分层管理委员会
角色与职责

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层事务受《2013年分层管理法令》与《1985年分层地契法令》规管；请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。 正在装修分层单位？问问我们 →

每一栋管理得好（或管理得差）的公寓背后，都有它的管理委员会。委员是没有薪酬的义工业主，他们作出真正的营运决定 —— 保安合约、维护时间表、储备金开支、附则执行 —— 而这些决定直接影响保安、维护、公共设施的状况，最终也影响您的物业价值。了解委员会如何运作、如何选出，以及如何追究其责任，有助每位业主保障自己的投资。

委员会是什么

委员会是JMB或MC →的执行机构：JMB之下为联合管理委员会（JMC），MC之下则为理事会（Council）。它在业主于大会上通过的决议所设定的范围内处理日常事务 —— 委任管理代理、批准开支、执行附则。委员会并不拥有无限的权力：重大决定，例如大笔的储备金开支或额外附则，须经业主批准。

委员会如何选出

委员由业主在常年大会上选出（参见分层常年大会与会议 →）。委员人数设有法定上限，任期至下一届常年大会为止，届时再次举行选举。任何合资格的业主都可以自荐，或由其他业主提名。投票率偏低的情况很常见 —— 这意味着少数积极的业主，就能决定由谁来管理大楼。

谁有资格

• 须是单位业主（或在许可范围内的授权代表）。
• 没有拖欠管理费或储备金 —— 欠费者自动丧失资格。
• 不是未获解除的破产人，也没有根据法令被取消资格。

若您想参选，务必在提名日与常年大会之前缴清所有费用。管理层在接受参选之前会核查欠费状况。

职员

选举之后，委员会从委员中选出职员：主席（主持委员会会议、签署文件）、秘书（保管记录、发出通知、处理往来信函）与财政（管理账目、编制预算、监督付款）。在两次业主大会之间，由他们共同掌舵整个项目。

职责与权力

• 把共同产业 →维护与管理在合理水平。
• 收取管理费与储备金 →并负责任地编列预算；追讨欠费者。
• 公平、一致地执行附则 →。
• 保存妥善的经审计账目，并确保建筑物已投保 →至全额重置价值。
• 委任并监督持牌管理代理或管理职员。
• 以诚信为全体业主的利益行事，而非为个人利益。

JMC vs 理事会：主要分别

撤换与问责

视具体情况而定，委员可在大会上以普通决议或特别决议撤换。若有不当行为、挪用资金或持续失职的证据，业主可要求召开特别大会，以撤换一名或多名委员。COB也可介入，指示委员会履行职责，或在委员会失职时接管管理。业主可把有关委员会行为的纠纷提交分层管理仲裁庭 →。委员必须时刻避免利益冲突，并须申报在委员会所审议的任何合约中所涉及的个人或财务利益 —— 未有申报即违反其对全体业主的职责。

问题委员会的迹象

• 账目未经审计，或未在常年大会上提呈 —— 严重的警讯。
• 储备金余额非常低，或在没有于大会上交代的情况下被动用。
• 同一个承包商以高于市价的价格赢得每一份合约 —— 可能存在利益冲突。
• 常年大会没有召开、严重延误，或以不规范或不足够的通知召开。
• 违反附则的行为（例如违规停车、未经批准装修）经常被视而不见。
• 委员联络不上，或对业主的询问毫无回应。

如果您看到这些迹象，最有效的补救办法是与其他关注此事的业主一同出席下一届常年大会，投票选出新的、更称职的委员，并正式提出问题，让它们被记录在会议记录中。

为什么您应该考虑加入

一个称职、诚实的委员会能让收费保持合理、大楼维护良好，并保障您的物业价值。如果您的委员会管理不善，参选委员（在您缴清所有费用之后）就是解决问题最直接、最有效的方法。所需的时间不多 —— 通常是每月一次委员会会议 —— 但对大楼的影响可以很大。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》 — 阅读官方条文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。