非法扩建执法
马来西亚：地方政府行动与如何合法化

本指南仅为一般资讯，并非法律意见。具体情况请咨询注册建筑师、专业工程师或马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina，若您需要能处理地方政府呈件与合法化事宜的承包商。

什么使一项扩建工程成为‘非法’？

一项扩建工程被视为“非法”——更准确地说是“未经批准”——是因为它在动工前没有取得所需的地方政府批准。在马来西亚，任何对建筑物已批准的建筑范围（footprint）所做的增建，依《1974年街道、渠务与建筑物法令》（Act 133）都属于“建筑工程”，须在第一根柱子立下之前，先取得地方政府（市政局／地方政府机构）的书面批准。

常见的例子包括：

• 后部扩建（增建房间、扩大厨房、搭建工作区）
• 侵占侧院退缩地带的侧面扩建
• 未经图则批准而搭建的二楼或三楼增建
• 屋顶结构（附着于建筑物的藤架、永久性有盖露台）
• 将开放式车棚改建为封闭式房间
• 与主体结构相连的附属建筑或外屋

原本已获批准，但后续改动超出已批准图则范围的结构，其偏离部分同样会被视为未经批准。

法律框架：Act 133与UBBL 1984

1974年街道、渠务与建筑物法令（Act 133）是主要的法定依据。关键条文如下：

• 第70条——禁止在未经地方政府事先批准的情况下搭建或改动任何建筑物。
• 第71条——设立刑事罪行并订定罚则（罚款最高RM10,000及／或监禁最高2年；定罪后若罪行持续，另加每日最高RM1,000的罚款）。
• 第71A条与第71B条——出售或同意出售违反第70条建成的建筑物，属罪行。
• 第72条——授权地方政府发出通知，要求业主拆除或移除违反第70条搭建的任何建筑物。若业主不遵从，地方政府可自行拆除，费用由业主承担。

依Act 133订立的1984年统一建筑法规（UBBL 1984），制定了所有建筑工程须符合的技术标准——退缩地带、楼地板面积比、结构要求、通风等等。符合UBBL要求的扩建工程，有可能获得合法化；违反UBBL的扩建工程（例如太靠近地界或建在排水地役权之上），一般则无法合法化。

一项合法的扩建工程需要哪些批准？

一项合法搭建的扩建工程，须经过以下审批链：

跳过以上任何一个步骤——即使只是跳过第1步——都会使该扩建工程成为未经批准的建筑。许多屋主会先完成扩建工程，再假设日后可以补办批准。这种“先建后批”的做法在某些情况下是可行的（见下文），但并不保证成功，而且在补办批准之前的这段期间，将承担相当大的法律风险。

地方政府如何侦测并处理非法扩建

马来西亚的地方政府有多种途径可以侦测未经批准的扩建工程：

• 邻居投诉。最常见的触发因素。地方政府有义务调查正式投诉。若邻居透过地方政府的应用程式或热线提出投诉，一般会在14–30天内展开检查。
• 常规检查与执法行动。地方政府会定期在辖区内展开执法行动，尤其针对以违规扩建闻名的较旧住宅区。马来西亚各主要地方政府（DBKL、MBPJ、MPSJ、MBSA）都设有合法化计划与执法行动。2016年，MPSJ曾推出一项计划，允许屋主在指定期限内追溯合法化其扩建工程。
• 卫星／航拍影像更新。地方政府愈来愈常使用更新的航拍影像，将现有结构与已批准图则记录进行比对。
• 产业交易。当物业出售并进行测量时，测量师的报告可能会标示出与原始批准图则不符的结构，进而引发地方政府的查询。

您可能收到的地方政府通知类型

Act 133下的罚则与执法权力

该法令赋予地方政府相当大的执法权力：

• 未经批准而搭建，罚款最高RM10,000及／或监禁最高2年（第71条）。
• 初次定罪后，若罪行持续，每日另加最高RM1,000的罚款（第71条持续罪行条文）。
• 拆除通知（第72条）——地方政府可发出通知，要求您拆除未经批准的结构。若您未在指定期限内遵从，地方政府将自行拆除，费用由您承担，且该笔费用会成为地契上的一项押记。
• 产业过户限制——地方政府登记的押记，可在问题解决之前阻止物业出售或再融资。

实务上，地方政府通常会先提供罚款和解以了结刑事罪行，再另行处理该实体结构。支付罚款并不会使该扩建工程合法化——它只解决了刑事部分。

您的扩建工程能合法化吗？

一项未经批准的扩建工程能否合法化，取决于已完工的结构是否能被调整到符合规划与建筑规则。合法化一般可行，若：

• 扩建工程未侵占所需的地界退缩地带（依分区规定一般为1.5–3米）。
• 扩建工程未建在排水保留地、道路保留地或地役权之上，也未阻塞它们。
• 包含该扩建工程在内的总楼地板面积（GFA），仍在该地段所允许的地积比之内。
• 该扩建工程结构稳固，能取得专业工程师的证明。
• 该扩建工程符合UBBL对防火、通风与自然采光的要求。

合法化一般不可行，若：

• 该结构侵占排水地役权、道路保留地或共用排水沟。
• 该结构跨越地段界线（建在邻居的土地或公共保留地上）。
• 纳入该扩建工程后的总楼地板面积超出允许的地积比。
• 该结构结构不稳固，专业工程师不予证明。

逐步合法化流程

1. 聘请注册建筑师。建筑师会进行现场勘测，为现有扩建工程绘制竣工图，并评估其能否符合地方规划与UBBL要求。
2. 就结构部分聘请专业工程师（PE）。若扩建工程有屋顶、柱、梁或任何结构构件，专业工程师须检查并证明其结构稳固性。这是强制要求——若涉及结构工程而没有此证明，地方政府不会受理合法化申请。
3. 规划查核。建筑师会查核该地段所属的地方发展蓝图（Rancangan Tempatan Daerah），确认该扩建工程在土地用途、地积比与退缩地带方面，是否符合该地段的规定。
4. 提交予地方政府一站式中心（OSC）。竣工图、专业工程师的结构报告、填妥的申请表格与处理费，须提交予地方政府。'不同地方政府对追溯性／竣工图提交，有不同的处理流程；部分设有正式的合法化计划。
5. 地方政府检查。地方政府检查员会到现场，将实际竣工结构与呈交的图则进行比对，并核查合规情况。
6. 批准与CCC。若审核满意，地方政府会批准修订后的图则。建筑师或专业工程师随后会为该扩建工程发出竣工与合规证书（CCC），或由地方政府发出其本身的批准信。

合法化 vs 拆除的费用

只要可行，合法化几乎永远是财务上更划算的结果。关键的决定，是要在地方政府升级发出拆除通知之前，就先聘请建筑师——趁您还有时间与选择的余地。

出售有非法扩建的物业

未经批准的扩建工程，会在出售交易中带来特定的问题：

• 律师的尽职调查。买方律师会进行搜查并检视该物业。任何与已批准图则不符的结构，都会被标示出来。大多数买方的银行，要求物业在放贷前须没有任何执法通知。
• 银行估价。估价师会标示出未经批准的结构。银行可能拒绝贷款，或调低贷款额度。
• 卖方的刑事责任。依Act 133第71A条，出售或同意出售违反第70条建成的建筑物，属刑事罪行——罚款最高RM10,000及／或监禁最高2年。
• 价格协商。即使有现金买家愿意继续交易，通常也会要求大幅降价，以反映合法化或拆除所涉及的成本与风险。

实务上的建议是：在放盘出售前先完成扩建工程的合法化，或者——若无法做到这一点——就您的披露义务取得书面法律意见，并向买方律师全面披露。

已批准 vs 非法扩建：风险比较

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资料来源与官方参考

• 《1974年街道、渠务与建筑物法令》（Act 133）——CommonLII全文
• 《1984年统一建筑法规》——KPKT官方PDF
• Legno：马来西亚的非法扩建——CIDB与执法概览
• AskLegal：马来西亚无准证装修
• Houz.com.my：马来西亚房屋扩建批准