房东在把单位改造成共居房间之前，必须了解的多人合租模式（HMO）、分层附则、地方议会密度规定与消防安全要求。
本指南仅提供一般性信息，并非法律意见。各地方当局与各分层项目的规定可能有所不同。请就您的具体情况咨询持牌产业经理或律师。
在马来西亚语境下，HMO（多人合租房屋，house in multiple occupation）是指一处物业——通常是排屋、公寓单位或服务式公寓——由三名或以上互不相识的租客分别承租不同房间，并共用厨房、浴室与客厅等公共设施。“共居”一词则是同一种模式的商业化说法，指经过包装、以精心策划的方式管理，附带共用设施与弹性租期的产品。
这两种模式都与把整个单位出租给单一住户不同。关键差异在于逐房出租给多名互不相识的人士，这在密度、安全与建筑用途方面引发不同的监管问题。
逐房出租在马来西亚都市市场相当常见——请参见我们押金规则指南与租客审查指南，了解相关的房东指引。
马来西亚没有《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）。住宅租赁主要受房东与租客之间的合约（租赁协议）规范，涉及RM25,000以下的争议可向消费者索偿仲裁庭（Tribunal Pengguna）申诉，较大金额的索偿则须诉诸民事法庭。目前没有政府的租赁登记制度，房东也无须持牌，联邦层级也没有针对私人住宅出租的法定最低房间标准。
这意味着：
请参见我们的租赁协议模板工具，作为起草的参考基础。
巴生谷的地方当局——吉隆坡市政局（DBKL）、八打灵再也市政局（MBPJ）、莎亚南市政局（MBSA）等——各自执行《统一建筑法规》（UBBL）1984与各自额外的附则。与HMO式改造相关的主要条文包括：
| 附则事项 | 典型规定 | 与HMO的关联 |
|---|---|---|
| 可居住房间的面积 | UBBL 1984第50条：可居住房间的最低楼面面积一般为9平方米（约97平方尺） | 隔间后面积低于此标准的房间即为不合规 |
| 采光与通风 | UBBL 1984第48条：可居住房间须具备自然采光与通风 | 没有对外窗户的内部房间可能不符合可居住空间的资格 |
| 用途变更 | 将住宅单位改作商业用途（例如登记为共居企业）可能须申请规划许可 | 在既有住宅用途下纯粹逐房出租，一般无需申请用途变更；若作为企业经营则可能需要 |
| 居住密度 | 若物业过度拥挤，地方当局可依据公共卫生或房屋相关法规采取行动 | 相对于楼面面积与设施数量塞入过多住户，可能引发执法行动 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina实务上，DBKL与MBPJ针对住宅HMO的执法，多半是依投诉——噪音、拥挤、滋扰——而进行，而非主动发牌管理。然而，来自邻居或分层管理层的投诉，仍可能触发稽查。
对于公寓与服务式公寓，《2013年分层管理法令》（SMA 2013）与《2015年分层管理（维护与管理）条例》，赋予联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）制定并执行对所有业主与住户具约束力的附则的权力。
常见会限制HMO式使用的分层附则条文包括：
违反分层附则可能招致管理机构处以罚款、分层管理仲裁庭（SMT）提出的执法程序，或禁制令。SMT依据SMA 2013第107条拥有管辖权。
《1988年消防局法令》（第341号法令）及其相关条例，授权马来西亚消拯局（BOMBA，Jabatan Bomba dan Penyelamat）制定并执行建筑物的消防安全标准。对于改造为多人合租住宅或作此用途的物业：
| 消防安全项目 | 要求／最佳实务 | 与HMO的关联 |
|---|---|---|
| 烟雾探测器 | 强烈建议在所有卧室与走廊内安装；部分建筑类型下依UBBL属强制规定 | 各房间住户分开就寝；一间房的烟雾未必能唤醒其他人 |
| 灭火器 | 公共区域至少须有一具可随时取用的手提式灭火器（ABE级） | 被评估为较高居住风险的场所须具备 |
| 逃生路线 | 走廊与出口须保持畅通；隔间不得阻挡逃生路线 | 内部隔间可能在不经意间阻挡或缩窄走廊，使其宽度不合规 |
| 紧急照明 | 部分建筑分类下，公共走廊须具备紧急照明 | 改造单位内新增的内部走廊可能未达此标准 |
| 防火门 | 特定配置下，防火分隔须有可自动关闭的防火等级门 | 改造为多个房间可能破坏原本的防火分隔设计 |
消拯局可进行稽查并发出要求整改的通知。持续不合规可能依《1988年消防局法令》被起诉。
马来西亚HMO式改造在实务执法上的引爆点，是非法隔间——在未取得分层管理层同意或地方议会批准的情况下，使用石膏板或轻质隔间材料，把单位实体分隔成比原设计更多的房间。
这为何重要：
若共居模式使用既有房间（不新增隔间、不加建墙体），并单纯让每间卧室入住一名住户、各自订立个别协议，其合规风险远低于透过分隔既有空间新增房间的模式。
| 模式 | 典型设置 | 租赁架构 | 主要风险 |
|---|---|---|---|
| 标准房间出租（HMO） | 既有卧室转租给不同租客；业主可能同住或不同住 | 个别房间租赁协议；整个单位无固定期限租约 | 分层附则的居住人数上限；噪音投诉 |
| 改造型HMO | 单位被实体隔间成比原设计更多的房间；共用浴室／厨房 | 个别房间协议 | 非法隔间执法；消防安全；分层恢复原状命令 |
| 受管理共居 | 全套家具房间、附品牌、公共区域受管理、专业产业经理、1–3个月弹性租期 | 使用许可或短期租赁；非传统租赁协议 | 住宅物业的用途变更／商业用途；类似Airbnb的分层限制 |
| 服务式公寓／SOHO | 单位经设计或获准作短住用途；营运方持有相关准证 | 酒店式住宿或服务协议 | 若作为过境住宿营运，须登记旅游税 |
逐房出租个别房间时：
| # | 项目 | 行动 |
|---|---|---|
| 1 | 分层附则 | 改造前先查核管理机构的房规，了解居住人数上限与转租规则 |
| 2 | 隔间 | 未经管理层书面同意，不得新增墙体或房间；尽量只使用既有房间 |
| 3 | UBBL合规 | 确保所有可居住房间达到最低面积（9平方米）并具备自然采光与通风 |
| 4 | 消防安全 | 在每间卧室与公共走廊安装烟雾探测器；保持逃生路线畅通；配置灭火器 |
| 5 | 个别协议 | 为每位住户使用书面房间租赁协议；载明押金条款、房规与通知期 |
| 6 | 水电管理 | 决定水电费是否包含在租金内或按房间分摊，并在协议中明确说明 |
| 7 | 保险 | 确认您的房东保险涵盖多住户使用情形；许多标准保单排除HMO式出租 |
| 8 | 税务 | 房间出租的租金所得须依LHDN租金所得规定申报，以B表格申报 |
马来西亚不合规HMO／共居营运的主要执法风险包括：
若您计划为共居模式翻新单位，请参阅我们出租单位翻新费用指南，并考虑聘请熟悉分层翻新合规事宜的承包商。
为逐房出租而改造单位，通常涉及翻新工程。关键考量包括：
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