公共走廊阻塞
马来西亚公寓——权利与附则

一般法律信息，仅供参考，非法律意见。若需要针对您具体情况的建议，请咨询合格的马来西亚产业律师。WhatsApp联系ClickBina寻求转介。

什么算是马来西亚分层物业法下的公共走廊

根据《2013年分层管理法令》（Act 757）与《1985年分层地契法令》（Act 318），共同产业涵盖分层发展项目中不属于任何个别户名单位（parcel）或附属地段的所有部分。这意味着以下项目属于共同产业，由JMB或管理机构管理：

• 每一层楼的走廊与通道；
• 楼梯间与楼梯；
• 电梯大堂与电梯厢；
• 走廊尽头或单位上方的空置空间；
• 消防逃生通道与紧急出口；以及
• 任何位于单位大门外、未被围封的走道或流通空间。

您家大门正外方的区域——包括任何凹入式的入口空间——除非在核准的分层图上明确划归您的单位所有，否则仍属于共同产业。因此，把物品放在您家门外，其实就是把物品放在共同产业上，而不是您自己的空间。

附则8——完整的阻塞规定

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8禁止业主阻塞共同产业。主要规定包括：

• 业主不得阻碍任何其他人合法使用共同产业；
• 业主不得在共同产业上安装永久装置；
• 公共走廊、楼梯、通道及其他指定的共同区域，不得被用作储物区，存放任何会阻碍通行的家具、包裹或物品；以及
• 业主不得围封部分共同产业供个人使用（例如把单位范围延伸进走廊）。

这是一项标准附则，默认适用于马来西亚每一个分层发展项目。您的JMB或管理机构可能另有额外附则，订明罚款或移除通知期，但附则8无论如何都适用。

管理机构移除阻塞物品的权力

根据《2015年条例》第三附表第20段，管理机构（JMB或MC）有权移除或没收业主任何阻塞共同产业的财物，无需事先通知。

这与泊车锁车轮的权力属于同一套“无需事先通知”框架。管理机构在移除走廊阻塞物品前，并无法律义务先行警告——不过实务上，大多数管理良好的管理机构，除非涉及消防安全风险，通常仍会先发出警告，之后才实际移除物品。

被移除的物品通常存放在管理处的仓库中。业主须自行前往领取，管理机构可能收取合理的处理费。若物品在额外附则订明的期限内无人认领，管理机构可将其处置。

常引发走廊阻塞纠纷的常见物品

消防安全——风险更高的一面

走廊阻塞不只是附则纠纷——它涉及严重的消防安全问题。根据《1984年统一建筑法规》（UBBL）与《1988年消防局法令》，消防逃生通道与走廊必须随时保持畅通。若管理机构放任走廊持续被阻塞，一旦发生火灾或紧急事故导致疏散受阻，管理机构可能须承担责任。

马来西亚消防与拯救局（Bomba）拥有独立于管理机构的权力，可检查并下令清空消防逃生通道。消防局到访您的建筑，是管理机构会认真看待的重大升级动作。若阻塞物品反复堵塞楼梯间或消防逃生门，向消防局（而不只是COB）投诉，是合理且往往有效的做法。

另请参见我们的分层物业滋扰投诉指南 →，了解相关的共同产业问题。

若您的邻居阻塞走廊

1. 拍照记录阻塞情况，附上日期与时间戳。记录物品内容与所在位置（楼层、走廊、与您单位或消防逃生通道的距离）。
2. 若您与对方关系尚可，先非正式地与邻居沟通——许多阻塞情况在住户意识到走廊属于共同产业后，很快就能解决。避免正面冲突，保持语气建设性。
3. 若非正式沟通无效或不合适，致函管理机构。引用附则8并附上照片，要求管理机构发出书面警告，若阻塞持续，则行使第20段的移除权力。
4. 若管理机构在14天内未采取行动，以书面方式跟进。在跟进函中注明该阻塞可能构成消防安全隐患，若仍未解决，您将联系消防局。
5. 若阻塞物品堵塞消防逃生通道、楼梯间或紧急出口，向消防局举报。消防局拥有独立行动权力，管理机构通常会对消防局的检查通知迅速回应。
6. 若管理机构在多次书面要求后仍未履行执行职责，升级至COB或分层管理仲裁庭。

若管理机构指您的物品阻塞走廊

1. 尽快配合。法律框架明确将走廊列为共同产业，附则8的规定也十分清楚——抗拒通常不会成功，反而可能导致物品被处置。
2. 尽快前往管理处领回被移除的物品。索取收据，并留意所收取的处理费是否合理。
3. 若您认为管理机构错误地将您的物品归类为阻塞物（例如一个明显不构成阻塞的小型门口踏垫），请附上照片以书面方式回应，并作出合理说明。大多数管理良好的管理处都会以常理判断。
4. 若管理机构在未给予额外附则所订明的通知期的情况下处置了您的物品，您可就物品损失的价值，在分层管理仲裁庭提出申索。

撰写正式的阻塞投诉信

附有证据的书面投诉，远比口头反映更有效。您给管理机构的信件或电邮应包含：

• 阻塞位置（楼层、走廊编号、与消防逃生通道的距离）；
• 物品描述以及存放时长；
• 附有日期与时间戳的照片；
• 引用《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8；
• 一项具体的要求——若住户在[X]天内未清除物品，即发出警告并予以移除；以及
• 14天的回复期限（若涉及消防安全风险则应缩短）。

阻塞严重程度与相应的管理机构应对方式

走廊纠纷可提交的分层管理仲裁庭

分层管理仲裁庭受理Act 757项下最高RM250,000的纠纷，包括：

• 要求管理机构针对持续阻塞者执行附则8的命令申索；
• 就管理机构未经通知即处置的物品价值损失提出的申索；
• 关于移除阻塞物品所收取的合理处理费的争议；以及
• 管理机构选择性执法附则（对某些住户执行，对另一些则不执行）的投诉。

完整的申请流程请参见我们的分层管理仲裁庭指南 →。另请参见我们的JMB问题与纠纷指南 →了解相关的管理问题。

关于走廊使用的额外附则

除了标准附则8之外，您的JMB或管理机构可能已在常年大会上通过额外附则，内容可能包括：

• 针对在走廊留置物品订明罚款（依额外附则，常见为每次通知RM50–RM200）；
• 为管理机构行使第20段移除权力订立明确的通知期（例如提前48小时警告）；
• 订明被移除物品在处置前会保留多久；或
• 允许在单位门外放置特定的小型物品（例如尺寸受限的单张门口踏垫）。

请务必向管理机构索取您所在建筑已注册的附则与住户规则副本。附则会明确告诉您在您所在建筑中，什么被允许、什么不被允许，以及执行程序为何。详见我们的马来西亚分层附则指南 →。

逐步解决指南

1. 判断物品性质与风险等级。是否阻塞消防出口？若是，这是紧急的消防安全问题——请同时联系消防局与管理机构。
2. 拍照并加上日期时间戳。这是您最主要的证据。
3. 若情况不至于引起冲突，先非正式地与邻居沟通——许多人根本不知道走廊的相关规定。
4. 致函管理机构，引用附则8，附上照片，并要求在14天内采取执行行动。
5. 若无行动，以书面方式跟进。如相关，提及消防安全义务，并说明若仍未解决，您将联系消防局与COB。
6. 若逃生通道或楼梯间确实存在消防安全风险，联系消防局。
7. 若管理机构持续未履行Act 757下的执行职责，向COB提出投诉。
8. 向分层管理仲裁庭提出申请，要求下令管理机构执行附则8。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（Act 757） — 联邦政府官网
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则8（阻塞规定）与第20段（移除权力） — JMBMALAYSIA.ORG
• 《1985年分层地契法令》（Act 318）——共同产业的定义 — JKPTG
• Mah Weng Kwai & Associates，《马来西亚共同产业与分层物业管理》 — mahwengkwai.com
• Fareez Law，《分层物业管理：谁负责共同产业？》 — fareezlaw.com
• Mondaq／HHQ Law，《马来西亚共同产业与分层物业管理》 — mondaq.com
• 《1984年统一建筑法规》（UBBL）与《1988年消防局法令》——消防逃生通道相关义务