未经准证装修
马来西亚：罚则与补救方式

本指南仅供一般参考，并非法律意见。请咨询马来西亚执业律师或注册建筑师，以取得符合您具体情况的意见。WhatsApp联系ClickBina。如需承包商协助处理市议会提呈事宜，欢迎联系。

法律框架：第133号法令与1984年UBBL

两部法规规范西马半岛与纳闽的建筑工程：

• 《1974年街道、渠务与建筑法令》（第133号法令）。这是主要法规。第70条禁止在未取得地方当局（Majlis Perbandaran／Pihak Berkuasa Tempatan）书面许可前，兴建或改建任何建筑物。第72条赋予地方当局权力，可发出拆除或移除任何未经批准结构的通知。第71A条与第71B条则针对出售或同意出售违反第70条兴建的建筑，另订罪行。
• 《1984年统一建筑法规》（UBBL）。UBBL依据第133号法令订立，规定图测应如何拟备、提交与审批，合格人士（建筑师、工程师或绘图员）须认证哪些内容，以及哪些小型工程可采用草图流程，而无需提交完整图测。

西马半岛的每一个市议会——DBKL、MBPJ、MPSJ、MBSA、MPKlang等——都执行这些规定。东马（沙巴与砂拉越）的市议会则有各自类似效力的法规。

哪些工程需要准证？

以下类别的工程，一般须在动工前提交建筑图测并取得市议会的书面批准：

一般获豁免的小型工程

UBBL 1984允许小型兴建、小型改动与小型增建采用草图流程。实务上，大多数市议会不会要求纯粹属于外观或非结构性质的工程提交完整图测。以下工程一般被公认为不需要正式建筑准证（但仍可能需要分层管理机构的同意）：

若有疑问，请在动工前先询问当地市议会。UBBL对小型工程的条文范围颇为宽泛——但市议会仍有裁量权，若认为工程复杂或具风险，可要求提交完整图测。

分层物业与公寓的额外规定

若您居住在分层发展项目（公寓、公寓单位、门禁社区），市议会批准只是其中一层要求。您还需要在打墙、扩建，或任何涉及公共产业、外墙或结构的工程动工前，取得管理机构（JMB或MC）的书面同意。《2013年分层管理法令》（SMA 2013）与您大楼的附则订明这些要求。未经管理机构批准而施工，是SMA下另一项独立的罪行——与市议会准证的问题各自独立。请参阅我们的《马来西亚分层物业装修规则指南》 →。

第133号法令下的罚则

《1974年街道、渠务与建筑法令》对未经批准建筑的罚则相当严厉：

实务上，许多市议会会对较轻微的违规发出罚款单（庭外和解），但全面检控的情况并不罕见——尤其是停工令遭无视，或扩建规模庞大的案例。

执法流程一般如何展开

了解执法顺序，能帮助您掌握自己还有多少时间可以行动：

1. 触发检查。市议会的例行巡查、邻居投诉，或新一轮执法行动，都可能让您的工程被盯上。许多执法行动，源自透过市议会热线或应用程式（如MyMPPJ、MBSJ e-Aduan）提出的投诉。
2. 现场巡视与通知。执法人员到场拍照记录工程，并发出说明信或第70条停工通知。您通常会获得一段期限（一般为14至30天）作出回应。
3. 停工令。若工程仍在进行且没有有效准证，市议会将发出正式停工令。在停工令发出后仍继续施工，会大幅加重罪行。
4. 罚款和解或检控。市议会可能提出罚款和解以庭外解决，或在推事庭提出检控。罚款和解并不代表结构获得合法化；它只是了结该项罪行。
5. 拆除通知。对于无法合法化的违规结构（例如占用道路预留地或排水线），市议会会依据第72条发出通知，要求在指定期限内拆除。
6. 市议会代为拆除，费用转嫁业主。若业主未自行拆除，市议会将代为拆除并向业主发出账单。这笔费用会成为土地上的一项负担，可能妨碍产权转让。

停工令与拆除令——应有的预期

停工令（Perintah Henti Kerja）是地方当局发出的书面指示，要求立即停止工地上所有施工活动。无视停工令是严重的加重情节，会大幅提高罚款或监禁的风险。若您收到停工令，应立即聘请注册建筑师或专业工程师（PE），以及马来西亚执业律师。

第72条下的拆除通知（Notis Roboh），会给予业主一段期限——一般为14至60天——要求拆除违规结构。您可以提出上诉，或透过提交补办批准的申请来回应（见下文），但必须尽快行动。收到通知并不代表市议会会自动执行拆除；它意味着您必须在期限内自行拆除或完成合法化。

如何为未经准证的工程补办手续

在许多情况下，未经批准的工程可以事后补办手续——但前提是该工程符合规划与建筑要求。这个流程有时称为“竣工图提呈”或kelulusan kemaskini，一般流程如下：

1. 聘请熟悉当地市议会要求的注册建筑师或绘图员。他们会到场测量，并绘制显示工程实际完工状况的竣工图。
2. 若工程涉及任何结构元素，须聘请专业工程师（PE）。PE须检查结构，确认其结构安全，并为图测背书认证。
3. 向市议会提交图测，申请事后批准。市议会可能要求您缴付欠缴的费用，以及针对未经批准动工的罚金。
4. 市议会巡查与批准。市议会会巡查已完成的工程，若认为符合要求，会为该项工程发出竣工与合规证书（CCC）或同等批准。若工程不符合规定——例如占用边界后退线或排水预留地——则无法补办手续，必须拆除。

补办手续的费用差异很大——建筑师与PE专业费用一般为RM3,000至RM15,000，另加市议会处理费，尚不包括任何罚金或和解款项。市议会也可能加收附加费。不过，这几乎总是比拆除重建来得便宜。

对出售物业的影响

未经批准的工程，会在您出售物业时带来重大问题：

• 银行估价问题。银行不会向含有已知未经批准结构的物业放贷。若买方需要房贷，除非工程已合法化或拆除，否则交易将无法完成。
• 产权负担。若市议会已在产权上登记通知或押记（例如因欠缴的拆除费用），土地搜索会显示这项记录，买方的律师会因此建议不要继续交易。
• 卖方的刑事责任。依据第133号法令第71A条，明知物业含有未经批准结构仍出售，本身就是一项罪行——罚款最高RM10,000及／或监禁最高两年。
• 售后纠纷。若买方在成交后发现未经批准的工程，且事前未获告知，可能有权以失实陈述为由提出合约法上的索赔。

实用建议：在放盘前先完成合法化，或向买方律师充分披露，以便据此调整价格。

有准证 vs 无准证：风险比较

若您有未经批准的工程，现在该做什么

• 若工程仍在进行，请勿继续施工——尤其是您已收到任何市议会通知的情况下。
• 聘请注册建筑师或绘图员，评估该工程是否能依据当地市议会的规定补办手续。
• 若涉及任何结构工程，须聘请PE——市议会会要求结构元素的补办手续须有PE认证。
• 主动联系当地市议会，赶在对方联系您之前行动。市议会通常对主动接洽的业主，比对无视执法通知的业主更为宽容。
• 若您已收到执法通知或停工令，请立即聘请马来西亚执业律师。回应期限通常很短，未及时回应会丧失上诉或协商的机会。

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相关指南：分层物业装修规则 →、违规扩建执法 →、承包商未在CIDB注册 →。

资料来源与官方参考

• CommonLII——《1974年街道、渠务与建筑法令》（第133号法令）全文
• KPKT官方PDF——《1984年统一建筑法规》（UBBL）
• 房屋买家协会（HBA）——第133号法令第五篇（执法）
• AITO——马来西亚装修准证实务概览
• AskLegal——未经准证装修的法律分析