马来西亚分层建筑消防安全与消拯局
谁负责？（2026）

本指南仅供一般参考 — 并非法律意见。遇到危及生命安全的紧急情况，请立即拨打999（消拯局BOMBA）。如需具体法律意见，请咨询合格的马来西亚产业律师或建筑物专员（COB）办事处。

法律框架：《1988年消防局法令》与《2013年分层管理法令》

马来西亚分层建筑的消防安全，主要受两部法律规管：

（来源：《1988年消防局法令》（第341号法令），马来西亚法律；《2013年分层管理法令》（第757号法令），马来西亚法律）

消拯局消防证书：是什么、谁需要

根据《1988年消防局法令》（第341号法令）第28(1)条，某些被列为指定场所的建筑物，必须持有消防证书（Fire Certificate，FC／Sijil Perakuan Bomba）（来源：《1988年消防局法令》（第341号法令）第28条；BOMBA，Akta Perkhidmatan Bomba 1988，bomba.gov.my）。

什么是指定场所？消拯局依据建筑物的用途、占用情况、高度或楼面面积来指定。大多数高楼住宅（公寓、服务式公寓）与分层商业建筑都属于指定场所。低层的住宅分层项目（3层或以下）则可能不属于指定场所——请向您所在州的消拯局办事处确认。

对于被指定的建筑物，消防证书确认：

• 所有消防安全系统（自动喷水系统、火警警报、防火门、消防栓、消防卷盘、紧急照明）均已安装并正常运作。
• 建筑物已符合消拯局的消防安全规定。
• 消防逃生通道保持畅通且可正常使用。

消防证书是消防安全合规方面最重要的单一文件。指定场所在没有有效消防证书的情况下运作，根据《1988年消防局法令》属刑事罪行。

每年更新：程序与失效的后果

根据《1988年消防局法令》第28(2)条，消防证书必须每年更新（来源：《1988年消防局法令》（第341号法令）第28(2)条；BOMBA，Fire Certificate Application & Renewal Guide 2026）。

更新程序要求：

• 至少在消防证书到期日前30天提交表格III（Form III）（更新申请表格）。
• 消拯局对建筑物的消防安全系统进行检查 —— 检查时所有系统都必须正常运作。
• 纠正在上一次检查或本次更新检查中发现的任何缺陷。
• 缴付适用的更新费用。

未能更新的后果：

• 建筑物在没有有效消防证书的情况下运作 —— 根据《1988年消防局法令》第33条属刑事罪行，可被罚款最高RM50,000及／或监禁最长5年。
• 消拯局可发出关闭建筑物的命令，或要求疏散，直至恢复合规为止。
• 若在消防证书失效期间发生火灾，建筑物的保险保障可能失效。
• 个别单位业主可能就失效所造成的任何损失，向MC／JMB提出索偿。

（来源：IPM Property Management，Does Your Building Require a Fire Certificate?，ipm.my；GetFoundation，BOMBA Fire Certificate Malaysia 2026: Complete Guide，getfoundation.com.my）

《2013年分层管理法令》下JMB／MC的职责

联合管理机构（JMB，在分层地契发出前运作）与管理机构（MC，在分层地契发出后运作）根据第757号法令都承担法定职责，而这些职责与消防安全直接重叠：

• 第21(1)条（JMB） —— JMB须妥善维护与管理建筑物及共同产业，并把它们维持在良好及可用的状态。
• 第59(1)条（MC） —— 与第21条相呼应：MC对共同产业负有相同的维护与管理职责。
• 共同产业包括消防安全设施：自动喷水系统、防火门、消防卷盘、消防栓、火警控制盘、紧急照明、排烟设备与电梯大堂 —— 在分层项目中，这些全都属于共同产业。
• 管理机构也有责任依照《1988年消防局法令》及消防证书的条件，保持公共走廊、楼梯间与消防出口畅通无阻。

实际上，这意味着JMB／MC是以下事项的负责方：

• 申请与更新消拯局消防证书。
• 委任持牌消防安全系统维护公司，每年／每半年保养自动喷水系统、警报系统与其他消防设备。
• 确保消防出口、走廊与楼梯时刻保持畅通。
• 为住户进行或安排定期消防演习。
• 及时回应消拯局的通知与指示。

（来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）第21、59条；IPM Property Management，Fire Certificate — Strata Management Obligations）

个别业主与租户的职责

单位业主及其租户在消防安全上并不是被动的旁观者。根据《1988年消防局法令》与分层附则，个别业主／租户必须：

• 不得用个人物品、家具、脚车、电动滑板车或任何其他物品阻塞公共消防出口或走廊。
• 不得擅自改动或停用公共区域或自己单位内的消防安全设备（例如停用烟雾探测器、遮盖自动喷水头）。
• 不得存放易燃物品（石油气桶、大量化学品），其数量或存放位置不得违反消拯局的条件。
• 在合理通知下，允许消拯局或管理层进入进行消防安全检查。
• 遵守大楼附则中关于可能影响消防安全系统的装修规定（例如未经批准不得敲穿防火隔墙）。

若个别业主的疏忽或违反附则，导致其他单位业主或共同产业蒙受火灾损失，该业主也可能须承担责任。

分层建筑常见的消防安全违规

管理层在消防安全上失职时该怎么办

如果您大楼的JMB或MC忽视消防安全 —— 消防证书过期、走廊被阻塞、消防设备损坏 —— 您有几个投诉升级的选项：

• 第1步 — 在常年大会或委员会会议上正式提出。以书面（信函或电邮）向管理处表达您的关注，要求提供现行消防证书的副本以及最近一次消防系统保养报告。这会留下正式记录。
• 第2步 — 致函管理委员会。若在合理期限内（安全事项为7–14天）没有回应，以书面跟进。
• 第3步 — 向消拯局投诉。以书面联系您当地的消拯局办事处（Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia），说明缺陷情况。消拯局可检查建筑物，并向管理层发出执法通知或关闭令。
• 第4步 — 向建筑物专员（COB）投诉。COB根据《2013年分层管理法令》对JMB／MC的治理失职拥有管辖权。投诉时引用管理机构未能依第757号法令第21／59条维护共同产业。
• 第5步 — 向分层管理仲裁庭（SMT）申请。SMT可审理业主针对管理机构（或反之）违反《2013年分层管理法令》的投诉 —— 申索额最高RM250,000 —— 并可下令管理层履行其法定职责。

如何向消拯局投诉

可透过以下方式向消拯局投诉：

• 亲临最近的消拯局（消防站或县办事处）。
• 书面投诉信或电邮，寄给相关州消拯局办事处的主管（Ketua Jabatan）。
• MyBOMBA门户（如适用）进行网上投诉。

您的投诉应包括：建筑物名称、地址与分层地段号码；具体缺陷（例如过期的消防证书号码、被阻塞的出口、损坏的自动喷水头）；照片；以及与管理层沟通的时间线。

根据《1988年消防局法令》，消拯局有权检查建筑物、发出Notis Ketidakpatuhan（不合规通知），并在缺陷构成迫切危险时，发出关闭令直至缺陷获得纠正。

建筑物专员（COB）与分层管理仲裁庭途径

如果失职属于治理问题 —— 管理层拒绝为消防证书更新或消防系统维护编列预算 —— COB与SMT才是适当的途径：

• 建筑物专员（COB） —— 根据《2013年分层管理法令》第4条，为每个地方政府辖区委任。到COB办事处投诉（通常设于DBKL／MBPJ／MBSA或相关地方政府内）。COB可传召管理委员会成员并发出指示。
• 分层管理仲裁庭（SMT） —— 根据《2013年分层管理法令》第107条，在相关州提出申请。申请费为RM100（住宅）或RM200（商业）。仲裁庭可判给业主赔偿，并对管理机构发出命令。申索额最高RM250,000属于仲裁庭的管辖范围。

（来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）第4、107条；COB办事处 — DBKL、MBPJ、MBSA及其他地方政府）

不合规的罚则

（来源：《1988年消防局法令》（第341号法令）；GetFoundation，Mastering BOMBA Fire Certification Malaysia 2026；PSB Fire Engineers，Fire Certificate (FC)，psbfireengineers.com）

资料来源与官方参考

• 《1988年消防局法令》（第341号法令）— 马来西亚法律，总检察署
• BOMBA（Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia，马来西亚消拯局），Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341)，bomba.gov.my
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）第21、59、107条 — 马来西亚法律
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》— 马来西亚法律
• IPM Property Management，Does Your Building Require a Fire Certificate (FC)?，ipm.my
• GetFoundation，BOMBA Fire Certificate Malaysia 2026: Complete Guide，getfoundation.com.my
• PSB Fire Engineers，Fire Certificate (FC)，psbfireengineers.com
• AITO，Fire Certificate Malaysia: Application and Renewal Guide by Fire Department，aito.com.my