租屋中的霉菌与潮湿
谁该负责——马来西亚

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。对于复杂或有争议的纠纷，请咨询马来西亚执业律师。

没有《住宅租赁法》——合约框架

马来西亚没有《住宅租赁法》自动为房东施加维修义务。霉菌与潮湿的责任归属，由以下几项决定：

• 租赁合约——最主要的依据。一份措辞完善的维修条款，明确区分结构性缺陷（房东）与日常维护（租客），能直接决定纠纷结果。
• 普通法原则——租期开始时须交付宜居状态房产的默示义务，以及租客须以“租客应有的方式”使用房产的义务（马来西亚法院援引Warren v Keen [1954]案的原则）。
• 1950年合约法令——第74至76条规定违反维修义务时的损害赔偿计算方式。

更完整的框架，请参阅我们的房东 vs 租客维修责任完整指南。

依成因判定责任对照表

关键问题永远是：是什么造成了霉菌或潮湿？马来西亚法院与消费人索偿仲裁庭（TTPM）依据成因判定责任，而非单纯依霉菌出现的位置：

结构性潮湿：房东的责任

依普通法，房东负有默示义务，须在租期开始时交付宜居状态的房产，并在整个租期内维护结构性构件。结构性潮湿源自建筑本体的缺陷，而非租客行为：

• 屋顶漏水。若雨水经由有缺陷的屋顶或女儿墙渗入，造成天花或墙面潮湿，这完全是房东的维修责任。可参阅我们的屋顶维修费用指南了解巴生谷的一般价格。
• 地基返潮。水气经由防潮层失效的地板或墙面向上渗透，属早于租期存在的结构性问题。
• 失效的防水层。若浴室地面防水膜已失效，导致水分渗入楼板，进而使下方墙面或天花潮湿，这属于结构性资本维修——参阅我们的天花漏水维修指南。
• 暗管漏水。墙内铜管的针孔漏水，外观可能与冷凝相似，但成因截然不同——红外线湿度扫描或水管工的压力测试可以确认。

在分层建筑（公寓或服务式公寓）中，联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）负责建筑外壳与公共屋顶的维护。若漏水源自公共区域或屋顶，索偿对象应是管理机构，而非房东。参阅我们的JMB不处理维修指南。

冷凝霉菌：租客的责任

冷凝霉菌是马来西亚租屋霉菌纠纷中最常见的成因——而且几乎总是租客的责任。它发生在温暖潮湿的室内空气接触到冷表面（墙面、窗户、冷气附近的天花板）时。在马来西亚的热带气候下，冷凝在以下情况尤其常见：

• 没有充足抽风的浴室。
• 冷气24小时以极低温运转，导致外墙持续偏冷的卧室。
• 烹饪产生的蒸汽未经抽油烟机排出的厨房。
• 极少开窗、湿气持续累积的密闭单位。

冷凝霉菌属于租客一方的问题，因为它源自租客使用与通风房产的方式。租客有义务：

• 尽可能开窗通风，或使用抽风扇。
• 定期擦拭窗框与墙面上的冷凝水。
• 及时用除霉喷剂处理瓷砖与缝隙上的表面霉菌。
• 通报自己无法处理的持续性霉菌问题。

灰色地带与混合成因

许多真实案例涉及混合成因，责任难以清楚划分：

• 长期潮湿因租客行为而恶化。若轻微的结构性渗水多年未处理，而现任租客未通风又加剧了霉菌生长，责任可能须按比例分摊。
• 因租客装修破坏防水层造成的潮湿。若租客未经同意进行的敲凿工程破坏了浴室防水层，随之而来的潮湿由租客承担费用。
• 建筑设计缺陷。部分马来西亚建筑——尤其是老旧高楼与1980至1990年代的排屋——存在设计缺陷（无空心墙、屋檐不足），导致长期潮湿。若这类缺陷早于租期存在且房东知情，即使冷凝有所助长，结构性修复的责任仍在房东。

在灰色地带案例中，专业建筑检测报告指出主要成因，对任何仲裁庭或法院程序都至关重要。

健康与宜居性

严重霉菌若影响宜居性，可能触发房屋及地方政府部（KPKT）或地方政府依据1974年《街道、渠道及建筑物法令》的执法权力——若房产已达不适合居住的程度，且房东拒绝处理。这是一条极端的升级途径，但在结构性潮湿使房产真正不宜居住、房东又拒绝处理时确实存在。从健康角度看，马来西亚卫生部（KKM）指出，霉菌暴露——尤其是热带环境常见的曲霉菌与枝孢菌——可能引发呼吸道与过敏症状。这在评估宜居性时是相关背景资讯，但健康索偿须有医学证据，且与租赁法索偿分属不同程序。

如何辨别成因

由建筑检测员或防水承包商进行的湿度计调查费用约为RM200–RM500，能提供客观的书面评估，在仲裁庭上很有用。

如何处理霉菌与潮湿纠纷

• 第一步：以书面形式提出投诉。透过电邮或WhatsApp告知对方，清楚描述情况、附上照片、位置与出现潮湿的时间，并保留所有记录。
• 第二步：取得专业评估。由建筑检测员、防水承包商或水管工出具的书面报告，指出成因，是任何仲裁庭索偿中最有力的文件。
• 第三步：给予合理处理时间。给责任方7至14天委任承包商处理。若属严重或影响宜居性的潮湿，可缩短这个时限。
• 第四步：发出催告函。若仍未解决，发出正式催告函，引用维修条款、专业报告，并附上提交仲裁庭前的最后期限。

消费人索偿仲裁庭

房东或租客均可依据1999年《消费者保护法令》，向消费人索偿仲裁庭（TTPM）提出金额不超过RM50,000的索偿。程序简单：申请费RM5–RM10，无需律师，通常60天内开庭。请准备：租赁合约、书面维修请求、专业评估报告、照片，以及已支出的整治费用收据。若索偿金额较高，或《消费者保护法令》不适用（例如商业租赁），可向裁判庭申请，其管辖金额上限为RM100,000。

预防清单

给房东的建议

• 每次新租期开始前，检查并修复屋顶、外墙与所有防水层——租客入住后才发现结构性缺陷，处理起来既昂贵又棘手。
• 在租赁合约中订明清楚的维修条款，区分结构性缺陷（房东）与日常维护（租客）。
• 确保所有浴室在交屋前都有正常运作的抽风扇，所有厨房都有正常运作的抽油烟机。
• 及时以书面回应霉菌投诉。延迟处理会扩大损害范围，也会让您在仲裁庭上面临更高的裁决金额。

给租客的建议

• 入住当天以有日期的照片记录每一面墙与天花的状况。
• 一旦发现潮湿或霉菌，立即以书面通报房东——不要等待。您的义务是及时通报；房东的义务是评估并维修。
• 保留购买除霉产品或聘请专业清洁服务的收据——若霉菌确属结构性缺陷所致，这些费用可在仲裁庭上索回。
• 若潮湿已使房产不宜居住、房东又拒绝处理，请在扣留租金前先寻求法律意见。单方面扣租风险很高，可能招致租金拖欠的索偿。

资料来源与官方参考

• 1950年《合约法令》——第74至76条（违反合约义务的损害赔偿）。
• 1999年《消费者保护法令》——消费人索偿仲裁庭的管辖权。
• 1974年《街道、渠道及建筑物法令》——第83条（不适合人类居住的执法条款）。
• 2013年分层管理法令——JMB／MC对公共产业与建筑外壳维护的义务。
• 普通法“租客应有方式”原则——Warren v Keen [1954] 1 QB 15（马来西亚法院援引）。
• 马来西亚卫生部（KKM）——室内空气品质与霉菌健康风险指引。
• 马来西亚消费人索偿仲裁庭——www.kpdnhep.gov.my。