邻居装修损坏了您的单位？
马来西亚该怎么办（2026）

本指南仅供一般参考——并非法律意见。请向COB、分层管理仲裁庭或合格的马来西亚产业律师确认您的具体情况。

装修损害是怎么发生的

邻近单位造成的装修损害，在马来西亚分层建筑物中比大多数业主以为的更常见。最常见的原因包括：

• 敲打共用墙壁——拆除非结构墙或凿墙拉线所产生的冲击，可能压裂您那一侧的共用墙面，或震落批荡层。
• 防水失效——浴室或湿区厨房装修若在防水层上偷工减料，会导致水经共用楼板渗入您的天花板。
• 水管工程——装修期间封管、改管或接错管路，可能造成数周后才显现的漏水。
• 重型机具震动——电镐与重敲打产生的震动，可能松脱瓷砖、压裂批荡，甚至震裂邻近单位较老旧的排水管。
• 结构干扰——未经工程批准非法拆除承重构件（墙或柱），会为邻近单位带来结构风险。

您的法律权利

当邻居的装修造成损害时，马来西亚法律赋予分层业主几项相互重叠的权利（资料来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）；Yew Huoi, How & Associates，《分层地契——侵入与滋扰》；Donovan & Ho，《案例聚焦：喧闹的噩梦邻居》）：

• 执行分层附则的权利——2013年分层管理法令下的附则对所有业主与占用人均具约束力；违反附则（例如敲打超出许可范围、在许可时段外施工）是可提告的。
• 透过分层管理仲裁庭求偿的权利——仲裁庭可命令邻居支付最高RM250,000的维修费用与相应损失。
• 侵权法下的权利——若装修施工草率或违反注意义务，您可能有滋扰或疏忽的诉因。
• 要求COB执法的权利——COB可指示违规业主或管理处进行整改。

分层附则的角色

依据《2013年分层管理法令》（第757号法令）第32条，分层附则对每一位业主、租客与单位占用人均具法律约束力。附则通常包含保护您免受装修损害的条款，例如（资料来源：MahWengKwai & Associates，《分层管理附则导论》；KPKT示范附则）：

• 动工前须提交装修计划并取得管理处批准。
• 须缴交装修按金，可用于整改任何造成的损害。
• 未经结构工程师批准，不得敲打承重结构。
• 许可施工时段（通常为平日上午9时至下午5时）。
• 禁止造成滋扰、损害或对邻近单位构成结构风险的行为。

若邻居在未获管理处批准，或超出核准范围的情况下展开装修，即属违反附则。依据2013年分层管理法令第32条，您可向分层管理仲裁庭或法院申请强制遵守附则、禁止进一步违规，并追讨损害赔偿（资料来源：Resources.PEPSVentures，《理解2013年分层管理法令下的附则》）。

管理处采取行动的义务

您的JMB或MC依据2013年分层管理法令第21(1)条与第59(1)条，负有维护与管理建筑物及共同产业、并对违规业主执行附则的法定义务（资料来源：Lui & Bhullar，《马来西亚JMB与MC法律义务与管理费追讨》；TYH Law Firm，《马来西亚分层业主对联合管理机构的权利》）。一旦您以书面报告装修损害，管理处应该：

• 检查损害并加以记录。
• 正式去信违规单位的业主，指示其停止进一步损害并进行整改。
• 若该业主已缴交装修按金，将其用于整改费用。
• 若业主拒绝配合，将案件转介COB。

若管理处在收到书面投诉后仍未采取行动，这种不作为本身就构成违反其法定义务，您可以直接向COB或仲裁庭针对管理处提出申诉或申索。

证据清单

您在仲裁庭或COB投诉的胜算，取决于文件证据的品质。请尽早收集以下项目：

逐步行动计划

• 第一步——立即记录。一发现损害，就在做任何临时补救前先拍照与录影。记下损害出现的日期与大概时间。
• 第二步——以书面向管理处报告。去信您的JMB或MC（电邮或信函），描述损害、指出可能的源头（例如楼上X单位），并要求安排检查。请管理处暂停任何可能加重损害的进一步装修工程。
• 第三步——取得维修报价。委托CIDB注册承包商检查并报价整改费用。这是您在仲裁庭申索金额的主要证据。
• 第四步——给邻居一个整改的机会。有时一封直接、礼貌的书面要求（副本抄送管理处）就能在不升级的情况下解决问题。请给出明确期限——14到21天是合理的。
• 第五步——若管理处或邻居未采取行动，升级至COB。向您当地的市议会或县议会的COB提交书面投诉。
• 第六步——向分层管理仲裁庭申索。若COB流程未能产生令人满意的结果，或您需要一份赔偿令，请透过strata.my或相关COB办事处向仲裁庭申索。

谁该负责——责任比较

（资料来源：Yew Huoi, How & Associates，《分层地契——侵入与滋扰》；Lui & Bhullar，《马来西亚JMB与MC法律义务》）

COB投诉

建筑物专员（COB）隶属于您当地的市议会（例如DBKL、MBPJ、MBSJ、MPKJ），负责执行2013年分层管理法令（资料来源：KPKT；2013年分层管理法令第I篇）。向COB投诉是免费的升级途径。请提交书面投诉，附上：

• 您的单位资料与违规单位资料。
• 损害描述与可能成因。
• 证据：照片、给管理处的书面投诉、管理处的回应（或未回应）。
• 维修报价单。

COB可向业主或管理处发出整改指示，若未遵从，依2013年分层管理法令可处以罚款。

分层管理仲裁庭申索

分层管理仲裁庭（SMT）是马来西亚分层业主之间求偿的主要平台，比民事法庭更快也更省钱（资料来源：MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》；JMBMALAYSIA.ORG，《如何向仲裁庭申索》）。针对装修损害，仲裁庭可以下令：

• 邻居支付您单位的维修费用。
• 赔偿相应损失（例如单位不宜居住期间的临时住宿费）。
• 管理机构履行其附则执行义务。

可透过strata.my或亲自到相关COB办事处申索。请带齐所有证据文件。裁决会在首次聆讯后60天内作出，并具有法院命令的效力。

另请参见：若损害具体是来自楼上单位的渗水，可参考我们楼层间渗漏规定（马来西亚）→。

侵权法选项：滋扰与疏忽

若您的申索超过RM250,000，或您希望取得禁制令以停止正在进行的工程，可能需要向高庭提起民事诉讼（资料来源：Donovan & Ho，《案例聚焦：喧闹的噩梦邻居》；Yew Huoi, How & Associates，《分层地契——侵入与滋扰》）。两个常见的诉因是：

• 私人滋扰——邻居的装修不合理地干扰了您对物业的享用。您可寻求禁制令与损害赔偿。请注意，侵入（例如压裂的批荡穿透您的墙面这类实体侵入）无需证明特别损害即可提告。
• 疏忽——邻居（或其承包商）对您负有注意义务，却因草率施工而违反该义务，并因此造成您的损害。承包商也可能被一并列为被告。

对于这类复杂程度的纠纷，请聘请马来西亚产业律师。可咨询在分层诉讼方面有经验的律师行，例如MahWengKwai & Associates、Donovan & Ho、HHQ Law Firm或Lui & Bhullar。

若损害是由装修承包商而非业主本人造成，请参见我们马来西亚装修合约指南 →。

预防未来对您单位的损害

• 当您自己的装修完工时，为单位状况拍下注明日期的照片——这能在日后有邻居装修被误认为是您造成损害时保护自己。
• 当邻居宣布装修计划时，请管理处确认核准范围与按金金额，从第一天起就建立可问责性。
• 若您与正在重敲打的单位共用墙壁或楼板，请留意自己那一侧是否出现新裂缝，并逐一记录。
• 确保自己的防水状况良好，以免被指控是造成楼下单位漏水的源头。

关于JMB/MC职责的完整概述，以及如何要求管理处负责，请参见完整JMB指南 →与我们JMB/MC不修共同产业该怎么办 →。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——马来西亚总检察署
• 分层地契——侵入与滋扰——Yew Huoi, How & Associates
• 案例聚焦：喧闹的噩梦邻居——Donovan & Ho
• 马来西亚JMB与MC法律义务——Lui & Bhullar
• 分层业主对JMB的权利——TYH Law Firm
• 关于分层管理仲裁庭的十件事——MahWengKwai & Associates
• 分层管理仲裁庭——如何申索——JMBMALAYSIA.ORG
• 分层管理仲裁庭门户——strata.my（KPKT）
• 理解2013年分层管理法令下的附则