租客弃屋了？
马来西亚房东能做与不能做的事（2026）

本指南仅供一般参考——不构成法律意见。关于您的具体情况，请咨询合格的马来西亚产业律师或相关法庭。

什么情况算是租客弃屋？

马来西亚法律对“弃租”并没有单一的成文法定义。实际上，是否弃屋被视为一个事实问题。法庭与律师通常会参考的迹象包括：

• 租客已有好几个星期或几个月未在物业出现。
• 租金已停付（通常欠租≥ 2–3个月）。
• 水电已被切断，或长时间用量极少／为零。
• 信件堆积，电话与信息都没有回复。
• 个人物品仍留在屋内，但租客的重要物品（护照、手机、衣物）似乎已不见。
• 邻居表示没见过租客。

即使上述迹象全部出现，在马来西亚的法律立场是：您仍必须遵循正当程序。您不能凭自己对弃屋的判断，就收回物业或处置物品。

房东不能做的事（无论欠租多少）

马来西亚法律不允许私自驱逐或私自处置物品。即使租客欠了好几个月租金、而且显然已不再居住，以下行为仍属违法：

• 未取得法庭命令就换锁——构成非法重新进入。
• 搬走、丢弃或变卖租客的物品——使房东面临马来西亚普通法下的侵占（conversion）（故意干涉他人财物）或侵犯动产（trespass to goods）索偿。
• 切断水电以逼租客离开——可能构成骚扰，并违反默示的安宁享用契诺，可被起诉。
• 威胁或恐吓租客或其家人——属刑事罪行。

（资料来源：Thomas Philip Advocates & Solicitors，The Landlord’s Guide to Distress Actions；Chia, Lee & Associates，Landlord and Tenant: Distress Action）

法律风险：侵占与侵犯动产

若房东未经授权搬走或处置租客的物品，在马来西亚适用两项普通法侵权行为：

即使是一堆“不值钱”的物品——旧家具与旧衣服——也可能引来一宗法庭索偿，让房东在律师费与赔偿上付出的代价远超原本的欠租。安全的做法永远是：记录、发通知、取得法庭命令。

逐步说明：房东的正确程序

以下程序在依法保障您的同时，尽可能有效率地收回物业与追讨欠租：

• 第1步——记录单位状况。进入单位（行使房东在合理通知后进入的权利，或在真正的紧急情况下）。为每个房间拍照，并为所有可见物品制作书面清单。记下水电表读数。所有记录都注明日期与时间。
• 第2步——发出书面弃屋通知。以挂号信（并以WhatsApp／电邮作为辅助渠道）寄到租客最后所知的地址，列明所欠租金、单位的表面状况，并要求租客在指定的合理期限内（通常为14天）确认其意向。保留邮寄证明。
• 第3步——继续与租客的紧急联络人沟通。大多数租赁协议都列有紧急联络人——也以书面通知对方。
• 第4步——向法庭申请救济。若没有回应，委托律师申请传票令状，及／或依《1951年扣押法令》申请扣押令（Writ of Distress），扣押并变卖物品以追讨欠租。空置管有权则依《1950年特定救济法令》以法庭命令取得。
• 第5步——在取得法庭命令前合理保管物品。从弃屋到取得法庭命令期间，房东不应处置物品。把物品保存在单位内（若安全），或存放在合理的外部仓储，并记录费用，因为这些费用可能可以向租客追讨。
• 第6步——执行法庭命令。取得法庭命令后，执达员（bailiff）或法庭执行官（sheriff）会正式接管物业。之后您便有权按法庭的指示处理剩余物品。

发出正式的弃屋通知

马来西亚对弃屋通知并没有规定格式，但通知至少应：

• 写明租客全名与物业地址。
• 列明未付租金总额及相关日期。
• 描述单位的弃置状况与所观察到的证据（最后一次进入日期、水电用量等）。
• 给租客一个明确的回复期限（实务上常用14–21天）。
• 说明若未获回复，房东将申请法庭命令。
• 以挂号信寄到单位地址及租客最后所知的其他地址。

保留签收的挂号信收据与通知副本。若案件进入法庭，这些证据至关重要。

依《1951年扣押法令》（第255号法令）追讨欠租

《1951年扣押法令》（第255号法令）允许房东向法庭申请扣押令（Writ of Distress），扣押租客在物业内的动产并予以变卖，以追讨最多12个月的欠租（资料来源：马来西亚《1951年扣押法令》（第255号法令）；Chia, Lee & Associates，Landlord and Tenant: Distress Action）。

扣押法令程序的要点：

• 房东向推事庭或县法庭申请扣押令。
• 执达员执行扣押令，为租客的物品制作清单，并向租客送达扣押通知（若租客不在，则张贴于显眼处）。
• 租客自通知起有五天时间缴清欠租或向法庭申请救济。
• 若租客在五天内未缴款也未提出申请，物品即被变卖以追讨欠租。
• 某些物品获豁免扣押：必需的衣物、必需的寝具、目前未在使用的谋生工具（若其他物品已足够）。
• 若物业已被弃置或荒废，法官可授权执达员以必要的强制手段进入并接管，并张贴通知，说明除非有利害关系人向法庭提出申请，否则将在十天内把管有权交给房东。

扣押法令有助于追讨金钱（欠租），但本身并不赋予重新出租单位的权利。要取得空置管有权，您仍需依《特定救济法令》取得法庭命令。

透过法庭取得空置管有权

要依法收回单位，房东必须依《1950年特定救济法令》（第137号法令）取得法庭命令。该法令第7条明确规定，除非透过诉讼（即经由法庭），任何人都不得收回特定不动产的管有权（资料来源：《1950年特定救济法令》（第137号法令）第7条；Thomas Philip Advocates & Solicitors，The Landlord’s Guide to Distress Actions）。

取得空置管有权的法庭程序通常包括：

• 在推事庭（索偿额最高RM1,000,000）或高庭（超过RM1,000,000）提交传票令状与索偿陈述书。
• 索取未付欠租及损害赔偿（例如保管弃置物品的费用）。
• 若租客不回应，取得缺席判决；若有争议，则进入审讯。
• 取得空置管有权的法庭命令，之后房东方可依法进入、按指示移走剩余物品，并重新出租单位。

记录单位状况：清单与照片

在做任何其他事之前，先建立详尽的书面记录。若租客日后声称物品被盗或损坏，这能保障您：

• 从多个角度为每个房间、橱柜与储物空间拍照。
• 制作书面清单，列出每件重要物品（家具、电器、电子产品、衣物、可见的文件）。
• 记录每件物品的状况。
• 尽可能有见证人（例如中介、邻居或律师楼文员）在场，并在清单上副签。
• 记下水电表读数（水、电），并为电表拍照。
• 所有照片注明日期与时间（手机的元数据已足够；法定声明书可增加分量）。

若租客日后声称侵占或物品被拿走，这份清单就是您的证据。另请参阅我们的出租物品清单与交接清单指南 →。

私自处理与法庭程序：比较

费用与时间

下表列出2026年巴生谷的参考区间。实际费用取决于法庭、案件复杂程度，以及对方是否抗辩。

如何预防弃屋纠纷

预防远比打官司便宜。租赁管理的最佳做法包括：

• 书面租赁协议订明清楚的弃屋条款——写明房东会发出什么通知，以及在指定期限后遗留的物品如何处理。这类条款虽然不能凌驾于须取得法庭命令的规定，但能把各方的预期讲清楚。
• 标准收取两个月保证金——可涵盖一般的欠租与重新出租的费用。
• 要求提供紧急联络人（近亲或雇主），并写进租赁协议。
• 较长的租约定期每月联系——简短的WhatsApp往来或上门查看，保持沟通畅通。
• 水电户口登记在租客名下——可透过国能（TNB）／雪州水务（SAJ）的账单记录，更容易核实是否弃屋。
• 全面的入住物品清单，由双方签署，让任何有关遗留物品的纠纷更容易解决。

更多关于房东风险管理的内容，请阅读我们的租客筛选指南 →以及如何在马来西亚驱逐租客 →。

资料来源与官方参考

• 《1951年扣押法令》（第255号法令）——马来西亚法律，总检察署
• 《1950年特定救济法令》（第137号法令），第7条——马来西亚法律
• Thomas Philip Advocates & Solicitors，The Landlord’s Guide to Distress Actions，thomasphilip.com.my
• Chia, Lee & Associates，Landlord and Tenant: Distress Action，chialee.com.my
• Lawyerment，Act 255 — Distress Act 1951 (Sections)，lawyerment.com
• Low & Partners，Nightmare on Tenant Street: How to Protect Your Rights as a Landlord，lowpartners.com