常年大会法定人数不足
马来西亚：规则、休会与后续步骤

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。若您的分层产业涉及具体纠纷，请咨询马来西亚产业律师，或向建筑物专员投诉。

马来西亚分层常年大会的法定人数是多少？

根据《2015年分层管理（维护与管理）条例》（P.U.(A) 107/2015）第二附表第10段，联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的大会，须有代表该发展项目至少四分之一总产业单位份额单位、有投票权的业主（或其代理人）出席，方达法定人数。实务上，由于大多数产业单位除非地契另有注明，否则份额单位大致相等，这大约相当于全体产业单位的四分之一。

设定法定人数要求，是为了确保预算、附则修订、委员会选举等重大决策，至少有一定程度的业主参与。然而，马来西亚分层法律也认知到召集住户出席的长期困难，因此在法定人数不足时提供了明确的后备机制。

预定时间法定人数不足时会怎样

若常年大会在预定开会时间点名时未达法定人数，会议即无法进行具约束力的表决。主席须正式宣布法定人数不足。依据第二附表程序，会议随即视为休会。在这段未达法定人数的初始期间，任何决议均不具法律效力。

这种情况在较大型的发展项目中更为常见，因为住户冷漠与忙碌的日程会让出席率偏低。法律并不惩罚未出席者——它只是提供一套有秩序的程序，让治理工作能在出席率偏低的情况下持续运作。

第二附表下的休会程序

根据SMR 2015第二附表第15段，休会程序如下：

• 主席自预定开会时间起等候30分钟，让法定人数得以达成。
• 若30分钟后法定人数仍未达成，会议即视为休会。
• 续会通常在同一地点召开，可以是稍作间隔后立即进行，也可以是由主席指定的另一日期与时间。
• 续会通知须依条例规定送达业主。

主席正式遵循这套程序，并将休会与续会记录在会议记录中，这一点相当重要。若未依正当程序办理，管理机构可能面临不满业主的挑战。

续会：谁构成法定人数？

这是大多数业主并不知道的关键规则。根据第二附表第15段，在续会时，出席且有投票权的业主——无论人数多么稀少——即构成法定人数。换句话说，即使续会常年大会只有三、四位业主出席，这些出席者就构成法定人数，会议依然有效进行。续会常年大会通过的决议，对整个发展项目（包括所有缺席的业主）均具完全约束力。

这项规则是一把双刃剑：

• 对管理方而言：即使出席率极低，治理工作仍能持续，不至于因住户冷漠而陷入瘫痪。
• 对业主而言：若您缺席续会，一小撮少数人就可能通过决议——包括选出全新的委员会、批准庞大的特别征费，或修改附则——却对整个发展项目具有约束力。

这也是分层治理相关律师一致建议业主：即使首次未达法定人数，也应出席或提交代理人委托书的原因。

JMB与MC的法定人数规则比较

依据第二附表，JMB与MC的法定人数规则在实质上是相同的。两者的关键实务差异在于委员会会议层级：

法定人数不足时，您身为业主的权利

即使常年大会首次未达法定人数，您仍保有下列重要权利：

• 获知续会通知的权利。管理方必须以书面方式，妥善通知您续会的时间与地点。若在缺席业主毫不知情的情况下、于当天临时召开续会，属于程序不当。
• 提名代理人的权利。若您无法亲自出席，可依第二附表提交代理人委托书，代为投票。
• 就所有议程事项投票的权利。续会所采用的议程，与原先休会会议的议程相同。
• 查阅会议记录的权利。依据SMA 2013第64条，您有权查阅常年大会的会议记录，并可付费取得副本。
• 向COB投诉的权利。若管理方操纵法定人数或休会程序，您可向所属地方政府的建筑物专员（COB）提交书面投诉。

应留意的常见管理方拖延手法

在管理不善的分层发展项目中，部分管理委员会有时会利用法定人数规则来规避问责。请留意以下警讯：

• 续会通知期过短。以极短的通知期（例如同一周内）安排续会，确保较关注议题的业主无法出席或来不及准备代理人。
• 时段安排不便。把续会安排在多数业主上班的平日早晨。
• 阻挠代理人委托书。拒绝接受代理人，或在委托书上设置过多技术性刁难，以降低参与度。
• 在续会议程中删减项目。只通过对自己有利的决议，删去业主原本想要挑战的争议事项。
• 屡次未能召开常年大会。依据SMA 2013第21条，JMB／MC须在上一次常年大会后15个月内召开常年大会。屡次未能做到即属违法——应向COB举报。

另参见我们的马来西亚分层常年大会指南 →与如何召开特别大会 →，了解当委员会拒绝召开正规常年大会时您的选项。

升级投诉至建筑物专员（COB）

建筑物专员（COB）——SMA 2013下地方政府的官员——对分层管理机构拥有广泛的监督权力。依据SMA 2013第4条，COB可以：

• 指示JMB或MC在指定期限内召开常年大会。
• 指示管理机构遵守SMA 2013与SMR 2015。
• 就法令下的违法行为（例如未召开常年大会）提起检控。
• 在极端情况下，依据SMA 2013第87条委任第三方接管发展项目的管理。

如需升级投诉，请向所属地方政府的COB提交书面投诉（例如吉隆坡向DBKL、八打灵再也向MBPJ、莎阿南向MBSA）。请附上发展项目名称、分层地契资料、不合规常年大会的日期，以及您所掌握的任何证据。若COB的处理仍不足够，您可向分层管理仲裁庭提出申请——参见我们的分层管理仲裁庭指南 →。

法定人数不足或续会程序不当所通过的决议，可以被推翻吗？

可以，但理由相当狭窄，且有时效限制。经正当程序续会所通过的决议（即使出席人数极少）通常仍属有效。可提出挑战的理由包括：

• 通知不当。若业主未获得续会的适当通知，相关决议可能属可撤销。
• 欺诈或恶意行为。若管理机构蓄意操纵出席人数以达成预设结果。
• 越权决议。凡超出JMB／MC权限，或违反SMA 2013的决议，无论有多少人投票支持，均属无效。
• 违反自然公正原则。若业主被剥夺发言或投票权利，法院或分层管理仲裁庭可撤销该决议。

法律挑战应尽快提出。若您认为某项决议的通过程序不当，请立即咨询产业律师——拖延可能削弱您的立场。

提高下次常年大会的出席率

长期解决法定人数不足问题的根本之道，在于提升业主的参与度。实务做法包括：

• WhatsApp群组与告示板。个人化的提醒，比张贴在电梯大堂的正式通知更能触及业主。
• 财务报告透明化。当业主信任管理方妥善处理他们的钱时，出席意愿会明显提高。
• 便利的场地与时段。平日晚间或周末上午的会议，能让更多在职业主出席。
• 线上或混合式常年大会。部分发展项目已依疫情期间COB发布的指引，采用eAGM平台——这类方式能大幅提升参与度。
• 住户WhatsApp群组。全年持续让业主掌握信息，常年大会就不会给人陌生活动的感觉。

另参见我们的分层管理委员会职责指南 →，了解一个运作良好的委员会在常年大会之间应该做些什么。

以代理人确保法定人数

若您无法亲自出席常年大会，依据SMR 2015第二附表第7段，您有权委任代理人。您的代理人必须是同一发展项目的另一位业主，或该业主的配偶。关键规则包括：

• 代理人委托书须于会议召开前至少48小时提交管理机构（请查阅您所在发展项目的房屋规则，是否有更严格的规定）。
• 一位业主在同一场会议中，最多只能担任另外两位业主的代理人。
• 代理人投票与委任业主本人的投票具有相同效力。
• 您的代理人票数计入法定人数——因此在志同道合的业主之间协调代理人委托书的提交，是确保法定人数达成、并让您属意的委员会顺利当选的合法且有效的方式。

资料来源与官方参考

• 2013年分层管理法令（Act 757）——第4、21、27、64、87条；lom.agc.gov.my
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》（P.U.(A) 107）——第二附表（大会程序），第7、8、10、15段；Lee & Partners（PDF）
• 建筑物专员（COB）——SMA 2013下的监督机构；可透过所属地方政府联系（DBKL／MBPJ／MBSA／MPSJ等）
• 分层管理仲裁庭——ClickBina指南 →
• BurgieLaw，《JMB与MC系列：常年大会十大常见问题》(2017)——burgielaw.com
• Mah Weng Kwai & Associates，《分层发展项目常年大会》(2023)——mahwengkwai.com