有争议的答案，以《分层管理法令》2013为依据——管理层能做什么、不能做什么，以及能保护您的确切步骤。
本指南仅供一般资讯参考，并非法律意见。法律与附则可能经修订而改变；在采取行动前，请向建筑物专员（COB）、分层管理仲裁庭，或一位合格律师确认您的具体情况。
管辖法律：《分层管理法令》2013（Act 757）及《分层管理（维护与管理）条例》2015，其中载有第三附表的附则。负责执行与解决纠纷的机构是建筑物专员（COB）；业主与住户也可以向分层管理仲裁庭提出申索。
该法令赋予管理机构——您的联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）——真正的工具来追讨拖欠的管理费。但它也对这些工具的使用方式设下了明确限制。许多住户并不知道这些限制的存在，而部分管理机构——无论是有意还是无意——确实会超出限制行事。了解这条界线，能保护您自己。
这是大多数分层住户最需要了解的比较。右栏正是许多JMB与MC最常越界的地方：
| 行为 | 是否允许？ | 条件／备注 |
|---|---|---|
| 停用门禁卡 | 可以——附带条件 | 必须送达书面通知；14天期限必须先届满（来源：BurgieLaw；MahWengKwai） |
| 禁止业主／租户进入其单位 | 不可以——违法 | 即使门禁卡已停用，仍不得拒绝进入单位本身；住户可透过警卫室／保安协助进入（来源：Low & Partners） |
| 切断或钳制电力供应 | 不可以——违法 | 管理机构在SMA 2013下无权切断单位的电力或水供（来源：MahWengKwai；Low & Partners） |
| 切断或钳制水供 | 不可以——违法 | 同上；水电供应受保护（来源：MahWengKwai；Low & Partners） |
| 限制停车位使用（共同产业） | 视情况而定 | 只有在存在经正式通过的附加附则（大会／特别决议通过）时才有效；不得任意实施（来源：SMA 2013附则；Lexology） |
| 禁止使用泳池、健身房等设施 | 视情况而定 | 同样须有效附加附则授权；业主拥有的附属地段（停车位）一般不能被禁止使用（来源：SMA 2013附则） |
| 征收逾期利息 | 可以 | 拖欠金额每年最高10%（来源：MahWengKwai；SMA 2013第77–79条） |
| 发出催缴信 | 可以 | 追讨程序的标准第一步 |
| 向分层管理仲裁庭申索 | 可以 | 追讨拖欠款项的正当管道（来源：MahWengKwai；SMA 2013） |
| 申请扣押令（第79条） | 可以 | 以书面向COB申请，在COB在场下于白天扣押动产（来源：MahWengKwai；SMA 2013第79条） |
| 暂停违约者的投票权 | 可以 | 拖欠管理费的业主可能失去大会投票权（来源：SMA 2013） |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina停用门禁卡并非欠费即自动生效。《分层管理（维护与管理）条例》2015下的附则，要求管理机构依循特定顺序：
马来西亚法院曾裁定，未经正式书面通知、或在14天期限届满前就停用门禁卡，属于违法且不符合该法令，并曾下令恢复门禁使用。（来源：BurgieLaw案例更新；MahWengKwai。）
实务要点：如果您的门禁卡在没有通知的情况下、或在14天期限内就被停用，您有理由要求恢复使用，并可向COB投诉或向仲裁庭提出申索。请保留所有通知与往来函件。
这是马来西亚分层法律下的一条硬性规则：即使门禁卡已被合法停用，管理层也不能禁止您——无论是业主还是租户——进入自己的单位。居住在自己单位的权利是一项财产权利；它不会因为拖欠管理费而被剥夺。
实务上，这意味着住户仍可透过警卫室或保安人员协助搭乘电梯进入大楼。把某人锁在自己家门外——实际阻止其进入自己的单位——是违法的，也是管理层严重越权的行为。（来源：Low & Partners。）
如果管理层或保安人员实际拒绝您进入自己的单位，请记录事件经过（日期、时间、涉事人员姓名），然后立即向COB提出正式书面投诉。
不能。这是最常被误解的一点。《分层管理法令》2013下的管理机构无权切断或钳制违约者的电力或水供。这些公用事业接口由相关公用事业公司管辖（电力由国家能源TNB，水供由SYABAS／Air Selangor），只能由这些机构依其自身的法律切断——而不是由JMB或MC。（来源：MahWengKwai；Low & Partners。）
任何钳制、切断或威胁切断水电的管理机构，都属于越权行为。这是向COB投诉的正当理由，若造成损害，也可向仲裁庭或提起民事诉讼。
限制违约者使用停车位、泳池、健身房或其他共同设施，是一个有争议的领域。SMA 2013附则下的立场是：
如果您的建筑物对违约者限制停车或设施使用，请检查是否存在有效的附加附则，以及是否已正式登记。如果没有，该限制可能可以在仲裁庭被质疑。
了解管理层应该怎么做，有助于您预判各个阶段，并在自己是违约方，或需要质疑不当行为时做出适当回应：
| 步骤 | 行动 | 依据／备注 |
|---|---|---|
| 1 | 累计逾期利息 | 每年最高10%（SMA 2013第77–79条；MahWengKwai） |
| 2 | 正式书面提醒／对账单 | 内部管理行动 |
| 3 | 门禁卡书面通知（启动14天倒数） | 《条例》2015下附则；停卡前的必要程序 |
| 4 | 门禁卡停用（14天后） | 有条件——单位本身仍不能被禁止进入 |
| 5 | 催缴信（LOD） | 正式法律催缴，通常由律师发出 |
| 6 | 向分层管理仲裁庭申索 | 正当的追讨管道；快速、低成本（来源：MahWengKwai；SMA 2013） |
| 7 | 申请动产扣押令（第79条） | 以书面向COB申请；在COB在场下于白天执行（来源：MahWengKwai；SMA 2013第79条） |
| 8 | 暂停违约者的投票权 | 拖欠的业主可能无法在AGM／EGM投票（SMA 2013） |
请留意，这份清单中没有出现的项目：切断水电、物理阻挡单位进出，或在没有附则的情况下实施限制。这些都不属于正当的追讨流程。
关于管理机构能做与不能做的完整说明，请参阅拖欠管理费的处理指南 → →。
如果管理层未经正式通知就停用了您的门禁卡、限制您进入自己的单位、切断水电，或在没有有效附则的情况下实施设施禁令，以下是建议的回应顺序：
租户的处境比较复杂：根据SMA 2013，管理费缴纳义务落在业主（proprietor）身上，而不是租户。租户对管理机构不负有直接的缴费义务。但如果业主拖欠，租户可能承受连带影响——最常见的就是因为房东未缴费而导致门禁卡失效。
即使在这种情况下，租户也不能被锁在单位之外。同样的规则适用：管理层可以限制门禁卡，但仍必须让租户能够进入自己承租的单位。（来源：Low & Partners。）
如果您是因房东未缴费而门禁卡被停用的租户，请参阅我们的完整指南：房东不缴管理费时租户的权利 → →。
业主与住户若遭遇管理机构的不当行为，有两条管道可用：
两条管道可以同时进行——COB投诉可以与仲裁庭申索并行。前往之前，请保留所有往来函件、照片、通知与缴费记录。
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