押金扣除规则
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考，并非法律意见。押金纠纷的结果取决于具体的租约条款与证据。如需法律意见，请咨询具执业资格的马来西亚律师。 有押金纠纷问题 →

马来西亚租赁押金的运作方式

马来西亚的住宅租赁，通常在租期开始时收取两种不同的押金：

马来西亚并没有法定押金金额的规定。以上金额是巴生谷的市场惯例。关于押金结构的详细规则，请参见押金规则指南 →。

房东可以合法扣除的项目

由于没有《住宅租赁法令》，扣除的合法范围主要依据以下三项建立：

• 租约本身的明文条款——这正是为什么一份拟定完善的租约如此重要。
• 《1950年合约法令》（第136号法令）下的一般合约法——任何一方都可以就对方违约造成的损失提出索赔。
• 消费者索偿仲裁庭的裁决先例——一贯认为房东只能就租客违约造成的实际损失进行扣除。

合法的扣除项目包括：

• 超出正常磨损的物业损坏——损坏的配件、需要重新油漆（超出一般程度）的污渍墙面、损坏的地板、损坏的锁具或玻璃。
• 未付租金：租期结束时仍未付清的租金。
• 未付水电账单：依租约规定属租客责任、且在交房时仍未结清的账单。
• 清洁费用：若物业归还时（相较于交房时记录的状况）明显更脏或更凌乱。
• 清理遗留物品：租客搬走后遗留的物品，按合理市场价格清理。
• 复原费用：租客未经同意进行的改动（例如墙上打洞、加装固定物）的复原费用。

正常磨损：关键标准

正常磨损是指物业因长期日常使用而产生的自然、无可避免的损耗。这不属于租客的责任，房东不能就修复正常磨损的费用从押金中扣除。

消费者索偿仲裁庭采用“合理性测试”：一位理性的房东，在整个租期内因正常居住使用，会预期出现多少程度的损耗？

影响正常磨损判断的关键因素：

• 物品的使用年限：一张已使用10年、褪色的沙发，是自然老化，不是租客滥用。
• 租期长短：3年租约产生的磨损自然比1年租约多；评判标准会相应调整。
• 物品的性质：人流较多的区域（地板、入口处地毯）磨损速度自然比卧室墙壁快。

可扣除 vs 不可扣除：实例对照

扣除项目须逐项列明与记录

打算从押金中扣款的房东，应遵循以下流程，以提高扣款在纠纷中被支持的机会：

• 与租客一同进行联合检查，在交回空置物业当天进行。逐一巡视每个房间，对照交房清单，记录所有新增损坏。
• 拍摄所有损坏的照片，须有日期记录（可用手机的照片元数据），并清楚拍到损坏部位。
• 发出书面的逐项扣除通知给租客，列明每一项扣除内容、费用，以及支持证据（发票、报价单或收据）。
• 扣除项目必须有实际发票或市场报价作支持，而非随意订出的金额。仲裁庭不会接受没有凭证的扣款。
• 对非全新的物品须计入折旧。一张使用了5年的沙发若被租客损坏，不能按全新价格来更换，只能按折旧后的价值索赔。

押金退还的时间表

马来西亚并没有法定的押金退还期限。租约通常会订明一个期限（最常见为交回空置物业后14–30天）。若租约未订明，仲裁庭一般视14–30天为合理期限。

最佳做法流程：

• 第0天：租客交回空置物业；进行联合退租检查；记录电表读数；收回钥匙。
• 第1–7天：房东就任何须扣除的损坏取得维修报价；确认未结清的水电余额。
• 第7–14天：房东向租客发出书面的逐项扣除清单。
• 第14–30天：扣除后的净押金余额，透过银行转账退还租客；保留相关收据。

若押金退还的延迟超出合约或合理期限，本身就可能成为租客向仲裁庭提出索偿的理由。

透过消费者索偿仲裁庭提出异议

消费者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia，TTPM）是依据1999年《消费者保护法令》（第599号法令）设立的机构，受理租客（与房东）提出的押金纠纷索偿，上限为RM50,000。

若索偿金额超过RM50,000，或由房东（而非租客）作为申索方，则应向民事法庭提出（索偿RM100,000以下可向推事庭提出）。

另请参见房东不退还押金怎么办 →与押金规则指南 →。

房东避免纠纷的最佳做法

• 在租期开始时完成详细的交房清单，由双方签署并附上照片。这是任何押金纠纷中最重要的工具。
• 在租期中途进行检查（合理通知后），及早发现维修问题。
• 使用书面租约，清楚订明押金涵盖的范围、扣除流程与退还期限。可使用我们的租约范本。
• 及时回应维修请求。房东若忽视维修请求，会削弱自己在押金纠纷中的立场——租客可以主张损坏是因房东疏忽而恶化。
• 在约定期限内退还押金（或扣除说明）。没有正当理由无理扣留押金，本身就可能构成可被索偿的行为。

租客保护押金的建议

• 入住时签署交房清单——签署前先记录任何原本已存在的损坏。已签署的清单能保护您，不会被要求为原本就存在的状况负责。
• 入住当天彻底拍照（有日期记录），包括墙壁、地板、家电、固定装置。保留这些照片直到租期结束。
• 及时以书面形式报告损坏（WhatsApp也可作为记录），以免日后被指是您造成的。
• 归还前彻底清洁单位——专业清洁（3房单位约RM300–RM600）远比与房东争执清洁扣款划算得多。
• 以书面方式要求退还押金，注明交回空置物业的日期与银行账户资料。

详细的逐房检查清单，请参见交房清单指南 →。

交房清单的重要性

一份已签署的交房清单，是任何押金纠纷中最重要的文件。如果没有它，房东无法证明损坏是在租期开始后才发生的，租客也无法证明被指控的瑕疵原本就已存在。

完整的清单应涵盖：

• 每个房间：墙壁、地板、天花板、窗户、门与固定装置的状况。
• 所有家具与家电：物品、状况，以及任何原有的损坏或痕迹。
• 租期开始时的水电表读数（电力、水）。
• 已发出的钥匙、门禁卡与遥控器。

房东与租客都应签署这份清单，各自保留一份副本。退租检查时，会以同一份清单作为对照基准。可使用我们的交房清单指南 →制作逐房记录文件。

常见的押金纠纷情况

来源与官方参考资料

• 《1950年合约法令》（第136号法令）——合约、违约与损害赔偿的一般原则：www.laws.gov.my
• 《1999年消费者保护法令》（第599号法令）——消费者索偿仲裁庭：ttpm.kpdnhep.gov.my
• 消费者索偿仲裁庭——提出申请：ttpm.kpdnhep.gov.my
• 国内贸易与生活成本部（KPDN）：www.kpdn.gov.my