可以拒缴管理费吗
管理层不作为？（马来西亚）

仅供一般参考 — 非法律意见。分层管理事务受《分层管理法令》2013（Act 757）及《分层管理（维护与管理）条例》2015规范。如遇纠纷，请咨询您所属的建筑物专员（COB）办事处，或一位合格的马来西亚律师。 要装修分层单位？欢迎咨询我们 →

简短答案

先缴管理费——再提出争议。马来西亚法律把拒缴视为一项独立的过错，无论管理层做得有多差都一样。您不能把拒缴管理费当成谈判筹码。您真正的救济途径是分层管理仲裁庭、建筑物专员（COB），以及您所属建筑物的大会——这些管道都能促使管理层采取行动，而不会让您先站在错误的一方。

为什么法律要求您缴费

《分层管理法令》2013（SMA 2013）第25(1)条，对每一位单位业主课以法定义务， 须按份额比例向联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）缴纳管理费（service charge）与基金。 这项义务的存在，与管理层表现好坏无关。（来源：《分层管理法令》2013第25条；MahWengKwai & Associates，“管理机构如何追讨拖欠的管理费”。）

立法者刻意如此设计：建筑物的共同设施——电梯、消防系统、保安—— 必须持续获得资金。若允许业主自行判断、自行拒缴，会引发连锁性的拒缴效应，最终瘫痪整栋建筑的 运作。您对管理品质提出质疑的权利是真实存在的，但必须透过正当管道行使，而不是靠 单方面拒缴。

拒缴管理费会有什么后果

根据SMA 2013第34条，如果您在收到书面催缴通知（JMB用表格11／MC用表格20）后14天内仍未缴付，管理机构可以：

• 对拖欠金额征收逾期利息。
• 把您的名字张贴在住户都看得到的欠款公告板上。
• 停用您的门禁卡、停车遥控器或大楼通行证。
• 暂停您使用共同设施（健身房、泳池、活动室）。
• 向分层管理仲裁庭对您提出申索，或提起民事诉讼。

管理层不得切断您的电力或水供——那属于对您财产权的非法干预。但停用门禁卡与暂停设施使用是明文允许的。（来源：SMA 2013第34条；Lui & Bhullar，“分层管理机构如何追讨拖欠的管理费”；HHQ，“困在分层建筑里：拖欠管理费如何影响租户”。）

针对您的仲裁庭裁决，效力等同法院判决可强制执行。您在拖欠期间也会失去在大会上投票或竞选委员的权利——所以拒缴其实反而削弱了您改变管理层的能力。

拒缴 vs 缴费后提出争议——比较

您真正的救济途径

缴清管理费，不代表就要接受不良的管理。您有三条可执行的途径：

1. 分层管理仲裁庭——如果管理层未能维修共同产业、无视您的投诉，或有不法行为，可向仲裁庭提出申索。仲裁庭能做出具约束力的裁决，上限为RM250,000。详见我们的仲裁庭指南 → →。
2. 建筑物专员（COB）——向您所属的地方COB办事处提出书面投诉。COB在SMA 2013下拥有调查权，可指示管理层遵行法令，并可将违规行为转介起诉。COB办事处隶属于地方政府发展部（KPKT）。
3. 大会（AGM／EGM）——至少25%的业主可要求召开特别大会。会上可投票撤换委员会成员、要求经审计账目，或修改预算。详见如何召开EGM → →。

关于管理机构能与不能做什么，请参阅我们的联合管理机构（JMB）指南 →，以及如何追讨拖欠管理费 → →。

分层管理仲裁庭——能命令什么

分层管理仲裁庭是根据SMA 2013第11部分设立的，专门用于处理业主与管理层之间的纠纷。费用低廉（申请费RM100–RM200）、审理快速（通常几周内就能开庭），而且一般不允许律师出庭，除非获得仲裁庭许可。裁决具约束力，可如同高等法院判决般强制执行。仲裁庭可命令：

（来源：SMA 2013第11部分，第107–127条；MahWengKwai & Associates，“关于分层管理仲裁庭的10件事”；JMBMalaysia.org，“分层管理仲裁庭——如何提出申索”。）

COB投诉——何时及如何提出

建筑物专员（COB）由各地方政府委任，是SMA 2013下分层管理事务的主要监管机构。COB可以：

• 调查关于管理失当与不合规的投诉。
• 指示管理层提交记录、账目，或采取特定行动。
• 授权特定执法行动（例如为追讨欠款而进行扣押）。
• 在某个管理机构无力或拒绝履行职责时，介入接管其管理职能。

向COB提出投诉的方式：写一封正式信函，注明您的姓名、单位号码、建筑物名称、问题的清楚描述，以及支持证据（信件、照片、会议记录）。提交至您所属地方政府下的COB办事处（例如吉隆坡的DBKL、八打灵再也的MBPJ）。COB联系方式可在地方政府发展部（KPKT）官网查询。（来源：SMA 2013第8–16条；JY Ko Advocates & Solicitor，“分层管理法令2013终极指南”。）

利用常年大会督促问责

常年大会（AGM）是业主共同制定预算、选举委员会，以及批准经审计账目的场合。如果您对管理层不满，常年大会正是追究责任的地方：

• 出席并投票。只有没有拖欠管理费的业主才能投票——这也是按时缴费的另一个理由。
• 审视预算。管理费费率必须有年度预算支持。质疑看起来虚高或缺乏依据的项目。
• 撤换委员会成员。在常年大会或特别大会上，简单多数即可投票撤换个别委员。
• 要求经审计账目。管理机构必须出具经审计的财务报表。任何业主都有权查阅，详见分层账目与审计指南 → →。
• 常年大会太远时，要求召开EGM。至少25%的业主（按份额计）可要求召开特别大会，详见如何召开EGM → →。

分步指引：管理不善时该怎么做

1. 继续缴纳管理费。不要拒缴。这能保护您的法律地位与投票权。
2. 向管理层提出正式书面投诉。具体说明问题（例如电梯已坏3周、维修请求未获回应）。留存副本。管理层必须回应。
3. 拍照记录问题。日期、照片、电邮或信件编号——这是您日后在仲裁庭的证据。
4. 14天后仍无动作：向COB提出投诉，引用管理层违反的SMA 2013具体条文。
5. 问题仍未解决：向分层管理仲裁庭提出申索。申请费低廉，一般不需要律师。
6. 联合其他业主。集体施压——多位业主共同提出的仲裁庭申索或EGM要求——远比个别行动更有效。

该收集哪些证据

来源与官方参考资料

• Strata Management Act 2013 (Act 757) — full text
• Strata Management (Maintenance & Management) Regulations 2015 — P.U.(A) 107
• MahWengKwai & Associates — How Management Bodies Can Recover Outstanding Maintenance Charges
• MahWengKwai & Associates — 10 Things to Know About the Strata Management Tribunal
• Lui & Bhullar — How Strata Management Bodies Can Recover Outstanding Maintenance Fees
• HHQ — Stranded in Strata: Unpaid Maintenance Fees Under the SMA
• JMBMalaysia.org — How to Make a Claim at the Strata Management Tribunal
• JY Ko Advocates & Solicitor — Ultimate Guide to the Strata Management Act 2013
• Low & Partners — Procedure to Recover Outstanding Maintenance Charges