边界围墙纠纷
马来西亚：法律规定与应对方法

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。请向马来西亚房产律师或当地政府确认您的具体情况。

什么算是边界围墙纠纷

当相邻业主对共用边界上的一道墙、围栏或结构的位置、所有权、状况或使用方式产生分歧时，就构成边界围墙纠纷。马来西亚常见的起因包括：

• 邻居建的墙或加建部分越过约定的地段边界。
• 对谁应负责维护或维修共用边界墙有争议。
• 邻居的装修或施工工程损坏了您现有的边界围栏或墙体。
• 邻居建的墙超过1984年UBBL允许的高度，阻挡了采光或通风。
• 分层地契项目中，就两个单位之间的墙是属于公共产业还是属于某个单位的边界产生纠纷。

法律框架（法令与法规）

多项法令与法规在边界围墙纠纷中相互交织（来源：马来西亚总检察署；Mah Weng Kwai & Associates，《案例焦点：恢复土地原状的强制性禁制令》）：

分层地契 vs 有地物业：不同的规则

适用的法律取决于该房产是分层地契（公寓、服务式公寓、拥有分层地契的排屋）还是有地物业（单独地契的排屋、半独立式或独立式洋房）：

（来源：2013年分层管理法令（Act 757）第二部分；KPKT COB指南）

常见情境比较

知道自己属于哪一种情境，能帮助您快速找到正确的救济途径：

地方政府执法途径

如果肇事的墙或结构是未经有效建筑图则批准而建造的，您的第一个 执法途径，是向相关地方政府举报（例如吉隆坡的DBKL、八打灵再也的MBPJ、安邦再也的MPAJ、梳邦再也 的MBSJ）。依据Act 133第70条，地方政府可以（来源：DBKL建筑控制部门； AskLegal.my，《马来西亚部分房屋装修可能无需执照》）：

• 立即发出停工令，中止任何正在进行的施工。
• 发出执法通知，要求在指定时间内拆除或整改。
• 若业主未能遵从，地方政府可自行执行拆除，并向业主追讨费用。
• 对业主提出检控——罪成可处最高RM10,000罚款及／或最高2年监禁，另加自定罪之日起每持续一天违规即处RM1,000的持续罚款。

向地方政府的建筑管制局（Jabatan Kawalan Bangunan）提出正式书面投诉，是免费的，也无需律师。

侵入与私人妨扰索赔

即使地方政府未能迅速采取行动，您依马来西亚侵权法仍享有独立的权利（来源：hajimohamadzainuddin.com，《马来西亚的妨扰与侵入》；Mah Weng Kwai & Associates，《案例焦点：恢复土地原状的强制性禁制令》）：

• 土地侵入——未经同意直接且蓄意地实际侵入您的土地，即构成侵入，即使没有造成实际损害也一样。拆除并重建共用墙、致使其越界到您这一侧，即属侵入。即使无法证明实际损失，法院也会判给象征性损害赔偿。
• 私人妨扰——若邻居的行为间接且不合理地干扰了您对房产的使用与享有（例如阻塞您的排水、采光或通行），您可以提出私人妨扰索赔。您必须证明该干扰是不合理的，且造成了实际损害或实质性的便利损失。

两种索赔都可以在推事庭（索赔金额最高RM100,000）或地庭（最高RM100万）提出。超过RM100万的索赔须提交高庭。请聘请合格的马来西亚房产或诉讼律师。

申请民事禁制令

如果邻居正在积极越界建筑，而地方政府反应缓慢，民事禁制令是最快 的法庭救济途径。核发禁制令的权力来自1950年具体济助法令。以下两种类型与本情境 相关：

• 临时禁制令——一种紧急取得的临时命令（有时是单方面申请，不通知对方），用以在完整案件审理期间立即停止施工。若您能证明存在需要审理的重大争点，且单靠损害赔偿无法充分补偿您，法院通常会批准此项禁制令。
• 强制性禁制令——命令邻居拆除越界结构。这是法院认定侵入或妨扰成立后的最终救济（来源：Mah Weng Kwai & Associates，《案例焦点：强制性禁制令》）。

禁制令申请需要律师协助，并向高庭或相关民事法庭提出。对于确实紧急的申请，法院通常会迅速处理——如果越界持续进行，几天内即可安排聆讯。

逐步行动方案

• 步骤1——测量与记录。如果您不确定确切边界，请委托大马测量及地图局（JUPEM）的持牌土地测量师标定边界。以照片与测量师报告作为记录。
• 步骤2——向邻居发出书面通知。正式信函说明越界情况，引用您的地契，并要求在14–21天内拆除。同时抄送地方政府。这能建立书面记录，有时也能促成和平解决。
• 步骤3——向地方政府投诉。向您所在市议会的建筑管制局提交书面投诉，附上测量师报告、照片以及给邻居的信函。如果工程正在无照进行，地方政府可以立即发出停工令。
• 步骤4（分层地契）——报告给COB。如果这是分层地契建筑，请同时向当地市议会的建筑总监（COB）提出书面投诉。COB可以执行分层条规，并要求管理机构采取行动。
• 步骤5——申请临时禁制令，如果施工仍在进行且造成迫在眉睫的损害。请立即聘请房产律师提出紧急申请。
• 步骤6——民事诉讼求偿与强制性禁制令，待工程完成后提出。索赔房产价值贬损、整治费用，以及要求法院下令拆除越界部分。

如果越界还牵涉共用分隔墙，请阅读我们的配套指南：马来西亚共用墙与分隔墙 →。

证据清单

费用与时间表

所涉及的费用与时间，很大程度取决于您选择哪一条途径：

预防与边界测量

• 在购买任何有地物业前先委托边界测量——越界情况在现场不一定看得出来，地契图上也未必反映得出来。
• 在靠近边界建造时，委托持牌建筑师或工程师，并在动工前取得地方政府正式的建筑图则批准。
• 在任何邻近施工开始前，先拍下您现有边界墙的照片——万一邻居声称您的墙本来就有瑕疵，这能保护您。
• 如果您与邻居共用车道或围栏，一份简单的书面边界协议（订入相互契约契据，或作为地契上的条件登记）能预防日后的误会。

如果问题涉及未经授权的结构性工程，而不是边界本身，请参见未经授权的结构性打墙指南 →。若要提出完整的邻居装修损害索赔，请参见邻居装修损坏您单位指南 →。

来源与官方参考资料

• 1974年街道、渠务与建筑物法令（Act 133） — 马来西亚总检察署
• 1984年统一建筑法规（UBBL 1984） — KPKT
• 1965年国家土地法典 — 总检察署
• 《案例焦点：恢复土地原状的强制性禁制令》 — Mah Weng Kwai & Associates
• 《妨扰与侵入：保护您在马来西亚的产业权利》
• 《马来西亚土地边界纠纷：如何合法解决》
• DBKL建筑控制部门 — 吉隆坡市政局
• 《建筑总监（COB）解析》 — Ezri Law