发展商拖延交接或首次常年大会？
您的应对方式（马来西亚）

本文仅供一般性参考，并非法律意见。分层管理事务受《2013年分层管理法令》（第757号法令）及《2015年分层管理（维护与管理）条例》规范。如有纠纷，请咨询您的建筑物专员（COB）办事处，或合格的马来西亚律师。要装修分层单位？欢迎垂询 →

简短回答

发展商须在交吉起12个月内召开首次JMB常年大会。若未能做到，业主应：（1）致函发展商，援引《2013年分层管理法令》第17条与第18条提出书面要求；（2）向建筑物专员（COB）投诉；（3）若COB未采取行动，升级投诉至KPKT。若发展商拒绝，COB依法有权自行召开该会议。

法定时间表：须发生的事项与时限

《2013年分层管理法令》从交吉（VP）到完全由业主自主管理，设定了一系列强制性的时间节点。了解这些节点，能让您清楚知道发展商何时已属违规，以及您可以要求些什么。

完整概览请参阅我们的JMB指南 →与发展商交接JMB指南 →。

各方义务对照表

JMB为何对业主重要

在JMB成立之前，发展商掌控大楼管理的一切事务——包括共同产业如何维护、管理费如何制定，以及大楼如何运作。发展商拖延首次常年大会的时间越长，业主就越久没有集体发声权与监督权。

具体而言，在没有正常运作的JMB时：

• 业主无法就管理费费率或大楼预算进行投票或审查。
• 没有独立委员会来执行附则或处理投诉。
• 发展商对共同产业的维护支出拥有完全的裁量权。
• 若没有JMB正式记录并追讨，缺陷责任期内共同产业出现的缺陷，可能无人处理。

这就是为什么12个月的期限，是一项硬性的法定限制，而非建议。实务上，一旦有足够比例的单位已入住，通常会在交吉后约第10个月左右召开首次常年大会。（资料来源：MahWengKwai & Associates律师事务所，《分层管理交接时间表》；JMBMalaysia.org，《分层管理交接时间表与注意事项》。）

发展商的法定义务与罚则

《2013年分层管理法令》第17条与第18条，对发展商施加了具体的义务：

• 在会议召开至少14天前，向所有买家发出首次常年大会的书面通知。
• 确保会议不迟于交吉起12个月召开。
• 会议上：提呈预算、委任首届管理委员会、移交账目与文件。

《2013年分层管理法令》第17(6)条规定，任何发展商未能遵守，即属刑事罪，一经定罪可被判处：

• 罚款不超过RM500,000，及／或
• 监禁最长5年。

这是相当严厉的罚则——它让业主有充分的依据促使发展商采取行动，也让COB拥有明确的介入权限。（资料来源：《2013年分层管理法令》第17(6)条；MahWengKwai & Associates律师事务所，《分层管理交接时间表》；Lexology，《发展商在2013年分层管理法令下的主要义务》。）

建筑物专员（COB）的角色与权力

建筑物专员（COB）在执行交接时间表方面，具有特定角色。根据《2013年分层管理法令》，若发展商未能召开首次常年大会，COB：

• 可代替发展商自行召开首次JMB常年大会。
• 可调查并将发展商移交起诉，依据第17(6)条处理。
• 可指示发展商遵从其法定义务。
• 可强制移交大楼账目、资金与文件。

COB办事处隶属于KPKT（地方政府发展部）之下运作。每个地方政府（DBKL、MBPJ、MBSJ等）都设有各自的COB。若地方COB未采取行动，业主可直接升级投诉至KPKT。（资料来源：《2013年分层管理法令》第8至16条；JMBMalaysia.org，《分层管理交接时间表》；JY Ko律师事务所，《2013年分层管理法令终极指南》。）

业主可采取的步骤

1. 计算您的12个月期限。从您的交吉信日期起算12个月。若该日期已过，却仍未召开首次常年大会，发展商即已违规。
2. 致函发展商（正式信函，保留副本），援引《2013年分层管理法令》第17条与第18条，要求在14天内召开首次JMB常年大会。
3. 组织其他业主。由多位业主联署的信函，分量更重。可利用大楼的WhatsApp群组或告示板进行协调。
4. 向所在地方政府的COB投诉。提供：交吉日期、发展商名称、大楼名称、尚未召开常年大会的证据。要求COB行使其依SMA所赋予的权力，召开该会议。
5. 若地方COB在30天内未采取行动，升级投诉至KPKT。KPKT是负责分层管理执法的联邦部门，拥有整体监督权。
6. 若情况仍未解决，寻求法律意见。可咨询专精分层法律的律师事务所——例如MahWengKwai & Associates、Lui & Bhullar、Low & Partners或HHQ——就如何促使发展商合规，或就拖延造成的损失向发展商追讨提供意见。

拖延期间您的权利

在等待首次常年大会期间，业主并非毫无权利。根据《2013年分层管理法令》第9条，在发展商管理期间，发展商仍须负责维护与管理共同产业。业主可以：

• 要求维护共同产业（电梯、停车场、园艺、保安）。发展商的维护义务不会因此暂停。
• 查阅管理费与基金账目。即使在JMB成立之前，业主也有权要求并查阅这些记录。
• 记录发展商管理期间共同产业出现的所有缺陷——这些属于正式交接与发展商缺陷责任的一部分。
• 依账单继续缴纳管理费。拒缴并不会暂停您的缴费义务，反而会造成欠款。不过，发展商仍须证明收费经过妥善管理与核算。

首次常年大会当天及之后

首次JMB常年大会是整个过程的关键节点。在这场会议上，必须完成以下事项：

• 选出首届联合管理委员会（JMC）——业主投票选出将负责营运JMB的委员会成员。
• 提呈并通过维护预算——这将决定往后的管理费费率。
• 移交账目——发展商必须将管理费账户、基金账户及所有相关财务记录，移交给JMB。
• 移交建筑文件——竣工图、设备手册、服务合约、保安密码、门禁卡。
• 移交共同产业——机房、备用电梯、储藏室、设备的钥匙。

常年大会后30天内，新的JMC必须向COB为JMB完成注册（《2013年分层管理法令》第20条）。在注册完成之前，JMB无法合法行使其权力。参见我们的JMB注册指南 →。

业主交接检查清单

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源核实最新的比率与规定：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——《分层管理法令》2013（Act 757）——阅读官方文本。
• 房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。