公寓装修时间、噪音与许可纠纷
马来西亚2026

本指南仅供一般参考，并非法律意见。如需针对您具体情况的建议，请咨询建筑物专员、分层管理仲裁庭，或合格的马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina

法律框架：谁来定规矩

马来西亚公寓与分层物业的装修时间与噪音规则，来自三个相互重叠的来源：

1. 《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表 — 除非另有修改，适用于每一个分层发展项目的标准附则。其中包括滋扰禁令（附则8）与装修批准要求（附则27）（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8、27）。
2. 大楼自身的额外附则与住户规则 — 在大会上以特别决议通过并向COB存档。除了标准附则外，许多大楼在住户规则中另行注明允许的施工时间与噪音限制（来源：2013年分层管理法令第70条；MahWengKwai，《分层管理附则导论》，2023年）。
3. 地方政府附则 — 各地方政府（例如DBKL、MBPJ、MBJB）的市政附则，独立在街道层面规范噪音与施工活动。违反地方政府噪音规定，可导致独立于任何分层执法行动之外的传票。

当住户规则比标准附则更严格时，以更严格的规则为准。若住户规则试图放宽强制性的第三附表附则，则以第三附表为准。

马来西亚公寓装修的标准施工时间

马来西亚没有单一的全国公寓装修施工时间标准——允许时段取决于大楼已注册的附则、住户规则，以及地方政府的噪音规定。不过，巴生谷最常见的施工时间是：

请务必查阅您所在大楼的住户规则——部分高端公寓将凿墙工程限于平日上午，或即使在平日也禁止中午12点后钻孔。

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8(3)规定，管理方有一般义务确保任何单位或共同产业都不产生滋扰。即使没有具体的时间限制，这项广泛的滋扰义务，正是管理方可以执行噪音投诉的依据（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8(3)）。

装修许可：需要什么、如何申请

在分层单位开始任何装修工程之前，大多数情况下您需要两项独立的批准：

1. 管理方批准，依据《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则27。这是管理机构对您具体装修范围的书面同意（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则27；HHQ Law，《装修分层单位前应知道的事》）。
2. 地方政府批准，适用于影响建筑结构、排水或外观的工程——例如凿墙、增设新的排水出口，或改变窗户配置（来源：1974年街道、渠道及建筑物法令；1984年统一建筑法令）。

对于纯粹的室内、非结构性表面工程（同区域重新贴砖、油漆、更换室内门），通常只需要管理方的批准。

管理方批准的标准流程：

1. 向管理处索取装修申请表与住户规则。
2. 提交装修计划（标注工程范围的楼面图、使用材料、承包商姓名与联系方式）。
3. 缴付装修按金与任何适用的行政费。
4. 若住户规则要求，提供承包商赔偿／保险信函。
5. 取得确认允许范围、施工时间与条件的书面批准。
6. 在工程开始前，向承包商说明所有条件。

关于各地方政府许可要求的详细说明，参见我们的装修许可指南 →。关于挑选合规承包商，参见如何挑选装修承包商 →。

装修按金：涵盖什么

装修按金由《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则27规定。它是一笔可退还的保证金——不是费用。管理方在装修期间持有它，作为共同产业损坏（电梯、大堂地板、公共走廊、建筑外墙）的保障。若没有造成损坏，且工程符合已批准的范围，完工后经检查须全数退还。

管理方不能在没有指出具体损坏并出示证据的情况下合法没收按金。若管理方在无正当理由的情况下拒绝退还按金，向分层管理仲裁庭提出申诉——对于一笔RM1,000–RM2,000的按金索偿而言，RM100的申诉费非常划算。

允许与限制事项对照

装修期间的噪音义务

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8，规定每位业主不得对其他住户造成或允许任何滋扰或困扰（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8；Gan & Zul Advocates，《邻居纠纷》，2021年）。对装修工程而言，这意味着：

• 所有高噪音工程（凿墙、钻孔、打磨）必须限定在已批准的时段内进行。
• 施工期间大声播放音乐或收音机，同样受滋扰禁令约束。
• 工人不得在批准施工时间之前聚集在共同区域（例如工人从早上7:30就等在大堂，会造成困扰）。
• 建筑废料不得留在公共走廊或大堂区域过夜。
• 用于搬运材料的电梯应为服务电梯；材料搬运过程中损坏电梯壁，会触发按金没收。

即使您获批的时段允许从早上8点开始施工，也请考虑到相邻单位的住户（尤其是有幼儿或轮班工作者的家庭）会受到影响。提前将装修时间表告知邻近住户，是良好做法，通常能避免正式投诉。

邻居的装修工程干扰到您时

如果邻近单位的装修在允许时段之外造成噪音或滋扰，请依照以下升级流程处理：

1. 直接与正在装修的业主或其承包商沟通。许多情况下，工人并不知道或不了解大楼的规则。礼貌的对话（或塞一张纸条在门下）通常能快速解决问题。
2. 以书面形式向管理方报告（电邮或管理App），注明日期、时间、噪音／滋扰性质与单位号码。管理方依第三附表附则8(3)有义务确保不产生滋扰（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8(3)）。
3. 要求管理方向正在装修的单位发出警告。管理方可以——也应该——正式以书面形式做到这一点。
4. 若管理方不采取行动，向建筑物专员（COB）投诉管理方未能执行附则。
5. 作为最后手段，向分层管理仲裁庭申诉，要求下令管理方执行附则，或直接对违规业主发出命令。

关于分层环境中的滋扰与侵扰问题，参见分层滋扰投诉指南 →。若邻居的装修损坏了您的单位，参见JMB／MC不修共同产业？您的选择 →。

如果您是正在装修的一方：如何自保

如果您正计划装修，想避免投诉与按金被没收，可采取以下实际步骤：

• 在任何工程开始前，先取得书面批准。不要让承包商在批准下来之前，就“先凿一下看看效果”——即使不是您亲自动手，您仍须为所有违反附则的罚款负责。
• 以书面形式通知邻近住户，说明大致装修期间、工程性质与施工时段。这一个简单的步骤能避免大多数噪音投诉。
• 向承包商说明允许的施工时间与按金相关条件。让承包商以书面或合约形式确认这些内容。
• 在工程开始前拍摄公共区域（电梯内部、走廊、大堂地板）作为基线证据。这能在管理方日后声称有损坏（而该损坏在您工程前就已存在）时保护您。
• 每天检查。确认工人在离开前已清理走廊与大堂区域，且没有废料留在电梯或公共区域。
• 工程完成后，立即以书面形式正式要求管理方进行完工后检查，以启动按金退还流程。

管理方可以处以的罚款与处分

根据2013年分层管理法令第32(8)条，管理机构可以（经大会决议）对任何违反已注册附则或额外附则的人处以罚款。最高罚款金额由法令与条例规定（来源：2013年分层管理法令第32(8)条；《2015年分层管理（维护与管理）条例》）。

实际操作中，巴生谷因装修时间违规而处的罚款，一般在每次RM200至RM1,000之间。屡次违规可能导致：

• 装修按金被没收。
• 管理方指示停工（尽管以物理手段强制停工的法律依据有限——管理方应向仲裁庭或COB投诉，而不是使用强制力）。
• 仲裁庭下令要求您停止相关行为。

如果您收到管理方的罚款通知，请先核实该罚款是否依第32(8)条经大会正式决议作出——由管理经理单方面（未经大会决议）开出的罚款，可能不具执行力。

升级途径：COB与分层管理仲裁庭

分层管理仲裁庭（RM100申诉费；无须律师）受理以上所有纠纷类型。提交流程请见分层管理仲裁庭：如何提交申诉 →（来源：KPKT，kpkt.gov.my；MahWengKwai，《关于分层管理仲裁庭的十件事》）。

挑选一个遵守规则的承包商

避免装修时间与噪音纠纷最有效的方法，就是聘请一位熟悉分层装修规则的承包商。一位经验丰富的分层承包商会：

• 在工程开始前取得所有管理批准（并说明批准是否已合法取得）。
• 严格在允许时段内进行所有高噪音工程，无需提醒。
• 在搬运材料时用护垫保护电梯壁与公共区域。
• 每天主动清理公共区域的废料，无需催促。
• 保留装修记录与照片，支持您的按金退还申请。

关于如何核实承包商与拟定装修合约：如何挑选装修承包商 →、装修合约要点 →，以及我们的免费装修合约生成器 →。了解聘请时的骗局风险：装修骗局警示 →。

资料来源与官方参考

• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8、27 — Lee Partners 提供的全文
• 2013年分层管理法令（Act 757）第32、70条 — Lee Partners 提供的全文
• HHQ Law — 装修分层单位前应知道的事
• MahWengKwai & Associates — 分层管理附则导论（2023年）
• Gan & Zul Advocates & Solicitors — 邻居纠纷——吵闹与滋扰邻居的应对（2021年）
• KPKT — 分层管理仲裁庭 — kpkt.gov.my | tribunal@kpkt.gov.my
• jmbmalaysia.org — 如何向分层管理仲裁庭提出申诉