缺陷责任期结束之后
哪些缺陷还能追究，以及怎样把维修做对

缺陷责任期结束那天，什么改变了

新房或分层单位的缺陷责任期从空置移交起计24个月。ClickBina的缺陷责任期指南总结了期满后的情况：发展商的法定修复义务结束，缺陷维修变成屋主的责任；共同产业则由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）负责。

实际上，有三个问题决定您还能做什么：这项缺陷是否在缺陷责任期结束前已书面报告；它是不是严重的潜在缺陷，而不是一般损耗；它是在您自己的单位里，还是在共同产业上。花钱之前，请按这个顺序逐一想清楚。

第一个问题：期满之前报告过吗？

缺陷责任期是让缺陷出现并被通知的一段时间。您在这段期间内书面报告过的缺陷，不会因为期限已过就消失。如果发展商没有修，或修得不好，您手上的通知档案依然重要。

购屋者索偿仲裁庭这条途径有它自己的期限。ClickBina的发展商不修缺陷怎么办指南写明，索偿须在CCC发出、缺陷责任期届满或买卖合约终止后12个月内提出；HDA购屋者权益指南则写明仲裁庭上限为RM50,000。所以，在缺陷责任期后段才通知、而发展商没有修复的缺陷，只要在期限内提出索偿，期满之后仍可以交由仲裁庭处理。做决定之前，请先找齐通知、送达证明和对方的回复。

缺陷责任期内与期满之后

最后一行很容易被忽略。您自己承包商做的工程，从来就不是发展商的责任；它受您的装修合约及其本身的缺陷期保障，装修缺陷指南有详细说明。

第二个问题：是新缺陷，还是旧缺陷又回来了？

很多缺陷责任期后的问题并不是新的。发展商在第一年“修好”的浴室下方，天花水渍又出现了；裂缝沿着同一条线再次裂开；地漏旁的瓷砖又再拱起。如果这项缺陷在缺陷责任期内已经报告并维修过，而维修失败，请找齐原来的通知、维修记录和带日期的复发证据，再咨询是否仍可以向发展商提出。

如果缺陷责任期内从未报告过，就当作您自己的维修工程来处理，重点是找出原因，让修复能够持久。

第三个问题：是严重的潜在缺陷吗？

ClickBina的缺陷责任期指南都提到，非常严重的潜在结构缺陷，例如地基问题，在缺陷责任期之后较长的一段时间内仍可能以普通法下的疏忽为由提出诉讼，但这需要专业的法律意见。值得为此咨询的迹象包括：宽阔或不断扩大的结构裂缝、倾斜的地面、越来越关不上的门窗，以及梁柱上的裂缝。ClickBina的新房裂缝指南说明了哪些裂缝只是外观问题，哪些需要工程师评估。

在评估之前，不要遮盖或修补怀疑是结构问题的缺陷。先记录下来，隔一段时间量一次，并先与产业律师和专业工程师商量。

公寓屋主：自己的单位、楼上单位与共同产业

缺陷责任期之后，分层大楼里的漏水或缺陷，由源头的拥有者负责。楼上单位渗下来的水，按照分层条例下的楼层间渗漏程序处理：书面通知管理层、进行检查，以及发出记录原因的Form 28证书。ClickBina的楼层间渗漏指南说明了这套程序，并指出缺陷责任期届满之后因共同产业造成的漏水，由管理层在Form 28发出后负责修复。

外墙、屋顶、管井和公共水管属于共同产业；您单位内部的饰面、配件，以及自家湿区的防水则属于您。如果源头不清楚，请先追查清楚，再谈谁该负责。

缺陷责任期之后，什么问题找谁

先诊断，再维修

账单由自己支付之后，最昂贵的错误就是付钱做了错误的修复：明明是水管接口漏水，却把浴室瓷砖全部重铺；或在一再出现的水渍上反复油漆。凡是涉及水的问题，先用漏水检测找出源头；ClickBina的漏水检测服务指南列出每次检测费用为RM300 – RM800。其他问题，一次列出每项缺陷、位置和可能修法的验屋，可以把模糊的担忧变成一份能报价、能分阶段进行的计划。ClickBina的缺陷清单工具可以帮您在验屋之前，逐间列出看得到的问题。

在缺陷责任期结束后才买的房子？

如果您是在二手市场买下单位，发展商的缺陷责任期属于原来的买家，HDA的保障也不适用于您这次购买。卖家明知而隐瞒的缺陷是另一个问题，可参考ClickBina的隐藏缺陷指南。无论哪种情况，拿到钥匙后不久做一次验屋，都能为之后的一切留下带日期的基准记录。

缺陷责任期之后的验屋与修复

ClickBina在吉隆坡与雪兰莪提供验屋及缺陷修复服务。缺陷责任期之后，这通常意味着先上门一次列出并诊断问题，然后以一项跨工种的报价工程把问题修好：防水、瓷砖、批荡、油漆、木工和配件。请参阅吉隆坡与雪兰莪验屋服务了解检查范围。

ClickBina可以怎样帮忙

通过WhatsApp告诉我们单位类型、面积和交钥匙（VP）日期，即可获得验屋报价，我们会在一小时内回复。如果需要维修报价，为该报价进行的上门勘察费用为RM150，若您决定进行工程则予以豁免，这不是验屋费用。漏水检测是另一项服务，每次RM300 – RM800。我们议定的是固定价格，没有隐藏费用，ClickBina已在SSM登记。作为经验丰富的吉隆坡与雪兰莪承包商，我们承接全屋翻新并统筹各工种，可以把所有维修排进同一个时间表。

资料来源与方法说明

• ClickBina缺陷责任期指南：缺陷责任期24个月；期满后发展商的义务结束，由屋主、JMB或MC负责；潜在缺陷需寻求法律意见。
• ClickBina发展商不修缺陷指南：仲裁庭索偿须在CCC发出、缺陷责任期届满或买卖合约终止后12个月内提出。
• ClickBina HDA购屋者权益指南：仲裁庭上限RM50,000；二手房不受HDA保障。
• ClickBina楼层间渗漏指南：通知、检查与Form 28；缺陷责任期届满后的共同产业漏水。
• ClickBina漏水检测服务指南：每次检测RM300 – RM800。

方法说明：法定内容只在上述ClickBina指南说法一致时才引用。疏忽索偿的时效期限未予列出，因为上述资料没有说明，这需要请教律师。本页为一般资料，并非法律意见。