共用墙（Party Wall）
马来西亚：权利、维修与纠纷

本指南仅提供一般法律资讯，并非法律意见。请就您的具体情况咨询合资格的马来西亚产业律师。

什么是共用墙（Party Wall）？

依据UBBL 1984 第86条附例，共用墙的定义是：构成建筑物一部分、用于分隔属于不同业主的相邻建筑物的墙体——不论这道墙是横跨共同地界骑在界线上，还是紧贴地界而建（资料来源：UBBL 1984，房屋及地方政府部KPKT）。

在马来西亚，共用墙最常见于：

• 排屋与连栋屋 — 相邻两个单位之间共用的墙体。
• 半独立式住宅 — 半独立式住宅两半之间共用的墙体。
• 分层产业 — 分隔两个相邻公寓或分层单位的墙体（另受2013年分层管理法令与分层地契规范）。
• 商用店屋 — 相邻店铺之间的墙体。

共用墙归谁所有？

所有权取决于地契类型：

实务上，排屋共用墙的两侧业主通常共享一项普通法上的支撑权——任何一方都不得从事任何削弱墙体结构完整性、或剥夺另一方从该墙获得支撑的行为（资料来源：hajimohamadzainuddin.com，《马来西亚的妨扰与侵入》）。

法律框架一览

多部法律同时规范共用墙（资料来源：KPKT；马来西亚总检察署AGC；MahWengKwai & Associates，《分层项目的楼层间渗漏与共用墙损坏》）：

2013年分层管理法令下的分层共用墙

对于分层建筑，2015年分层管理（维护与管理）条例对共用墙另订有具体规定（资料来源：MahWengKwai & Associates，《分层项目的楼层间渗漏与共用墙损坏》；KPKT COB指引；第56及67条）：

• 第56条允许分层单位业主或管理机构就共用墙损坏向建筑物专员（COB）提出投诉。COB有权展开调查、就责任归属作出裁定，并指示责任方进行维修。
• 第67条就分层单位业主之间的共用墙损坏索赔订定具体程序。
• 2015年分层管理（维护与管理）条例第27条家规要求分层单位业主在进行任何影响共用墙的装修工程前，须先取得管理机构的书面批准。
• 任何对共用墙的结构性改动，同时也须依Act 133第70条取得地方政府建筑图则批准。

未同时取得管理批准与地方政府批准，属于双重违规：既违反分层家规，也违反Act 133。

维修责任：谁该付钱？

共用墙维修费用由谁承担，是最常见的纠纷之一。以下是责任归属的一般判定方式：

何时需要征得同意

简短的答案是：任何结构性或材质上的改动，都必须先取得同意。具体而言，您必须取得：

• 邻居的书面同意 — 因为这道墙（或其一部分）属于对方所有，或为对方物业提供支撑。
• 地方政府建筑图则批准，依Act 133第70条——因为任何结构性改动都构成“建筑物的改动”。图则通常须由注册建筑师提交，若涉及结构构件，还须由专业工程师（PE）盖章确认（资料来源：马来西亚工程师局BEM；Act 133第70条）。
• 管理层批准（分层产业），依2015年分层管理条例第27条家规。

即使是较小的工程，例如在墙内凿槽埋设新的电线导管，也应事先告知管理层（分层产业）与邻居，因为震动与打凿可能会在墙的另一侧造成意料之外的裂纹。

邻居未经同意打墙怎么办？

若邻居未经您同意，或未取得所需批准，就擅自打墙、削薄或对共用墙进行结构性改动，他们已同时触犯多项规定：

• 触犯Act 133第70条 — 未经地方政府批准擅自施工（罚款最高RM10,000，并可能被判监禁）。
• 侵入土地／财产 — 物理上干预了部分属于您所有的墙体。
• 妨扰／疏忽 — 若工程对您那一侧造成或可能造成损害（裂纹、结构削弱、噪音、粉尘）。
• 违反分层家规（仅限分层产业） — 未经管理层与地方政府批准擅自装修。

您可采取的补救措施包括：

• 立即向地方政府举报，要求依Act 133发出停工令。
• 向您的JMB/MC（分层产业）举报，要求叫停工程，并动用装修保证金。
• 向COB（分层产业）投诉，要求依第56及67条作出裁定。
• 若工程仍在进行且造成结构性风险，可向法院申请临时禁制令。
• 向分层管理仲裁庭（分层产业）或透过民事诉讼（有地住宅）索赔维修费用。

COB投诉途径（分层产业）

建筑物专员（COB）是负责执行2013年分层管理法令的机构，隶属您所在的地方议会（如DBKL、MBPJ、MPAJ）。针对分层项目中的共用墙损坏，依第56及67条走COB途径，免费、相对快速，也不需要律师。请提交书面投诉，内容包括：

• 您的单位详情，以及涉事单位的详情。
• 所进行工程的说明，以及对共用墙造成的影响。
• 损坏的照片与影片。
• 由CIDB注册承包商出具的维修报价。
• 您向管理层提出的书面投诉副本，以及对方的回复。

COB可指示责任业主进行整改，并可依2013年分层管理法令对不遵从者处以罚款（资料来源：KPKT；ezrilaw.com，《建筑物专员（COB）详解》）。

分层管理仲裁庭索赔

若COB的行动未能带来充分的整改，或您需要正式的赔偿裁决，可透过strata.my或亲自前往相关COB办事处，向分层管理仲裁庭提出申请。仲裁庭可命令违规业主全额支付您的维修费用及相应损失，上限为RM250,000（资料来源：MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》）。裁决须在首次聆讯后60天内作出，并具有等同法院命令的效力。

关于仲裁庭流程的更多说明，参见我们（英文版）分层管理仲裁庭指南 →。

逐步行动指南

• 第一步—立即记录。在工程进行前后，拍照记录您这一侧的墙面。记下日期、时间，以及任何声响或震动的性质。
• 第二步—以书面通知管理层（分层产业）。要求管理层叫停工程，并动用装修保证金。
• 第三步—若未取得准证，向地方政府投诉。要求建筑管制部门（Jabatan Kawalan Bangunan）发出停工令。
• 第四步—正式致函邻居。正式告知对方损坏情况、您的法律权利，以及您寻求整改的意向。
• 第五步—向COB投诉（分层产业），依第56条要求就责任归属作出正式裁定。
• 第六步—若邻居拒绝整改或赔偿，向仲裁庭（分层产业）或民事法院（有地住宅）提出申请。

若损坏是由结构性打墙造成的，另请参见未经批准的结构性打墙 →。

预防要点

• 若计划在共用墙附近进行任何工程，请提前以书面通知邻居，并取得对方的书面同意。
• 任何涉及结构性或共用墙的工程，请聘请专业工程师（PE）——向地方政府提交建筑图则须有PE盖章确认。
• 在分层建筑中，请先将装修计划提交管理层（第27条），并在动工前取得书面批准。
• 装修前从两侧拍摄墙面照片，以便日后有索赔需要时，能证明工程前的原始状况。

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资料来源与官方参考

• 1984年统一建筑附例（UBBL 1984） — KPKT
• 1974年街道、渠道及建筑物法令（Act 133） — 总检察署AGC
• 2013年分层管理法令（Act 757）
• 《分层项目的楼层间渗漏与共用墙损坏》 — MahWengKwai & Associates
• 《关于分层管理仲裁庭的十件事》 — MahWengKwai & Associates
• 建筑物专员（COB） — Ezri Law
• 分层管理仲裁庭平台 — strata.my（KPKT）
• 《装修分层住宅前须知》 — HHQ律师事务所