公寓管理方拒绝了您的装修申请？
您在马来西亚的权益（2026）

本指南仅供一般参考，并非法律意见。如需针对您具体情况的建议，请咨询建筑物专员、分层管理仲裁庭，或合格的马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina

法律依据：您装修的权利

当您拥有一个分层单位——无论是公寓、服务式公寓，还是有地契的排屋——您有权在有条件的 前提下装修自己的单位。这个前提条件是：您必须先取得联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的书面 批准。

主要规则是《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则27（来源：《2015年分层管理 （维护与管理）条例》第三附表附则27）。该条规定，业主在未事先取得管理机构（及必要时相关地方政府）的书面 批准之前，不得对其单位进行任何装修工程。

管理机构规范装修的权力，来自2013年分层管理法令（Act 757）第70条，允许管理机构以特别 决议通过额外附则，规范单位与共同产业的使用与享有（来源：2013年分层管理法令第70(2)条）。然而，这项权力 并非没有限制——附则必须合理，不能剥夺业主的基本单位权益。

您所在大楼的住户规则（house rules），可能在标准的第三附表附则之上再附加其他条件。 提交申请之前，务必向管理方索取已注册附则与现行住户规则的副本。

管理方可以合法要求什么

管理机构有权设定合理条件，以保护建筑结构安全、其他住户的安全，以及共同产业的外观。以下是标准且合法的要求：

这些条件是为了保护全体住户而设，具有可执行力。在主张拒绝不合法之前，应先完全遵守这些条件。

什么样的拒绝构成不合法

管理方不能单纯因为不喜欢某位业主、业主与管理方之间存在其他纠纷，或完全不给理由，就合法地拒绝一份装修申请。以下类型的拒绝，很可能可以成功被推翻：

• 不给书面理由的一概拒绝。管理方必须说明拒绝的理由；一张只写“不批准”的通知是不够的。
• 依据从未正式通过的附则作出的拒绝。额外附则须经大会特别决议通过（75%票数），并须在30天内呈报建筑物专员（来源：2013年分层管理法令第70(3)条；MahWengKwai，《分层管理附则导论》，2023年）。
• 与建筑安全或共同产业保护毫无合理关联的条件。例如要求业主为室内凿墙工程支付一笔不可退还的RM5,000“行政费”，就超出了条例本身的设想范围。
• 拒绝纯属室内、非结构性的工程（例如更换室内地板、单位内部重新油漆），而当地并没有任何附则或住户规则禁止此类工程。
• 选择性批准——对同一类工程，批准某些业主却拒绝其他业主，且没有合理理由。

MahWengKwai律师事务所曾指出，管理方有时会设下远超其法定权力的条件；在这类情况下，正确的补救方式是向分层管理仲裁庭申诉，而不是照单全收（来源：MahWengKwai & Associates，《马来西亚分层管理仲裁庭》概述）。

合法与不合法条件对照

逐步流程：从申请到申诉

1. 提交完整的书面申请。附上楼面图、工程范围、承包商资料，以及管理方表格要求的任何佐证文件。不完整的申请会给管理方一个正当理由去延迟批准。
2. 要求就任何拒绝提供书面理由。去信或发邮件要求管理方在14天内以书面确认拒绝理由，并保留所有往来记录的副本。
3. 核实所引用的附则是否曾正式通过。索取已注册附则副本，确认是否已依2013年分层管理法令第70(3)条规定呈报建筑物专员。若该附则从未正式注册，可能并不具执行力。
4. 向JMB／MC委员会提交正式申诉信。引用附则27与第三附表的具体条文。附上证据（楼面图、承包商资质），并要求在21天内给出决定。
5. 若申诉被搁置或在无正当理由的情况下遭拒，升级向建筑物专员（COB）投诉。建筑物专员根据2013年分层管理法令，对管理机构拥有监督权限。
6. 若COB途径无法解决问题，或您希望更快取得可执行的裁决，向分层管理仲裁庭提出申诉。仲裁庭可以下令管理方批准装修，或退还任何被不合法扣留的按金。

升级申诉前需要准备的证据

您的文件记录越扎实，仲裁庭申诉的胜算就越高。提交申诉前请准备好以下材料：

• 注明日期的书面申请副本（若以纸本提交，请保留收据）。
• 管理方的书面拒绝（或证明其未在合理时间内回复的证据）。
• 已注册附则与住户规则的副本——可依2013年分层管理法令第35条向COB或管理方索取。
• 您的正式申诉信及管理方的回复（或未回复的记录）。
• 对照案例：证明管理方曾批准其他单位类似工程的证据（照片、信函），以说明存在选择性对待。
• 来自持牌承包商、确认工程结构安全的装修计划。

关于承包商核实与书面合约，参见我们的装修合约指南 →与如何挑选装修承包商 →。

向建筑物专员（COB）投诉

建筑物专员（COB）是根据2013年分层管理法令委任，负责监督并执行JMB与MC合规情况的机构。COB办公室设在地方政府层级（例如吉隆坡由DBKL负责；雪兰莪则由各市政局／市议会负责）（来源：KPKT，建筑物专员平台，kpkt.gov.my）。

提交投诉的步骤：

1. 撰写一份正式投诉信，说明事情经过、您的反对理由，以及您希望获得的补救（例如“指示管理方在14天内处理并回复装修申请”）。
2. 附上所有佐证文件（申请书、拒绝通知、往来信函、附则）。
3. 提交给您所在地区的COB。联系方式公布在相关地方政府网站及kpkt.gov.my上。
4. COB可能展开调查、向管理方发出指令，或将案件转交仲裁庭。

COB途径的成本比仲裁庭低，但所需时间较难预估。若需要具约束力、可执行的裁决，仲裁庭速度更快。

提交分层管理仲裁庭

分层管理仲裁庭由KPKT管理，是马来西亚处理分层纠纷的专门机构。它受理最高RM250,000的申诉，且刻意设计成即使没有律师也能顺利使用（来源：MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》；KPKT，tribunal@kpkt.gov.my）。

提交申诉的方式：

1. 从KPKT网站下载表格1（Borang 1——索偿陈述书）。
2. 填写四份副本，说明事实经过、所依据的法律（附则27、第三附表），以及所寻求的补救。
3. 缴付申诉费：住宅类申诉RM100。
4. 提交至KPKT办事处或相关州属办事处。将会安排聆讯日期，双方出席陈述。
5. 仲裁庭的裁决具法律约束力且可强制执行。若管理方不遵从，可向COB投诉以进行检控。

完整流程请见我们的姊妹指南：分层管理仲裁庭：如何提交申诉 →。另见：如何在马来西亚提交分层管理投诉 →。

费用与所需时间

特殊情况：结构工程与外观改动

如果您的装修涉及结构工程（例如拆墙、移动梁柱，或凿开楼板），要求会更严格，管理方有权要求提供更多文件。这并不构成不合法拒绝——这是一项合理的安全要求。

对于结构改动，管理方一般会要求提供：

• 一封由持牌结构工程师（SE）出具的信函，确认该墙体或楼板为非承重结构（若属承重，则须确认拟议的加固方案）。
• 根据1974年街道、渠道及建筑物法令，或1984年统一建筑法令，取得地方政府（例如DBKL）对结构改动的批准。
• 若大楼的结构图无法取得，或结构工程师确认存在结构风险，管理方可以完全拒绝该结构工程——这属于合法拒绝。

外观改动（改变单位外部外观——例如更换不同造型的窗户、安装不同类型的窗花、封闭阳台）受第三附表附则27(2)约束，未经管理方事先书面批准，不得改变外部或立面。管理方可以合法拒绝外观改动，以维持建筑外观的一致性。关于凿墙与结构工程的更多内容，参见在马来西亚凿墙须知 →。

找一个懂规矩的承包商

一位了解分层装修规则的专业承包商，能大幅简化批准流程。他们清楚管理方通常要求哪些文件，能提供标准的赔偿函，也能准备一份预先照顾到管理方常见顾虑的装修计划。

聘请承包商进行分层装修工程前：

• 确认对方曾在您所在的大楼或类似发展项目做过分层装修工程。
• 在签署任何合约前，要求他们先查看大楼的附则与住户规则。
• 确保合约中包含一项条款，说明若管理批准被延迟或拒绝该怎么处理——例如若未能在指定期限内取得批准，退还按金。

关于防骗与合约保障，参见装修骗局警示 →与装修合约要点 →。您也可以使用我们的免费装修合约生成器 →。

资料来源与官方参考

• 2013年分层管理法令（Act 757） — Lee Partners 提供的全文
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表 — Lee Partners 提供的全文
• MahWengKwai & Associates — 关于分层管理仲裁庭的十件事
• MahWengKwai & Associates — 分层管理附则导论（2023年）
• KPKT — 分层管理仲裁庭 — kpkt.gov.my | tribunal@kpkt.gov.my
• HHQ Law — 装修分层单位前应知道的事