分层房规与罚款
RM200罚则（马来西亚）

2026年一般性指引 — 并非法律意见。此事受《2013年分层管理法令》及其《2015年条例》规管；具体细节请向您的建筑物专员（COB）或分层律师确认。 需要分层维修／维护协助？问问我们 →

分层项目中的房规，是以附则为基础 —— 附则是约束每一位业主、住户、租户与占用者的法律规则。弄清楚标准附则与额外附则之间的分别，是判断一张罚单是否有效的起点。参见我们完整的马来西亚分层附则指南 →。

附则：标准附则 vs 额外附则

《2015年分层管理（维护与管理）条例》订立了自动适用于马来西亚每一个分层项目的标准附则。这些附则涵盖基本义务：不得阻碍共同产业、不得造成滋扰、保持您的单位状况良好，以及类似的基本规则。

JMB或MC也可在大会上以特别决议通过额外附则 —— 这些附则可以为个别大楼延伸或量身订定规则（例如关于宠物体型、装修时段或短租的规则）。额外附则必须向建筑物专员（COB）注册，才可执行。一条从未以正式额外附则通过的规则，不能作为有效罚款的依据。

RM200罚款解析

在《2013年分层管理法令》的框架下，最高RM200的罚款是管理机构针对业主或住户违反附则时，一般被引用的上限。这个数字来自条例中的标准附则附表 —— 请向您的COB或分层律师确认确切条文，以及您大楼的额外附则是否就此订定了不同（较低）的金额。

关于RM200上限的要点：

• 这是上限 —— 对于初犯或轻微违规，委员会可议决施以较低的金额。
• 它是按每次违规计算。持续或重复的违规，每一次都可能各自被罚款。
• 它并非自动生效 —— 委员会必须依循正当程序（通知、决议、记录），罚款才有效。
• 它与分层管理仲裁庭或法庭的命令是分开的；后者可判给更高金额的赔偿或损害赔偿。

开罚前的正当程序

未经正当程序施加的罚款可被质疑，并可能被仲裁庭撤销。委员会应遵循的标准程序：

1. 确认违规 —— 确认违反了哪一条具体附则（标准或额外），以及违规者是谁。
2. 发出书面警告或通知 —— 告知业主／住户涉嫌的违规、相关附则，以及须采取的纠正行动。
3. 给予合理的回应或纠正机会 —— 在开罚之前，住户应有机会解释或纠正违规。
4. 委员会决议 —— 开罚的决定应由委员会作出（而非由经理单方面决定），并记录在会议记录中。
5. 以书面发出罚单 —— 注明金额、所违反的附则与缴付期限，并告知住户其提出异议的权利。

关于滋扰相关的违规，另请参阅我们的分层滋扰投诉处理指南 →。

妥善记录违规

妥善的记录管理能保护委员会与管理机构。每开出一张罚单，委员会都应保存：

• 违规情况的描述及发现日期。
• 证据（照片、保安录像、其他住户的书面投诉）。
• 送达住户的所有书面通知副本，连同日期。
• 显示罚款获正式批准的委员会决议与会议记录。
• 罚单已送达住户的证明。
• 缴款记录，或未缴时的跟进详情。

若住户在分层管理仲裁庭对罚款提出异议，或管理机构需要采取追讨行动，这些记录都是不可或缺的。

重复违规

住户在缴付罚款后若重复同一违规，每一次后续违规都可再被罚款 —— 每次最高RM200。持续不遵守会让管理机构的选项逐步升级：

• 每次重复违规逐步提高罚款（在许可上限之内）。
• 提交分层管理仲裁庭申请遵从令，而不只是罚款。
• 在严重情况下（危及他人、造成结构损坏），管理机构可向COB或仲裁庭寻求紧急济助。

关于JMB如何处理执法，参见我们的JMB职责指南 →。

常见的房规违规与一般罚款做法

租户 vs 业主的责任

附则约束每一位占用者 —— 而不只是注册业主。然而，注册单位业主始终须为其租户或其他占用者遵守附则负最终责任。实际上：

• 即使违规者是租户，管理机构也可向业主送达通知，尤其是在租户身份不明或无法联络时。
• 业主应在租约中加入遵守附则的条款，并在租约开始时告知租户房规。参见分层租户义务指南 →。
• 向业主开出的罚款，可从管理费账户中追讨，或作为可透过仲裁庭追讨的债务处理。

如何对罚款提出异议

如果您认为罚款开错了，您有几个选项：

1. 致函委员会 —— 要求复核，说明罚款为何有误或程序未被遵循，并提供您的证据。
2. 在下一次常年大会或特别大会上提出 —— 把它列为议程项目，供业主讨论。
3. 向COB投诉 —— 若管理机构行事不当，或罚款没有有效的附则依据，向相关地方政府的建筑物专员投诉。
4. 向分层管理仲裁庭提出申索 —— 仲裁庭处理业主／住户与管理机构之间的纠纷，包括关于罚款的纠纷。参见仲裁庭指南 →。

即使您对罚款有异议，也不要置之不理 —— 及时以书面提出异议，让记录显示您是出于诚意行事。

管理层不能做什么

管理机构拥有实在但有限的权力。它不能：

• 针对只是管理层通告、而非有效通过的附则的规则开罚。
• 单凭内部决议就超出每次违规RM200的上限（更高的罚则须经仲裁庭或法庭）。
• 以拒绝进入共同产业或切断水电作为惩罚 —— 这类行动不获附则制度授权。
• 对相关附则通过之前的行为追溯开罚。
• 在没有委员会决议的情况下开罚 —— 经理单独行事并不足够。

给委员会的实用建议

• 保存一份最新的标准附则与所有已注册额外附则，并发给每位新住户一份。
• 统一通知与罚单的范本，确保一贯地遵循正当程序。
• 把每一张开出的罚单记录在委员会会议记录中，并保存证据档案。
• 对于初犯、轻微的违规，务必先警告后开罚 —— 这体现公平，也更难被质疑。
• 在通过新的额外附则之前，先咨询COB或分层律师 —— 起草与注册程序必须正确。

总结：附则罚款程序一览

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》 — 阅读官方条文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。