常见JMB问题
及解决方法（马来西亚）

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属条例规范；具体情况请向您的建筑物专员（COB）或分层管理律师确认。需要分层维修或保养方面的协助？向我们提问 →

每个联合管理机构（JMB）的情况都不尽相同，但它们所面对的问题往往有迹可循。无论是发展商在交接手续上百般拖延、财政突然音讯全无，还是某位业主已拖欠管理费长达两年，《2013年分层管理法令》都为业主与管理机构提供了一套明确的应对工具。本指南将最常见的JMB问题，逐一对应到实际可行的补救措施。若想了解JMB整体运作方式，请参见我们JMB完整指南 →。

概览：马来西亚分层管理法律下可用的补救措施

在深入探讨具体问题之前，先了解目前可用的补救措施全貌：

• 直接沟通——正式致函发展商、委员会或管理代理。这永远是第一步，也能留下书面记录。
• 召开大会——业主可在常年大会上提出问题，若情况紧急，也可要求召开特别大会（EGM）以更换委员会或通过决议。参见分层常年大会指南 →。
• 建筑物专员（COB）——地方政府层级的监管机构。COB有权调查、发出指令，并在JMB无法正常运作时委任管理代理接管。投诉不收取任何费用。
• 分层管理仲裁庭——依据《2013年分层管理法令》设立的专门仲裁机构，负责业主、管理机构与发展商之间具约束力的争议裁决。相较民事法庭，处理许多分层争议更快速也更省钱。参见仲裁庭指南 →。
• 民事法庭——适用于超出仲裁庭管辖范围或需要禁制令的事项。程序较慢、费用也较高，通常是最后手段。

问题：发展商不召开首次常年大会

情况：空置管有权（VP）已经交付，十二个月的期限逐渐逼近，发展商却迟迟未公布或召开首次常年大会。业主感到沮丧，而共同产业在发展商的管理下持续恶化。

为何会发生：发展商有时会拖延首次常年大会，以延长对管理账户的掌控时间、避免交接未完成的工程，或纯粹因为内部管理混乱。

补救措施：

1. 记录VP交付日期，精确计算十二个月的期限。
2. 正式致函发展商，要求确定常年大会日期，并引用《2013年分层管理法令》要求十二个月内召开首次常年大会的义务。保留副本。
3. 向所在地方政府的建筑物专员（COB）投诉。提供VP日期、发展商名称，以及未依规召开的事实。COB可指示发展商召开常年大会。
4. 向分层管理仲裁庭申请命令，强制发展商遵守。
5. 若发展商与COB均无回应，咨询分层管理律师。

另请参见我们的详细指南：JMB首次常年大会与发展商交接义务 →。

问题：发展商不移交资金或文件

情况：首次常年大会已举行，JMC也已选出，但发展商尚未移交完整的管理账户或维修基金余额，也未交出竣工图、合格证书或钥匙。

为何重要：若缺少资金与文件，JMB便无法妥善管理建筑物。缺失合规证书（例如电梯合格证、消防证书）可能使JMB暴露于监管责任之下。

补救措施：

1. 在首次常年大会记录（或后续致发展商的书面要求）中，逐项记录所有缺失事项。
2. 正式致函发展商，列明具体清单与期限。
3. 向COB投诉并附上短缺证据（常年大会记录中的交接清单是理想的投诉证物）。
4. 向分层管理仲裁庭申请返还资金或交付文件的裁决。仲裁庭可作出金钱裁决与合规命令。

切勿让JMB在没有妥善书面记录已交接与未交接事项的情况下就开始运作。参见发展商至JMB交接指南 →。

问题：业主拖欠管理费

情况：部分业主未缴纳管理费或维修基金，导致JMB现金短缺，无法支付承包商、水电费与保险费。

后果：现金短缺可能导致承包商欠款、保险失效、维护延误，最终使建筑物状况恶化，损及所有业主的产业价值。

补救措施：

1. 向拖欠业主发出正式追讨函，列明欠款金额与缴付期限。
2. 注意：拖欠业主通常无法在常年大会上投票——这本身就是促使缴款的诱因。
3. 向分层管理仲裁庭申请追讨拖欠管理费的裁决。仲裁庭可对拖欠者作出具约束力的付款命令。
4. 对于长期拖欠者，如有需要，仲裁庭裁决可透过法院强制执行。

完整追讨流程请参见管理费拖欠者处理指南 →。管理良好的财政应在每次委员会会议上汇报欠款状况，让JMB能及早行动。

问题：委员会陷入僵局或有私心

情况：JMC无法达成决议，或少数委员（甚至是主席）作出的决定只图利自己而非全体业主——例如将合约批给关联方、将其他委员排除在讨论之外，或拒绝召开常年大会。

补救措施：

1. 正式书面向全体委员会提出问题，要求召开会议解决。
2. 持有规定份额（请与所属附则确认门槛——通常以总股权单位比例计算）的业主可要求召开特别大会（EGM），撤换委员会成员。参见如何召开分层特别大会 →。
3. 就委员会的行为向COB投诉。COB有权调查管理机构，并在委员会无法正常或不当运作时委任管理代理取代。
4. 对于严重不当行为（利益输送、财务管理不善），除向COB举报外，也可考虑向仲裁庭申请。

问题：账目管理不善或财务违规

情况：JMB的账目未妥善保存或未经审计，资金似乎遭挪用，付款未经适当授权，或管理账户与维修基金被混用。

为何严重：财务管理不善直接损害全体业主的利益。它可能耗尽日后大型维修所需的维修基金，使建筑物暴露于无保险风险之下，也可能使委员会成员承担个人责任。

补救措施：

1. 业主有权要求查阅JMB的账目与记录。行使这项权利并记录发现的问题。
2. 在下一次委员会会议或常年大会上以书面方式提出关切，要求立即委任独立审计师。
3. 如有需要，要求召开EGM撤换委员会，并委任新的管理代理。
4. 连同已记录的证据向COB投诉。COB可指示进行审计，并在有正当理由时委任管理代理。
5. 向分层管理仲裁庭申请追回被误用的资金，或要求作出规范会计处理的合规命令。
6. 若涉及刑事行为（欺诈、挪用公款），除向COB与仲裁庭举报外，也应向警方（PDRM）报案。

妥善账目应有的样貌，请参见（英文版）分层账目与审计指南 →。

问题：维护不周或遭忽视

情况：共用区域脏乱、维护不良；电梯经常故障；屋顶漏水；停车场照明损坏——尽管业主一再反映，委员会却始终不予处理。

为何重要：妥善维护与管理共同产业，是JMB依《2013年分层管理法令》承担的核心法定职责。疏于维护不只是便利性问题，还可能造成安全隐患，日后须付出更高的修复代价。

补救措施：

1. 以书面方式向管理层报告具体维护问题，注明地点、问题内容，并要求给出解决时间表。保留副本。
2. 若无回应，向委员会升级提出，并在下一次常年大会或委员会会议上提出。
3. 若委员会持续不作为，要求召开EGM。
4. 向COB投诉——COB可指示JMB执行特定维护工程。
5. 向分层管理仲裁庭申请命令，强制JMB进行维护或维修。

电梯维护是常见且代价高昂的疏忽领域，具体指引请参见公寓电梯维护指南 →。

问题：JMB无法运作或已解散

情况：JMB委员会集体辞职、任期届满却未召开新常年大会、委员人数不足以达到法定人数，或JMB已实际停止有效运作。

后果：没有正常运作的JMB，共同产业的管理便会陷入停滞，承包商可能得不到付款，建筑物状况可能迅速恶化。

补救措施：

1. 向COB投诉——这是JMB无法运作时的主要补救途径。COB有权介入，并在必要时委任管理代理接管建筑物，直至选出新委员会为止。
2. 若仍有足够委员留任，他们可共同委任人选填补临时空缺，并召开EGM选出完整委员会。
3. 持有规定份额的业主，也可自行要求召开EGM选出新委员会。

请注意，JMB与分层地契发出后成立的管理机构（MC →）是两个不同的实体。一旦MC成立，JMB便告解散，其资金与记录移交给MC。若分层地契即将发出，过渡至MC管理可能是更实际的解决方案。

问题对应补救措施一览表

升级至建筑物专员（COB）

COB是马来西亚分层管理的主要监管机构——设于所属建筑物所在地的地方政府（市政局、市议会或县议会）内。COB依《2013年分层管理法令》拥有广泛权力，可以：

• 调查业主与管理机构提出的投诉。
• 向JMB或发展商发出书面指示，要求其遵守义务。
• 在JMB无法运作或管理不善时，委任管理代理接管建筑物管理。
• 要求提交账目与文件。
• 对违反法令的行为采取执法行动。

向COB投诉一般不收费，也无需律师。应准备：清楚的书面问题描述、关键日期、与发展商或委员会往来的信函，以及支持证据（账户结单、维护缺陷照片、常年大会记录）。参见分层管理投诉指南 →。

向分层管理仲裁庭申请

相较民事法庭，分层管理仲裁庭为许多分层争议提供更快速、更省钱的具约束力争议解决途径。它可以：

• 作出付款命令（例如向拖欠者追讨管理费；追回被误用的资金）。
• 作出合规命令（指示发展商或JMB执行特定行为）。
• 审理业主、管理机构与发展商之间依《2013年分层管理法令》产生的争议。

仲裁庭设有申索金额上限——请向COB或分层管理律师确认目前的上限，以及您的争议是否落在其管辖范围内。超出上限的申索须转至民事法庭处理。完整流程请参见分层管理仲裁庭指南 →。

预防胜于治疗

大多数JMB问题只要从一开始就有良好的治理，就能够避免。以下是可避免本指南所述争议的实际做法：

• 选出称职的委员会——寻找有时间、具备财务知识，且真心关心建筑物福祉的人选。避免委员会被单一派系把持。
• 要求所有JMB账户须双重签署——这一项保障措施就能消除大部分财务管理不善的风险。
• 每年都必须召开常年大会——这是业主监督的主要机制，也是法定义务。
• 及时追讨拖欠者——一旦形成拖欠文化，日后要扭转会困难得多。仲裁庭的管理费追讨程序相对简单直接。
• 保存妥善记录——会议记录、财务记录、往来信函与合约都应归档并可供查阅。良好的记录是您最好的防御，也是最好的证据。
• 及早咨询COB——COB不只是受理投诉的机构。它对程序与合规事项的指引，能在问题升级前先行化解。

COB与仲裁庭：该选哪条路？

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。