如何更换或罢免JMB
／其委员会（马来西亚）

2026年一般性指引，并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属规则规范；具体情况请向您的建筑物专员（COB）或分层法律师确认。 需要分层大厦的维修/保养协助？向我们提问 →

JMB委员会任期至下一届常年大会为止——这是自然的重设时机。但也有情况需要业主更快采取行动：不作为的委员会、失职的管理代理，或某位委员的行为已造成损害。本指南梳理业主在《2013年分层管理法令》（第757号法令）下可采取的每一条途径。关于JMB角色的背景说明，请见我们的JMB完整指南 →。

在常年大会更换委员会

常年大会（AGM）是更换联合管理委员会（JMC）最主要的民主机制。每一届常年大会：

• 现任委员会任期届满，选出新一届委员会。
• 任何合资格业主（或其代表）均可自我提名或提名其他合资格人选参选委员。
• 投票按份额单位加权——持有较多份额单位的业主，投票权重也较高。
• 拖欠管理费或基金供款的业主，通常没有投票资格；具体请向COB确认。

如果对现状不满的业主，能在常年大会前组织到足够的份额支持，就可以在不需要任何特别程序的情况下，选出一整支全新的委员会。关键在于事前准备：确定候选人、与其他业主沟通，并确保支持者出席或委托代理人出席。有关常年大会与选举流程的详细说明，请见我们（英文版）分层常年大会。

谁有资格参选JMC

根据《2013年分层管理法令》的框架，JMC委员通常须为登记业主或其代理人／代表。实务上的资格要点如下：

• 候选人应为大厦内某单位的登记业主，或该业主的正式授权代表（例如代表公司业主的公司董事）。
• 拖欠管理费的人士，可能没有资格参选——具体规则请向COB确认。
• 存在利益冲突的人士（例如大厦管理代理公司的董事），应对该利益冲突保持透明；在某些情况下，这可能影响其参选资格。
• 委员会随后会从自己人中选出主席、秘书与财政作为职员。参见我们JMB职员指南。

要求召开特别大会罢免委员

如果需要在常年大会之间罢免某位委员，业主可要求召开特别大会（EGM）。特别大会可通过决议，罢免某一位特定委员或整个委员会，也可以通过决议更换管理代理。

特别大会可由持有所需份额的业主要求召开（具体门槛由相关规则规定——请向COB确认现行数字，或参见我们的特别大会指南 →）。要求须以书面形式提出，说明会议目的，并送达委员会。

特别大会流程逐步说明

1. 确认门槛——检查依相关规则，您所在的大厦要求召开特别大会需要多少总份额单位。如有疑问请向COB确认。
2. 组织发起人——收集足够业主的书面支持，达到门槛。每位业主应在要求信上签名。
3. 草拟书面要求——清楚说明目的（例如“审议并（如认为适当）通过决议，将[姓名]从联合管理委员会中除名”），并送交委员会。
4. 委员会必须召开特别大会——收到有效要求后，委员会必须在规定期限内召开会议。若拒绝召开，发起人可能有权自行召集——请向COB确认。
5. 发出正式通知——所有单位业主须获得关于特别大会与议程项目的充分事前通知。
6. 在特别大会上投票——决议由出席或委托代理的合资格业主投票通过或否决。

更换或委任管理代理

JMB可委任管理代理代为处理日常管理事务。委员会也可以决定更换表现不佳的管理代理——或由业主在常年大会或特别大会上通过决议进行更换。关键考量如下：

• 查核现有管理代理的合约条款——通知期、因故终止条款，以及交接义务。
• 管理代理代表JMB持有钥匙、门禁卡、财务记录与各项合约。更换代理时，妥善的交接清单是不可或缺的一环。
• 为替补人选进行有竞争性的甄选程序——至少取得三份提案，并向类似物业查核推荐记录。
• 新任命应在大会上批准，或由委员会决议通过（视授权范围而定）。参见管理代理 vs 自行管理分层项目。

以下表格可用来追踪从卸任管理代理到新任代理的交接：

填补临时空缺

当委员辞职、丧失资格，或在常年大会之间被罢免时，即产生临时空缺。其余委员可增补一名合资格业主填补空缺，直至下一届常年大会为止。该增补应记录在委员会会议记录中。若该空缺导致委员会无法达到法定人数运作，情况将更为紧急，可能须召开特别大会选出替补委员。

当JMB不作为或管理不善

有些JMB实际上已停止运作：发展商从未召开首次常年大会、委员会已停止开会、资金去向不明，或管理已完全崩溃。在这些情况下，业主有更强力的补救途径：

• 向COB投诉——建筑物专员根据《2013年分层管理法令》有权调查关于JMB的投诉，并在有正当理由时介入（包括委任管理代理），以恢复正常管理。
• 分层管理仲裁庭——业主可提出申索，要求JMB履行职责、交代资金去向，或采取具体的管理行动。
• 法律途径——在严重案例中（欺诈、造成损失的重大疏忽），可能须寻求法律意见，考虑提起民事诉讼。

关于问题与补救措施的完整梳理，请见我们JMB常见问题与纠纷。

呈报建筑物专员

COB是各地方政府机关中，分层管理的第一线监管者。向COB投诉时应：

• 以书面形式，清楚说明事实、具体问题，以及您希望COB采取的行动。
• 附上证据：常年大会会议记录（或缺失的记录）、往来函件、财务记录、共用产业疏于维护的照片。
• 尽可能注明大厦名称、地址与分层地契资料，以确认该分层项目的身份。

COB可要求JMB召开会议、提交账目，或采取具体的管理行动。情节严重时，COB可委任管理代理接管管理。请向大厦所在地的地方政府机关（市议会或市政厅）查询您所属的COB。参见我们（英文版）分层管理投诉指南。

分层管理仲裁庭的补救措施

分层管理仲裁庭审理业主、JMB与MC之间的纠纷。相关裁决包括：

• 要求管理机构履行特定职责的命令（例如召开常年大会、提交经审计账目、进行维修工程）。
• 要求支付款项的命令（例如追讨被挪用的资金、赔偿因管理失当造成的损失）。
• 就各方权利与义务作出的宣告。

对于符合条件的分层纠纷，仲裁庭通常比民事法庭更快、更省钱。参见我们（英文版）分层管理仲裁庭指南。

JMB解散：MC接管时

JMB是一个过渡性机构。一旦分层地契发出，管理机构（MC）正式成立（于分层登记册／地契册开立之时），发展商即有义务召开MC的首届常年大会。届时：

• JMB将自动解散。
• 所有资金（管理费账户、基金）、记录、合约、钥匙与文件，都必须移交给MC。
• MC的第一届委员会将在其首届常年大会上选出。
• MC是永久性的法人团体，取代JMB成为大厦的管理机构。

如果发展商未能召开MC的首届常年大会，或未妥善完成移交，业主可向COB投诉，或向仲裁庭提出申索。JMB与MC的比较，请见我们JMB vs MC。

罢免与更换途径比较

给业主的实用建议

• 在常年大会前先做好组织工作——确定候选委员人选，向其他业主说明您的顾虑，并及早确认代理人安排。
• 记录一切——保留常年大会与特别大会通知、会议记录、与委员会的往来函件及财务报表副本。如需向COB或仲裁庭申诉，您会需要这些证据。
• 按时缴纳管理费——拖欠费用的业主没有投票权，这会严重限制您透过民主程序更换委员会的能力。
• 及早确认特别大会门槛——在开始收集联署前，先向COB确认要求召开特别大会所需的总份额单位数。
• 集体行动——单独的投诉份量不如团体行动。一群有组织、以证据为依据的业主，向COB或仲裁庭提出的诉求，往往更有效。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构资料。请务必向官方来源确认最新费率与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。