发展商一直拖延缺陷维修，我有什么权利？

您依据HDR 1989（第G附表第14条或第H附表第22条）享有法定权利，要求在VP后24个月内修复所有缺陷。若发展商不合理地拖延（一般标准缺陷超过约30天），请发出第二份书面通知，并向TTPR（www.kpkt.gov.my）提出免费申索。TTPR可命令发展商整改或赔偿。

我该如何合法地向发展商报告缺陷？

务必以书面方式——附照片的编号缺陷清单，引用您的SPA条文（第G附表第14条或第H附表第22条），以挂号邮寄并同时发送带阅读回执的电邮。请永久保留所有副本。向客服口头投诉在法律上并不足够。

TTPR处理一宗缺陷申索需要多久？

从提交到聆讯裁决，一般约3–6个月，视复杂程度与TTPR办事处的工作量而定。较简单的案件，可能在首次聆讯的调解阶段就更快解决。

我可以为TTPR的缺陷申索聘请律师吗？

一般不可以——第118号法令限制在TTPR代表双方出庭。双方须亲自出席。这让整个流程对购屋者而言更易近用、成本更低。

如果我的缺陷申索价值超过RM50,000怎么办？

超过RM50,000的申索必须向民事法庭提出。建议先聘请产业律师发出追讨函——这经常能在不进入完整诉讼的情况下解决纠纷。

DLP涵盖公寓共同区域的缺陷吗？

涵盖。共同产业缺陷（大堂、走廊、停车场、屋顶）在分层项目中，受HDR 1989第H附表下同一个24个月DLP保障。JMB或管理处应代表全体业主记录并报告这些缺陷。

我的DLP已经期满，但出现严重的结构裂缝，我是不是没辙了？

法定DLP权利在24个月后结束。但严重的潜在结构缺陷（例如地基问题），仍可能在更长期间内依普通法疏忽提告。若在DLP期满后发现结构问题，请尽快咨询产业律师。

如果发展商不肯修缺陷，我可以拒缴管理费吗？

对分层物业而言，管理费是缴给JMB/MC的——这是与发展商不同的实体——因此拒缴并不会对发展商造成直接压力，反而可能招致针对您的执行行动。请改用TTPR。

新屋出现缺陷：发展商不肯修该怎么办

若您的新屋出现缺陷而发展商置之不理，您依据《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）享有强而有力的法定权利。发展商依法必须在您取得空置管有权（VP）后的24个月内，免费修复所有缺陷、缩水与瑕疵。若发展商拒绝，您可向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）提出免费申索，最高RM50,000——无需律师。本指南会具体说明该怎么做。

ClickBina 编辑团队撰写 · 内容参考马来西亚相关法规撰写，仅供一般参考，非法律意见 · 更新于 22 Sep 2026

本页内容
什么是24个月缺陷责任期马来西亚最常见的新屋缺陷第一步——彻底记录一切第二步——以书面向发展商报告发展商的法律义务与整改时限 DLP保障与不保障的情况第三步——若发展商置之不理该如何升级向TTPR申索——完整流程向KPKT投诉什么时候该聘请产业律师 24个月DLP期满后会怎样相关指南资料来源与官方参考

发展商不肯修的缺陷？我们专门处理新屋的缺陷整改——漏水、裂缝、粗糙的收尾工程——并能依据您的缺陷清单直接施工。

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本指南仅供一般参考，不构成法律意见。具体法律纠纷请咨询持牌马来西亚律师。

什么是24个月缺陷责任期

缺陷责任期（DLP）是马来西亚每一份向持牌发展商购买新建住宅物业的买卖合约（SPA）中，内嵌的法定权利。它受《1989年房屋发展商（管制与执照）条例》（HDR 1989）第G附表（有地物业）与第H附表（分层物业）规范。发展商必须在您取得空置管有权（VP）——也就是您拿到钥匙那天——起算24个日历月内，修复单位内出现的任何缺陷、缩水或瑕疵。

这不是发展商的善意政策，而是强制性的法律义务。发展商无法豁免这项义务，您也不可能在不知情的情况下把它签掉。

物业类型	DLP期限	起算日	依据条文
有地物业（排屋、半独立式、独立式）	24个月	空置管有权日期	HDR 1989第G附表第14(2)条
分层物业（公寓、组屋、服务式公寓）	24个月	空置管有权日期	HDR 1989第H附表第22(2)条
共同产业（分层）	24个月	VP日期或CCC日期，以较后者为准	HDR 1989第H附表第22(2)条

也有装修或维修方面的问题？

本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。

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重要提醒：VP日期印在发展商发出的VP通知信上。请在日历上标注这个日期——所有缺陷报告都必须在24个月期限届满前提交。

马来西亚最常见的新屋缺陷

每一间新屋在VP时都会有一些缺陷——这很正常。不正常的是发展商拒绝修理。以下是马来西亚新盘中最常被投诉的缺陷：

类别	常见范例	是否受DLP保障
结构	墙面裂缝、楼板沉降、梁体发丝裂纹	是——且可能另有更长的CIDB保固
防水与渗水	屋顶漏水、浴室渗水、外墙潮湿	是
瓷砖	空心瓷砖、破裂瓷砖、不平整的填缝线	是
门窗	变形门框、故障门锁、框边缝隙	是
水管	漏水管路、排水缓慢、发展商供应的水龙头故障	是（发展商供应的项目）
电力	插座无电、灯点不亮、配电箱问题	是（发展商供应的装置）
表面收尾	油漆剥落、批荡不达标、地面粉刷不平	是
共同产业（分层）	大堂天花漏水、走廊裂缝、停车场缺陷	是——受同一个24个月DLP保障

第一步——彻底记录一切

在您写下第一封信之前，请先建立证据基础。文件记录不足，是TTPR申索最容易失利的原因。请遵循以下流程：

用手机相机开启日期戳记，为每一处缺陷拍照。同时拍摄远景（房间全貌）与近景（缺陷细节）。
为每处缺陷编号——例如“缺陷#3：主浴室空心瓷砖，靠近地漏约4片”。
精确记录位置：楼层、单位、房间与具体方位（例如“北面墙”“厨房水槽下方”）。
把正在发生的漏水录成影片——影片证据对防水失效特别有说服力。
把所有证据存放在专属资料夹并保留备份。

关于该检查哪些项目的详细清单，请参见我们的物业缺陷检查指南 →。

第二步——以书面向发展商报告

一通电话或向发展商客服口头投诉在法律上是不够的。您必须建立书面记录：

整理一份书面缺陷通知清单，逐项列出每个缺陷（含缺陷编号、房间、描述与照片编号）。
引用相关SPA条文：有地物业引用第G附表第14条；分层物业引用HDR 1989第H附表第22条。
以挂号邮寄并同时发送带阅读回执的电邮——两者并用以最大化送达证明。
永久保留正本与副本——若日后升级到TTPR或法院，您会需要它们。
若发展商在14天内未确认收悉，发出第二份通知。在第二份信函中说明，若再过14天仍无行动，您将向TTPR申索。

发展商的法律义务与整改时限

依据HDR 1989第G附表第14条与第H附表第22条，在正式获得通知后，发展商必须在合理时间内整改缺陷。法定买卖合约给予发展商自收到您书面通知起30天，自费完成整改标准缺陷。紧急缺陷（正在漏水的屋顶、结构安全问题）应在通知后7天内处理。

发展商的义务是修复缺陷，而不只是承认缺陷存在。若维修不完整、不达标，或缺陷再次出现，即构成新一次违约——请重新记录并再发一份书面通知。

DLP保障与不保障的情况

情况	是否受DLP保障	备注
24个月内出现的施工裂缝	是	发展商须自费修复
屋顶或浴室漏水（发展商工艺问题）	是	主动记录漏水情况；立即发出书面通知
空心或破裂瓷砖（安装缺陷）	是	VP交楼时以敲击测试找出空心瓷砖
您或租客造成的损坏	否	不涵盖——误用、装修、撞击损坏
正常损耗（表面刮痕、油漆褪色）	否	使用中的正常现象，不算缺陷
您自行安装的电器或装置	否	发展商仅对其自行供应并安装的项目负责
24个月DLP结束后才报告的缺陷	否（法定层面）	严重的潜在结构缺陷，仍可能受普通法疏忽求偿——请寻求法律意见

第三步——若发展商置之不理该如何升级

若您已发出两份书面通知，发展商仍未采取行动，您有三条主要的升级途径，可以同时并行：

向TTPR（购屋者索偿仲裁庭）申索——对最高RM50,000的申索而言，这是最快也最省钱的选项（详见下文）。
向KPKT（地方政府发展部）投诉——这是行政投诉，会对发展商的执照造成压力。
聘请律师——适用于超过RM50,000的申索，或发展商就重大结构缺陷的责任提出争议时。

向TTPR申索——完整流程

购屋者索偿仲裁庭（TTPR）依据第118号法令设立，专门处理买家与持牌发展商之间的纠纷。对大多数DLP投诉而言，它是最容易也最省钱的平台：

项目	内容
申索上限	每宗申索最高RM50,000
申请费	免费（无需缴费）
律师	一般不允许代表双方出庭——须自行出席
时限	须在CCC日期、缺陷责任期届满，或SPA终止（以适用者为准）起12个月内提出
申索地点	线上www.kpkt.gov.my，或KPKT地区办事处
需准备文件	SPA、VP通知、书面缺陷通知及送达证明、缺陷照片、与发展商的往来记录
TTPR裁决	可命令发展商整改缺陷或支付维修费用——可作为民事判决强制执行

逐步申索流程：

填写TTPR表格1（可于www.kpkt.gov.my取得）。填入您的SPA资料、VP日期与缺陷描述。
附上：SPA副本、VP通知、所有附带送达证明的书面缺陷通知、所有缺陷照片。
线上提交，或亲自送交最近的KPKT或房屋仲裁庭办事处。
TTPR会订定聆讯日期并通知双方。聆讯由仲裁庭主席主持——通常是具法律资格的人士。
出席聆讯，冷静如实地提出证据并回答仲裁庭的提问。

向KPKT投诉

除了TTPR之外，您还可以透过kpkt.gov.my或e-Aduan门户，向地方政府发展部（KPKT）正式投诉发展商。KPKT依据第118号法令监管发展商的执照。投诉会建立正式记录，并可能导致执法行动、对发展商的警告，或附加执照条件。KPKT无法直接为您裁定赔偿金——那仍是TTPR或法院的职权——但行政层面的压力对DLP纠纷往往相当有效。

什么时候该聘请产业律师

在以下情况下，请考虑聘请律师：

您的总申索金额超过RM50,000（TTPR管辖上限）。
发展商就重大结构缺陷（地基、承重墙）的责任提出争议，可能需要工程专家证据。
发展商财务困难或正在清盘，可能无法履行TTPR裁决。
您有DLP期满后才出现的潜在结构缺陷，可能可依普通法疏忽提告——这需要法律分析。

产业律师可在提告前先发出正式追讨函，这经常能在不诉诸诉讼的情况下解决纠纷。一般DLP申索的诉讼前法律费用，通常介于RM1,500–RM5,000；若进入有争议的法院程序，费用会高出许多。

24个月DLP期满后会怎样

DLP期满后，发展商的法定整改义务即告终止。此后：

所有缺陷整改都变成业主的责任（针对您的单位）或JMB/MC的责任（针对共同产业）。
非常严重的潜在结构缺陷，仍可能在更长的期间内依普通法疏忽提告，但这需要专业法律意见。
对于DLP期满后的维修与整改工程，ClickBina在巴生谷全境提供装修与维修服务——把您的需求WhatsApp给我们 →

资料来源与官方参考

《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令），第VI篇（购屋者索偿仲裁庭）——马来西亚总检察署，laws.agc.gov.my
《1989年房屋发展商（管制与执照）条例》（HDR 1989），第G附表第14条与第H附表第22条——laws.agc.gov.my
购屋者索偿仲裁庭（TTPR）——www.kpkt.gov.my
KPKT（地方政府发展部）——kpkt.gov.my
马来西亚建筑业发展局（CIDB）——cidb.gov.my
Mah Weng Kwai & Associates，“Bringing a Claim at the Homebuyer’s Tribunal”——mahwengkwai.com
VCC Law，“Liability of a Developer after the DLP in HDA Contracts”——vcclaw.com.my

⚠️ 请在24个月DLP届满前以书面提交所有缺陷通知。若发展商拒绝修理，可向TTPR申索——免费、无需律师，最高RM50,000。DLP期满后的维修需求， WhatsApp联系ClickBina。

新屋出现缺陷：
发展商不肯修该怎么办