房东不缴管理费，租客被连累：
您的权利（马来西亚2026）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。请向建筑物专员（COB）、分层管理仲裁庭或合格律师确认您的具体情况——尤其是在扣留租金或终止租约之前。

谁在法律上负有责任：业主还是租客？

根据《2013年分层管理法令》（第757号法令），缴付管理费（service charge，也称maintenance fee或management fee）的义务在于产业拥有人——即分层单位的注册业主。租客并不是管理机构与业主之间这层关系的当事人。联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）不能起诉租客追讨未缴的管理费，租客也不直接欠管理机构任何款项。（资料来源：Low & Partners；HHQ《Stranded in Strata》。）

这是出发点。但这并不代表租客可以免受房东拖欠所带来的实际后果——下文各节将加以说明。

管理机构应如何处理欠费者，请参阅：管理费欠费者指南 →以及联合管理机构可以停用您的门禁卡吗？→。

责任比较表

对租客的连带影响

即使租客不欠管理机构任何款项，房东拖欠管理费仍可能给租客带来实实在在的后果：

• 门禁卡被停用。若大楼的门禁卡系统绑定单位（而非个人），即使租客已全数缴付租金，门禁卡也可能失效。这是最常见的投诉。（资料来源：Low & Partners；HHQ《Stranded in Strata》。）
• 访客与车辆出入受阻。与单位挂钩的访客通行证、停车场出入凭证或对讲机登记，也可能受影响。
• 设施使用受影响。若大楼已依附属条例对欠费单位实施设施禁用，租客可能无法使用泳池、健身房或会议室——尽管欠债并非租客的过错。
• 管理层拒绝更新车贴或车辆通行证。有些管理处会拒绝为有未缴费用的单位更新车贴或停车证。

关键词是连带：这些影响是业主拖欠的副产品，而不是针对租客的直接法律行动。但所造成的干扰是真实的，也可以采取行动。

管理层不能对租客做的事

无论业主欠多少，管理机构都被严格禁止：

• 阻止租客进入其单位。实际占用自己分层单位的权利，不能因欠费而被剥夺——无论欠费的是业主还是租客。即使门禁卡被停用，租客仍必须能经由警卫亭或在保安协助下到达自己的单位。以实体方式阻挡进入单位是违法的。（资料来源：Low & Partners。）
• 切断或锁住电源或水源。根据《2013年分层管理法令》，管理层无权切断水电供应。无论欠费者是业主还是入住的租客，一律适用。（资料来源：MahWengKwai；Low & Partners。）
• 骚扰或恐吓租客，要求其缴付法律上不属于租客责任的费用。债务是业主的；若管理层向租客追讨，租客应以书面平静地指出这一点，必要时向建筑物专员（COB）投诉。

先查看您的租赁协议

在采取任何行动之前，先仔细阅读您的租赁协议。房东与租客之间管理费责任的分配，通常在协议中已有规定，而这会影响您的选项：

• 若协议规定由房东负责：房东不缴费，就明显构成房东违反租赁协议。这让您处于最有利的位置——您可以发出纠正通知，若未获纠正，还有可能终止租约。（资料来源：Low & Partners；HHQ《Stranded in Strata》。）
• 若协议规定由租客负责：您有义务直接或经由房东缴付管理费。若您一直有缴，而房东没有把款项转交，请记录您所有的付款并咨询律师。
• 若协议没有提及：根据《2013年分层管理法令》，默认的法律立场仍把责任放在业主身上，但在单方面行动之前，应先寻求法律意见。

保留所有与租金及相关费用有关的收据、银行结单与信息。这些就是您的证据链。

您的选项：逐步说明

如果您是租客，而房东没有缴付管理费，令您受到连带影响，建议按以下顺序处理：

1. 核实欠费。以书面向管理层索取未缴费用结单及拖欠期间。保留回复的副本。
2. 以书面通知房东。写信给房东（电邮及挂号信），说明问题、对您造成的影响，以及房东已违反租赁协议（若协议是这样规定的话）。设定一个合理的期限——通常为14天——要求纠正违约。（资料来源：Low & Partners；HHQ。）
3. 考虑代缴欠费并从租金中扣除（仅限协议允许，或您与房东以书面同意的情况——见下文）。
4. 若仍未解决，考虑依终止条款终止租约（见下文）。
5. 若您蒙受损失（例如门禁卡在未经通知下被非法停用、水电被切断、被锁在单位门外），向建筑物专员（COB）投诉，及／或向分层管理仲裁庭或民事法庭对负责的一方提出索偿。
6. 全程记录一切：所有通讯、银行结单、通知、照片，以及每次出入受阻的日期。

租客选项比较表

代缴欠费并从租金中扣除

一个实际的选项是——若欠费不多而您又想继续住下去——直接向管理层缴付未缴的管理费，然后从下一期租金中扣除这笔款项。

重要条件：

• 只有在您的租赁协议明文允许，或您已取得房东的书面同意时才可这样做。未经授权就从租金中扣款，本身可能被视为违反您的租约。
• 向管理层取得并保留一张收据，写明金额、日期与单位号码。
• 事先以书面通知房东您打算代缴并从租金中扣除，事后把收据寄给房东。
• 若有任何疑问，先寻求法律意见再进行。（资料来源：Low & Partners；HHQ。）

自行代缴欠费，也能让您的门禁卡迅速恢复，同时另行与房东交涉——这往往是最实际的短期解决办法。

终止租约

若房东拒绝纠正违约，或您出入与享用物业所受的干扰十分严重，您可能有理由提前终止租约。正确的步骤是：

1. 查看租赁协议中的终止条款——它会列明通知期（通常为1–3个月）及提前终止的任何条件。
2. 先向房东发出纠正通知（若您尚未发出），并给予合理的期限。这能在您援引终止条款之前，先确立违约事实。
3. 若违约未获纠正，按协议的规定送达终止通知（以书面、正确的通知期、正确的地址）。
4. 要求全额退还您的保证金——您是因为房东违约而终止，而不是因为您自己违约。
5. 若房东对终止有异议或扣留订金，您可以向消费人索偿仲裁庭（索偿额最高RM50,000）或民事法庭（金额更高者）追究。（资料来源：Low & Partners；HHQ《Stranded in Strata》。）

不要在未遵循正确程序的情况下就搬离物业——这样做可能让房东以未付租金或租金收入损失为由向您反索偿。

您不能被锁在单位门外

这一点值得再说一次，因为它是租客在这种情况下最紧要的保障：即使您单位的门禁卡已被停用，管理层也不能以实体方式阻止您进入自己的分层单位。您仍可经由警卫亭进入，或在保安协助下使用电梯。根据马来西亚分层法律，把住户锁在自己家门外是违法的，无论业主欠了多少。（资料来源：Low & Partners。）

如果您被实际阻止到达自己的单位，这就是紧急情况。立即要求放行，以书面（或录像）记录对方的拒绝，并在当天向建筑物专员（COB）投诉。必要时，您也可以向法庭申请紧急禁令。

关于联合管理机构与管理机构在门禁卡、停车与水电方面能做与不能做的完整说明，请参阅：联合管理机构／管理机构可以停用您的门禁卡或车位吗？→。

仲裁庭、建筑物专员与法庭

视纠纷的性质而定，有几个途径可用：

• 建筑物专员（COB）——分层物业的监管机构。若管理层违法行事（例如切断水电、未经通知停用门禁卡、拒绝让您进入单位），可在此投诉。建筑物专员可指示管理层遵守《2013年分层管理法令》。
• 分层管理仲裁庭——处理业主／住户与管理机构之间纠纷的准司法机构。可下令恢复服务、判给赔偿、作出宣告。申请费低廉；不强制聘请律师。最适合处理与管理机构之间的纠纷。
• 消费人索偿仲裁庭——处理对房东最高RM50,000的索偿（例如不当扣留订金、违反租约）。
• 民事法庭——处理超过RM50,000或需要禁令救济的索偿。强烈建议聘请律师。

另请参阅：联合管理机构完整指南 →以及联合管理机构的责任与职务 →。

资料来源与官方参考

• Low & Partners — “If My Landlord Doesn’t Pay The Maintenance Fees…”
• HHQ — “Stranded in Strata: How Unpaid Maintenance Fees Impact Tenants under the SMA 2013”
• MahWengKwai — “How Management Bodies can Recover Outstanding Maintenance Charges”
• BurgieLaw — “Can a JMB/MC deactivate access cards?”（Strata Management Case Update 5）