短期出租 vs 长期出租
马来西亚（2026年指南）

收益率数字仅供参考。实际回报取决于地点、单位类型、入住率、平台费用与管理安排。

短期与长期出租的定义

在马来西亚的语境中：

• 短期出租（STR）：每次入住少于30天的租赁，通常透过Airbnb、Agoda Homes或Booking.com等平台进行。入住者通常是游客、商务旅客或短期访客。
• 长期租赁（LTR）：为期12个月以上（有时最低6个月）的正式租赁协议。租客对物业享有独占使用权，并将其视为自己的家。
• 中期／弹性租赁：1至6个月的入住，常用于企业调职或外派人员的过渡期。在大多数建筑中，就监管与分层用途而言，都被当作长期租赁处理。

关于Airbnb的详细法律分析，请参阅我们的Airbnb短期出租法律指南 →与公寓Airbnb出租指南 →。

分层附则对短期出租的限制

这是巴生谷业主最重要的现实限制。根据《2013年分层管理法令》（第757号法令），管理机构（MC）或联合管理机构（JMB）有权就地段与共同产业的使用制定附则。许多吉隆坡与雪兰莪的分层建筑，附则明确：

• 禁止住宅地段的短期出租（通常定义为少于30天的入住）。
• 限制住宅单位的商业用途——在住宅单位经营短期住宿业务，可能被视为商业用途。
• 要求向管理处登记租客，这对高流动率的STR房客形成实际障碍。

违反分层附则的处罚包括管理机构处以罚款、在分层管理仲裁庭（SMT）提出执行申请，或申请禁制令。一项特别重大的风险是：若管理机构取得仲裁庭指令，业主必须停止短期出租营运，还可能须承担讼费。仲裁庭已处理过多起短期出租相关的争议。

Airbnb在马来西亚是否合法？

通过Airbnb等平台进行短期出租，联邦法律并未禁止非分层物业的此类经营。然而，仍适用以下几层监管：

• 《2017年旅游税法令》（第791号法令）：住宿经营者——包括收入超过豁免门槛的短期出租房东——必须向马来西亚皇家关税局（RMCD）登记，并向非马来西亚籍旅客征收旅游税（现行税率为每房每晚RM10）。登记透过MyTTx平台进行。
• 商业登记：经营出租业务（而非偶尔出租自住物业）可能须视规模，向马来西亚公司委员会（SSM）办理商业登记。
• 地方政府执照：部分地方政府已推出或正研拟短期出租登记要求。请向相关地方政府（DBKL、MBPJ、MBSA）查询。
• 分层附则：如上所述，这是公寓与服务式公寓业主面临的主要现实障碍。

完整说明请见我们的Airbnb短期出租法律指南 →。

毛收入比较：STR vs LTR

示例说明：巴生谷蒙特基亚拉（Mont Kiara）一间2房带家具公寓，2026年数据。

表面看，STR的毛收入约高出53%。但两者的成本结构截然不同。

营运成本比较：STR vs LTR

净收益率：真实的比较

这个示例说明，在完整计入营运成本后，经营良好的长期租赁，产生的净收益率往往高于同一单位的STR。只有在需求旺盛、地段优越、入住率高且管理得当的单位中，STR才能在净收益上真正胜过LTR。对大多数业主——尤其是依赖外部管理公司的业主——而言，长期租赁在财务上是更优的选择。

管理与时间负担

• 长期租赁：一旦完成设置（审核租客、签约、交钥匙），日常管理相当轻松——收租、偶尔协调维修、续约。自行管理的业主每月可能只需花费2至4小时。
• 短期出租：需处理房客沟通（入住前、入住、退房、评价）、清洁协调、维修响应、房源管理、价格优化、房客紧急状况。若无专业联合房东或管理服务，这几乎是一份兼职工作。即使委托管理，业主仍须参与重大决策与投诉处理。

租客风险与财产损坏

• STR房客是未经审核的陌生人，对物业没有长期利害关系。派对、噪音过大、损坏与失窃都是常见风险。平台的房东保障计划（例如Airbnb的AirCover）提供部分保障，但有理赔上限与除外条款。
• LTR租客可在签约前经过审核。押金（通常为2至3个月租金）提供财务保障。损坏争议可透过消费人索偿仲裁庭或民事法院处理。请参阅我们押金规则指南 →与押金扣除指南 →。

税务处理：STR vs LTR

STR与LTR的收入均须依《1967年所得税法令》（第53号法令）评税。主要差异如下：

• 长期租赁收入被视为租金法定收入。可扣除项目包括房贷利息、门牌税、地租、保险与物业管理费，须透过B表格申报。
• 短期出租收入若涉及积极管理活动（入住接待、清洁、营销），更可能被视为营业收入（而非被动租金收入）。这项区分很重要——营业收入在某些情况下可能适用不同的扣除规则，实际税负也可能更高。详见我们的租金所得税指南 →。
• 若达到相关门槛，STR经营者还须依《2017年旅游税法令》承担旅游税义务。

哪种模式适合您？

模式之间的转换

部分业主会依市场状况在STR与LTR之间切换。实务上须考虑：

• 从LTR转为STR：必须等到现有租约结束（或协商提前解约）。在假设可以切换之前，先查核分层附则。上架前须重新添置家具并进行酒店级深层清洁。
• 从STR转为LTR：单位的损耗可能高于一般水平，部分家具可能需要更换。请专业清洁单位。以长期租赁方式上市，并附上完整的物品清单。
• 为LTR进行装修：为LTR准备的装修应以耐用性优先于美观——例如乙烯基地板、半光泽油漆，以及能承受租客日常使用的优质电器。请参阅我们的出租单位翻新造价指南 →。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——附则与仲裁庭管辖权：www.laws.gov.my
• 《2017年旅游税法令》（第791号法令）——马来西亚皇家关税局（RMCD）：www.customs.gov.my
• 《1967年所得税法令》（第53号法令）——内陆税收局（LHDN）：www.hasil.gov.my
• 地方政府发展部（KPKT）：www.kpkt.gov.my