马来西亚房东权利
（2026年指南）

本指南仅供一般性参考，不构成法律意见。如有具体纠纷，请咨询持牌马来西亚律师。向ClickBina提问 →

法律框架——没有《住宅租赁法令》

马来西亚并无生效的《住宅租赁法令》（RTA）。与部分国家由单一成文法规范所有住宅租赁不同，马来西亚房东的权利与义务分散于三个法律渊源：

缺乏住宅租赁成文法，意味着您的租赁协议必须完整且清楚明确。协议起草不周会削弱您可执行的权利。可使用标准马来西亚租赁协议范本 →作为起点。

房东的核心权利

依据一份完善拟定的马来西亚租赁协议与普通法，您有权：

• 按租赁协议约定按时收取租金。
• 持有押金，作为欠租与超出正常损耗的损坏之担保。
• 若租客违反协议或固定租期届满，按适当通知终止租赁。
• 在提前合理通知（通常为24至48小时）下检查物业。
• 就实际损坏、清洁费用（如有约定）与未付租金，作出合法的押金扣除。
• 若协议禁止未经书面同意转租，可限制转租。
• 执行使用限制，例如不得饲养宠物、不得在单位内经营生意，或不得进行结构性改动。

押金：您的权利与义务

马来西亚并无规定押金金额的成文法。住宅租赁的市场惯例为：

您可从押金中作出的合法扣除：

• 租期届满时的未付租金。
• 修复超出正常损耗的损坏费用（须附发票或收据）。
• 若租赁协议要求租客以清洁状态归还单位而租客未做到，可扣除专业清洁费用。
• 更换清单中列明、遗失或损坏超出合理使用范围的物品。

您不可扣除：正常损耗（自然老化、轻微刮痕、油漆褪色）；经您同意后租客所作的改良；或没有收据支持的费用。

应于协议规定的期限内（通常为交楼后14至45天）退还余额。不合理的拖延可在消费人索偿仲裁庭被提出异议。

进入与检查的权利

普通法承认房东检查物业的权利，但要求提前给予合理通知——常规检查通常为24至48小时。您的租赁协议应明确通知期限。紧急进入（爆裂水管、火灾、水浸）无需提前通知。

最佳做法：以书面方式记录所有检查——一则注明日期与发现事项的简短WhatsApp讯息即可。这可在租客日后声称损坏发生于您进入期间时保护您。

追讨欠租——《1951年扣押法令》

《1951年扣押法令》（第255号法令）赋予房东一项独特的法定救济：您可向推事庭申请扣押令，授权执达员扣押并出售租客的动产以追讨欠租，无需等待完整的民事判决。

提出扣押程序前，务必咨询律师——申请不当可能使您承担法律责任。

合法驱逐程序

马来西亚房东不可私自驱逐租客——即人身赶走租客、更换门锁、切断水电或移走其物品，均属违法，并使您承担损害赔偿责任。合法程序视理由而定：

• 欠租：依《扣押法令》（第255号法令）申请扣押令以追讨欠款，若租客仍不迁出，再向民事法庭申请收回管有权。
• 违反租赁条款：发出补救违约的通知（补救期通常载于协议中）；若未获补救，向推事庭或地庭申请收回空置管有权。
• 固定租期届满：依协议发出书面迁出通知；若租客逾期不迁出，向法庭申请收回物业执行令。

详细流程请参见我们马来西亚驱逐程序 →（此指南已有对应的中文版 →）。

房东的维修与保养义务

即使没有成文法典，普通法与标准租赁协议仍对房东施加维修义务。未能维护物业，可能使租客有权终止租赁或索偿：

拒绝合理维修，可能使您面临仲裁庭或民事法庭的索偿。请记录所有租客的维修请求及您的回应。参见：出租物业谁负责修——马来西亚 →

租期届满时的权利

• 与租客共同进行联合退租检查；双方在退租报告上签字。
• 您有权在退还余额前，从押金中扣除合法项目。
• 返还余额应在合约约定的期限内（通常为14至45天）进行。
• 若租客弃租，应在重新进入或处置物品前先以照片记录物业状况。
• 关于扣除的任何争议应以收据为凭——如有争议，租客可向仲裁庭申诉。

房东与租客权利对照

解决房东与租客纠纷

纠纷应依循以下步骤升级处理：

• 第1步——书面通知：发出正式信函或电邮，指出被违反的具体条款，并要求在14天内补救。
• 第2步——消费人索偿仲裁庭：适用于上限RM50,000的押金或金钱纠纷；快速、便宜、无需律师。
• 第3步——推事庭或地庭：适用于收回物业命令、较大金额索偿或禁制令。建议聘请律师代理。

参见我们（英文版）马来西亚租客权利 →（以了解对方立场）。

房东合规检查清单

• ☑ 使用完整、经双方签署、附有清单表的租赁协议。
• ☑ 就收取的所有押金开立收据。
• ☑ 进行联合迁入检查；双方在物品清单报告上签字。
• ☑ 进入物业前给予适当的提前通知（紧急情况除外）。
• ☑ 在合理时间内以书面回复维修请求。
• ☑ 未经租客书面同意，不得在固定租期内调涨租金。
• ☑ 切勿私自驱逐——须透过《扣押法令》或法庭途径。
• ☑ 进行联合退租检查；提供附有收据的逐项押金扣除说明。
• ☑ 在约定期限内退还押金余额。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（第136号法令），马来西亚法律
• 《1951年扣押法令》（第255号法令），马来西亚法律
• 《1999年消费人保护法令》（第599号法令），马来西亚法律
• 马来西亚消费人索偿仲裁庭——kpdnhep.gov.my
• 马来西亚律师公会——malaysianbar.org.my