发展商交接JMB
运作方式

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。分层管理事务受《2013年分层管理法令》规范；具体情况请咨询您的COB或律师。要装修分层单位？欢迎垂询 →

每一个分层发展项目，一开始都由发展商管理，之后才过渡为业主自主管理。许多业主并不知道，自己在法定期限内享有接管的权利——而发展商也不能无限期地管理下去。

发展商管理阶段

自交吉之日起，发展商负责管理与维护大楼及共同产业，并开设管理费账户，供业主缴纳管理费。这项安排本质上是暂时性的。参见《分层管理法令》概览 →。

在这个阶段，发展商制定管理费费率、掌控承包商的委任，并负责确保共同产业维持良好状态。业主虽然要缴费，但在管理决策上话语权有限——这正是该法令要求尽快过渡至业主自主管理的关键原因。

首次JMB常年大会——12个月规则

发展商必须在首个单位交吉起十二（12）个月内，召开首次JMB常年大会。在该次会议上：

• JMB正式成立——由发展商与各单位买家共同组成。
• 选出联合管理委员会，负责日常事务。
• 委任理事会成员（主席、秘书、财政）。
• 检讨管理费费率并讨论预算。
• 发展商提呈其管理期间的账目。

关于会议与选举的具体运作方式，请参阅我们的分层常年大会指南 →。

发展商须移交的项目

妥善的交接，绝不只是打开管理处的门锁而已。发展商必须将以下项目移交给JMB：

• 管理费账户与基金款项，附银行对账单与对账记录。
• 发展商管理期间的财务记录，如有需要须经审计。
• 建筑图则、竣工图，以及完工证明。
• 适居证明、消拯局（Bomba）合规证明、电梯证书，以及各项法定批文。
• 设备与工程的保固与保证书。
• 共同产业动产清单，以及现行有效的合约。
• 共同区域的钥匙、门禁卡与保安系统密码。
• 单位业主名册（分层名册）及联络方式。

发展商管理 vs JMB管理

若发展商拖延或拒绝

未能按时召开首次常年大会，或未妥善移交的发展商，即属违反该法令并构成罪行。业主可促请建筑物专员（COB）介入——COB可指示发展商，某些情况下也可自行召开会议，或委任管理代理。

实务上，拖延情况相当常见。接近12个月期限的业主应该：

1. 正式致函发展商，要求告知首次常年大会日期。
2. 若无回应，以书面方式升级并援引法定要求。
3. 若发展商仍持续拖延，向所在地方政府的COB投诉。

建筑物专员（COB）的角色

COB是负责分层管理的地方政府监管机构。若发展商拖延交接，或管理费账户出现管理不善的情况，可提出投诉——参见分层管理投诉 →。

JMB成立之后

JMB接管管理事务：收取管理费 →、维护共同产业、执行附则 →，并决定自行管理或委任管理代理 →。

在最初几个月，委员会应核实交接文件、确认管理费与基金余额，并检查所有法定证书是否仍然有效。任何由发展商造成的共同产业缺陷，也应在缺陷责任期内提出申索——参见共同产业缺陷申索 →。

常见错误

之后由MC接管

JMB是过渡性质的机构。一旦分层地契 →发出，管理机构（MC）→即自动成立，JMB随之将管理权移交给MC。同样的交接纪律在此适用：JMB必须将账目、记录与资产完整移交给MC。

交接检查清单

• ☑ 首次常年大会已在交吉后12个月内召开
• ☑ 已收到管理费与基金账户的完整对账单
• ☑ 已取得发展商管理期间经审计的账目
• ☑ 已取得建筑图则、竣工图与完工证明
• ☑ 已取得消拯局、电梯及其他法定证书（且仍然有效）
• ☑ 已取得发展商提供的保固与保证书
• ☑ 资产清单已签署确认
• ☑ 已取得所有钥匙、门禁卡与保安密码
• ☑ 已在责任期内提出共同产业缺陷申索

完成交接后，JMB委员会应尽早召开委员会会议，分配职责、开设或核实项目的银行账户，并优先处理任何紧急的维护或缺陷事项。第一个月就把记录整理妥当，往后的一切都会更顺利——也能保护委员会，避免日后被业主质疑交接当时大楼的状况。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源核实最新的比率与规定：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——《分层管理法令》2013——阅读官方文本。
• 房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。