租约 vs 租赁
马来西亚——关键差别

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。若租期超过3年或涉及高价值租赁，请聘请具马来西亚执业资格的律师草拟与审阅文件。 需要审阅租约或长期租赁 →

短期租约 vs 长期租赁：法律定义

在马来西亚物权法中，“短期租约（tenancy）”与“长期租赁（lease）”各自具有明确的法律含义，不能混用：

• 短期租约（Tenancy）是指赋予占用土地或房产权利、租期为3年或以下的租赁。它不需要依《1965年国家土地法典》注册，双方之间即具法律效力。
• 长期租赁（Lease）是指赋予占用权利、租期超过3年的租赁。依《国家土地法典》第221条，超过3年的注册地契租赁属于可注册的土地权益——意味着它可以在地政局注册，并对日后购买该地段的买家产生约束力。

在日常用语中，马来西亚人常常把“rental agreement（租赁协议）”、“tenancy agreement（租约）”与“lease agreement（租赁合约）”混用，泛指任何房东与租客之间的文件。但从法律角度看，文件的名称并不重要，重要的是它的实际租期与是否已注册。

《国家土地法典》1965——主要法源

《国家土地法典》1965（NLC）是规范西马与纳闽联邦直辖区土地权益的主要法令。与租约、租赁相关的重要条文包括：

• 第221条：将“长期租赁（lease）”定义为租期超过3年的独占占用权。注册地契上的长期租赁，必须以订明格式作成，并在地政局注册，才能成为对土地具有效力的法律权益。
• 第222条：订明有效的租赁文件须具备的要件（订明格式、租期、租金、契诺条款）。
• 第316条：任何土地交易（包括可注册的租赁）在注册前均不生效——未注册的租赁只创造合约上的个人权利，而非对土地的产权权益。
• 第40条：“不可推翻原则”——已注册的权益（包括已注册的长期租赁）具不可推翻性，对该土地日后所有交易均有约束力。未注册的短期租约不具此保障，若土地出售给不知情的买家，租客的权益可能无法对抗新业主。

在沙巴与砂拉越，适用不同的土地法令（《沙巴土地条例》Cap 68；《砂拉越土地法典》Cap 81），但“超过3年的权益须注册”这项基本原则大致相同。

短期租约 vs 长期租赁：并列对照

何时、如何注册长期租赁

如果您的租期超过3年，依《国家土地法典》第221条，这就是一份可注册的长期租赁。注册后，租客获得的是一项产权权益，能约束日后购买该土地的任何买家。若不注册，租客只拥有属人的合约权利——一旦房东把物业出售给不知情的善意买家，租客可能没有权利继续留在物业内。

注册流程：

• 租赁文件必须使用《国家土地法典》订明格式（长期租赁使用Form 15A），须由律师拟备。
• 文件须由双方在宣誓监誓员或律师面前签署。
• 签署完成的文件须提交至该土地所在地区的地政局（Pejabat Tanah），连同地契文件（分层地契或母地契）与注册费一并办理。
• 地政局会将该租赁登记为地契上的注册权益负担——让租客的权益具有优先性与不可推翻性。

对于长期商业租赁（例如5年或10年的餐厅、零售店租约），强烈建议办理注册。至于2至3年的住宅租约，在马来西亚既不需要、也不是常见做法。

租约与租赁的印花税

无论是短期租约还是长期租赁，都须依《1949年印花税法令》缴付印花税。未加盖印花的租约或租赁，在法庭诉讼中不能作为证据。印花税按年租金与租期长短计算：

印花税须在文件于马来西亚签署后30天内，向内陆税收局（LHDN）缴付；若文件在海外签署，则须在文件首次抵达马来西亚后30天内缴付。逾期盖印将被罚款，最高可达原印花税的10倍。请参见LHDN官网查询最新的印花税计算器与电子印花系统。

法律效力：谁受到保障？

了解每种文件的法律效力，对于打算在物业上投入大笔资金或经营生意的租客来说至关重要：

• 短期租约（3年或以下，未注册）：租约在租期内对房东与租客双方均具约束力。但如果房东在租期内出售物业，新业主不会自动受该租约约束。新业主可以在合理通知下要求租客迁出，房东则仍须就违反租约向租客负责，承担损害赔偿。实务上，许多新业主会尊重原有租约——但这是商业考量，不是法律义务。
• 已注册长期租赁（超过3年）：依《国家土地法典》第40条，已注册的权益具不可推翻性。已注册租赁持有人的占用权利，对任何购买该土地的买家均有约束力，不论对方是否知情。这正是长期租赁对长期占用者——尤其是投入大笔装修资金的商家——最关键的保障。

对于投入RM100,000以上装修一间餐厅或店面的商业租客，强烈建议使用已注册的长期租赁，或至少使用一份订有续租选项、且每次续租都正式记录在案的完善租约。

马来西亚的租约类型

定期滚动租约与默示租约

如果固定期限租约到期后，租客继续支付租金而房东也继续收取，依普通法通常会默示成立一份定期滚动租约——通常按月计算，条款与原租约相同。这一点对打算在租约到期后收回物业的房东尤其重要：到期后继续收租，可能在不知不觉间成立了一份新的定期租约，日后终止时须重新发出通知。关于如何妥善记录续约或转换为定期租约，请参见续租指南 →。

一份完善的租约应包含什么

不论文件名称是“租赁协议”、“租约”还是“租赁合约”，一份完善的文件都应包含：

• 当事人：房东与租客的全名、身份证／护照号码；若为公司，须注明公司注册号。
• 物业说明：完整地址；公寓须注明分层地段号码与楼宇名称；地契资料。
• 租期：明确的开始与结束日期。若租期超过3年，须确保采用国家土地法典订明格式并办理注册。
• 租金与押金：月租金额；押金（通常为2个月租金）；水电押金；付款日期与方式。
• 用途限制：住宅或商业用途；未经同意不得转租。
• 维修与保养责任：区分结构性维修（房东）与日常保养（租客）；注明冷气保养频率与小额维修的门槛。
• 终止与通知：提前终止的通知期；解约条款（如有）；违约后果。
• 续租选项：租客是否有续租选项，以及续租时的租金。

可以先参考我们免费提供的租约范本作为起点，涉及高价值或复杂情况时，请交由律师审阅。

用短期租约来处理长期需求的风险

如果实际上是长期需求（例如一间商店连续签订多份2年租约），却只用简单的短期租约来处理，会带来以下风险：

• 不具不可推翻性。即使一份2年租约附带3次续租选项，若房东把物业卖给不愿履行该选项的买家，先前投入的大笔装修资金可能就此付诸东流。
• 续租选项只是合约权利。续租选项只是对原房东的属人权利，除非该选项已注册，或该租赁本身属可注册类别，否则不能约束后继业主。
• 私人警示只是部分解决方案。长期租客可以在地契上登记私人警示，暂时保障自身权益，等候正式注册。但私人警示只是权宜之计——正式注册租赁文件才是最终保障。参见私人警示指南 →。

租约范本与印花税

对于1至2年的标准住宅租约，一份拟定完善、并在签署后30天内到LHDN盖印的范本租约已经足够。以月租RM2,000计算，1年住宅租约的印花税约为RM96。LHDN的电子印花系统可在线上完成盖印，无需到税务局排队。

欢迎下载并调整我们提供的租约范本——涵盖马来西亚住宅租约的所有标准条款，包括租金、押金、维修、冷气保养与提前终止条款。

您需要哪一种文件？

关于物业买卖与产权的问题，请参见永久地契 vs 租赁地契指南 →以及分层地契申请指南 →。

来源与官方参考资料

• 《1965年国家土地法典》——第221至222条（租赁文件）；第316条（交易须注册才生效）；第40条（已注册权益的不可推翻性）。
• 《1949年印花税法令》——附表一第22项（租约与租赁的印花税）。
• 《1950年合约法令》——租赁的一般合约法框架。
• 《沙巴土地条例》（Cap 68）与《砂拉越土地法典》（Cap 81）——东马的对应条文。
• 马来西亚内陆税收局（LHDN）——电子印花系统与印花税计算器。
• 地政局（Pejabat Tanah）——《国家土地法典》下的州属土地注册机构。