服务费调涨或特别征费，唯有依循正确程序——常年大会批准、妥善预算、按股权单位计算——才具合法性。若程序有误，您可以提出异议。
服务费费率或特别征费，唯有在依法召开的大会（常年大会AGM或特别大会EGM） 上依所需决议获得批准，并有妥善编制的年度预算支持、按股权单位计算，才具法律效力。管理层仅凭通告宣布 调涨而未召开大会表决，即属不合法。您的异议途径有：（1）在常年大会上表达反对，（2）向建筑物专员（COB） 投诉，（3）向分层管理仲裁庭提出申诉。在异议处理期间，您必须继续缴付原有费率—— 切勿完全停止缴费。
根据《2013年分层管理法令》第21及25条，管理机构（JMB或MC）必须：
若管理层发出通知宣称费率已调涨——却未曾召开常年大会通过新预算——该调涨即不合法。（资料来源：SMA 2013第21、25条；asklegal.my，“In Malaysia, what can you do if your condo management increases the maintenance fee?”）
特别征费是在常规服务费之外征收的一次性或短期费用，通常用于资助 基金（sinking fund）不足以支付的重大维修或资本工程（例如更换屋顶、大修电梯）。根据SMA 2013：
未经依法召开且达法定人数的大会，仅凭通告、委员会决议或管理层通知征收的特别征费，程序上即属无效。（资料来源：SMA 2013；Low & Partners，“Strata Management Act 2013 — Part 3”；JMBMalaysia.org，“Service Charges Under Strata Title Property in Malaysia”）
| 情况 | 是否合法 | 您可以怎么做 |
|---|---|---|
| 大会表决通过新预算后调涨费率 | 合法——前提是程序正确 | 出席日后大会；投票反对；要求预算明细 |
| 管理层仅凭通告调涨费率，未经大会表决 | 不合法 | 透过COB或仲裁庭提出异议；异议期间缴付原费率 |
| 在依法召开的大会上，说明用途与金额后批准的特别征费 | 合法 | 要求提供支持性报价单；若不合理可投票反对 |
| 委员会决议或通告征收特别征费，未召开大会 | 不合法 | 透过COB或仲裁庭提出异议；异议期间可暂缓缴付征费部分，但仍需缴付常规服务费 |
| MC在没有合法依据下，对不同类型单位收取不同费率 | 不合法（适用单一费率原则） | 透过仲裁庭提出异议；援引单一费率原则 |
本页涵盖的是法律层面——如果您也需要承包商协助维修、防水或装修工程，欢迎随时垂询，无需承诺。
💬 在WhatsApp向ClickBina提问符合以下任一情况，您就有正当理由提出异议：
相关内容可参阅我们关于分层产业特别征费 →以及拖欠服务费后果 →的指南。
常年大会是您最直接、最优先的管道。要有效运用它：
（资料来源：SMA 2013第21、25条；Low & Partners，“Strata Management Act 2013 — Part 2”）
若费率调涨或征费未经常年大会正式批准——或管理机构拒绝提供账目—— 您可以向所属地方政府的建筑物专员（COB）提出正式投诉。COB有权：
COB办公室隶属于房屋及地方政府部（KPKT）管辖。所属地区COB办公室的联系方式，可在KPKT官网查询。（资料来源：SMA 2013第8–16条；JY Ko Advocates & Solicitor，“Ultimate Guide to the Strata Management Act 2013”）
若费率或征费的征收方式不合法，而管理层拒绝纠正，可向分层管理仲裁庭 提出申诉。仲裁庭可以：
申诉费用低廉（RM100–RM200），一般无需律师，索偿上限为RM250,000。裁决具约束力，可如高等法庭判令般强制执行。（资料来源：SMA 2013第11部分；MahWengKwai & Associates，“10 Things to Know About the Strata Management Tribunal”；JMBMalaysia.org，“How to Make a Claim at the Tribunal”）
关于申诉程序、所需文件及聆讯注意事项，请参阅我们关于分层管理仲裁庭 →的完整指南。
| 步骤 | 行动 | 地点／方式 |
|---|---|---|
| 1 | 继续缴付原有服务费 | 切勿完全停止缴费——避免在异议期间被列为拖欠者 |
| 2 | 以书面方式索取常年大会纪录与年度预算 | 书面要求管理层；业主有权依SMA查阅 |
| 3 | 核实是否曾依法召开大会 | 检视会议纪录；确认通知已发出、达法定人数、事项已列入议程 |
| 4 | 向管理层发出正式异议信 | 说明程序缺失；要求重新处理或退款；保留副本 |
| 5 | 号召其他业主 | 透过WhatsApp群组或业主委员会集体行动——人多力量大 |
| 6 | 向COB投诉 | 所属地方政府COB办公室；附上异议信及支持证据 |
| 7 | 向分层管理仲裁庭申诉 | 若管理层拒绝配合或退款；费用低廉，无需律师 |
根据SMA 2013及2015年分层管理条例，每位业主都有权：
若管理层拒绝上述任何一项，该拒绝本身即构成向COB投诉或向仲裁庭申诉的理据。关于更广泛的治理议题，请参阅我们的JMB指南 →。
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