钻孔、加装固定装置），退租时通常须恢复原状。

责任对照总表

此表反映马来西亚常见的租赁惯例。您租赁协议中的明示条款优先适用：

理解正常损耗

正常损耗是马来西亚租赁法（继承自英国普通法）的一项基本概念。它指的是物业因正常且合理使用而不可避免地逐渐劣化——而非因疏忽、粗心或故意损坏造成。

正常损耗的例子（房东承担费用）：

• 正常居住2至3年后油漆褪色或泛黄。
• 因家具移动在踢脚线上留下的轻微刮痕。
• 走道区域地毯经年累月被踩踏而变平。
• 水龙头垫圈多年使用后老化。
• 橱柜门缓冲铰链经3至5年后失去弹性。
• 高使用率淋浴区的填缝料轻微变色。

超出正常损耗的损坏的例子（租客承担责任）：

• 挂钩或撞击造成墙壁上的大面积凹洞。
• 摔落重物造成的瓷砖破裂。
• 热物直接放置在台面上造成的烧焦痕迹。
• 未及时清理造成的深层污渍。
• 宠物抓伤门框或地板。
• 破裂的窗玻璃（除非因外部原因）。

租期长短会影响判断门槛：居住3年的物业，自然会比居住12个月的物业显示更多损耗。房东在3年租期结束后更换整套厨房，无法合理地向租客索取全部更换费用——只能就超出正常老化的损坏部分求偿。

灰色地带与常见争议项目

以下项目在马来西亚租赁法中确实存在模糊地带，也是押金纠纷最常见的来源：

灰色地带的最佳解决方式，是拟定一份明确分配这些项目的完善租赁协议，而非留待退租时才争论。参见我们押金规则指南 →，了解押金保护与扣除规则。

何时可动用押金作维修用途？

保证金由房东持有，作为租客履行合约义务的担保。在马来西亚，标准保证金为2个月租金（另加半个月水电押金）。

房东可从保证金中扣除以下项目：

• 超出正常损耗的损坏，由租客、其家人或访客造成。
• 未付租金或未清缴的水电费。
• 清洁费用，若租客将单位留在明显比迁入时更差的状态（须有记录的基准状态作依据）。
• 恢复未经许可改动的费用。

房东不可扣除：

• 属房东责任的维修（结构性、防水、主要系统老化）。
• 正常损耗——这属房东的费用。
• 房东选择进行、超出恢复租前状态范围的改良。

关键要求：要成功就损坏作出扣除，房东必须有单位在迁入时状况的记录证据。附有日期戳记的迁入照片清单，是任何押金纠纷的基础。若无此记录，房东在任何纠纷中的立场都很薄弱——租客可径直主张损坏是原本已存在的。

关于马来西亚押金的完整框架，参见我们押金规则指南 →。

房东为维修进入前的通知

租客有权安宁使用物业——这是普通法下的默示条款。除非是真正的紧急状况（火灾、水浸、燃气泄漏），否则房东不得在未给予合理通知的情况下进入物业。

马来西亚的标准做法（也是租赁协议拟定的建议做法）：

• 房东就非紧急维修或检查，给予至少24至48小时的通知。
• 进入应在双方方便的时间——租客不应被要求为承包商到访而离开。
• 在真正的紧急状况下（爆裂水管、结构倒塌风险），房东或其承包商可不经事先通知进入，但应尽快告知租客。

若维修导致单位不宜居住怎么办？

若物业因房东未能进行必要维修而变得不宜居住——例如下雨时无法使用的屋顶漏水，或造成安全隐患的电气故障——租客依普通法可能有权：

• 按使用受损比例暂扣部分租金（部分租金减免）。
• 若违约情节足够严重，终止租赁并索取损害赔偿。
• 自行进行维修，并从租金中扣除合理费用（尽管这带有法律风险，不应在未取得法律意见的情况下进行）。

同样地，若租客造成损坏使物业不宜居住，在物业恢复之前，租客仍须承担租金与相关费用。

这些属于极端情况，最好透过清楚的租赁协议、及时的维修报告与房东积极的维护来避免。若纠纷发展至此阶段，双方都应寻求法律意见。

实务：由谁联系维修师傅？

即使房东在法律上须承担维修费用，租赁协议也应明确由房东安排维修师傅，还是由租客自行安排并申请报销。这在实务上很重要，原因是：

• 远程管理单位的房东未必能迅速回应；部分房东宁可让租客自行安排一定金额以下（例如RM300）的小额维修，并从租金中扣除。
• 自行安排维修师傅的租客，可能雇用无牌或不合格的技工，造成责任或质量问题。
• ClickBina可担任房东指定的承包商，处理计划性的租客交接与被动式维修，确保质量与响应速度，房东无需远程协调。

常见的维修安排方式：

应写入租赁协议的条款

一份稳健的租赁协议应明确处理以下与维修相关的要点，以防止纠纷：

• 小额水管维修的分配（例如水龙头垫圈、排水疏通）——订明门槛金额（例如RM200），低于此金额由租客负责。
• 冷气保养频率——说明由谁安排并支付年度保养（通常约定为租客安排、房东付款，或租客付款）。
• 灯泡与消耗品——确认属租客责任。
• 报告义务——租客须在知悉缺陷后X天内报告；未及时报告，租客须为延误造成的额外损坏负责。
• 进入通知——房东就非紧急进入给予24／48小时通知。
• 迁入清单——一份经签署并附照片的迁入清单纳入协议，作为押金用途的状况基准。
• 改动条款——任何改动须经书面同意；退租时恢复原状。

关于签约前准备单位的完整框架，参见我们准备出租单位指南 →与租赁物品清单交接清单 →。

渗水：最常见的维修争议

渗水造成的房东与租客争执，比其他任何维修都多，因为损坏的痕迹往往比成因更早被发现。这里适用与本页其他地方相同的处理原则：成因决定谁付费，而非水渍出现的位置。防水层失效、暗藏水管腐蚀，或来自楼上单位的渗漏，属业主的问题。堵塞的地漏中满是毛发、洗衣机水管溢出，或淋浴忘记关闭，则属占用者的问题。

实际困难在于，争论发生的当下，成因往往真的无从判断。双方最好先同意进行检查，再判定责任——看似爆裂水管的渗漏，往往其实是冷凝或密封失效，反之亦然。请以书面方式提出请求，保留有日期的照片，若单位属分层物业，也要记住渗漏可能根本不是源自该租赁单位。参见我们楼层间渗漏与冷凝 vs 渗水 →。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（第136号法令）——适用于马来西亚租赁协议的一般合约法；截至2026年生效。
• 《1950年特定救济法令》（第137号法令）——就损害赔偿以外的合约义务提供强制履行的规定。
• 普通法——英国普通法关于房东适居义务、安宁使用权与正常损耗的原则，已纳入马来西亚法律并由马来西亚法院适用。
• 全国购屋者协会（HBA）——就马来西亚租赁权利提供的消费者指引（www.hba.org.my）。
• 马来西亚律师公会——律师名录与法律指引（www.malaysianbar.org.my）。
• 注：截至2026年，马来西亚尚未制定《住宅租赁法令》。维修义务属合约性质并以普通法为依据。请咨询律师以取得针对您租约的意见。