JMB的职责与义务
《2013年分层管理法令》（马来西亚）

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属条例规范；具体情况请向您的建筑物专员（COB）或分层管理律师确认。需要分层维修或保养方面的协助？向我们提问 →

JMB（联合管理机构）并非自愿性组织——它是依《2013年分层管理法令》成立的法人团体。作为法人团体，它可以提起诉讼、被起诉、持有资金并订立合约。伴随这项法律地位而来的，是JMB与其选出的联合管理委员会（JMC）必须履行的一整套法定职责。未能履行这些职责，不仅仅是治理不佳的问题，还可能使管理机构及其委员会成员面临投诉、指令与法律责任。更广的背景请参见我们JMB完整指南 →。

概览：JMB的法律地位

JMB自发展商召开首次常年大会之日起成立——该大会必须在空置管有权交付日起十二（12）个月内召开。JMB成立后即为法人团体，由发展商与全体单位业主组成。日常管理则委托给选出的联合管理委员会（JMC）执行。JMB受所在地方政府的建筑物专员（COB）监督，其争议也受分层管理仲裁庭管辖。

关于JMB与其后继机构管理机构（MC）的比较，请参见JMB与MC → →。

职责一：维护与管理共同产业

这是JMB最显而易见、也最基本的职责。JMB必须妥善维护与管理建筑物与共同产业，并使其保持良好状态。“共同产业”涵盖各单位以外的一切：走廊、电梯、楼梯间、屋顶、外墙、停车场、大堂、园景、泳池、健身房、建筑设施（水塔、排水系统、电力设施）以及所有共用设备。

实务上这意味着：

• 执行例行预防性维护（清洁、检查、电梯／泵浦／发电机等设备的保养）。
• 及时回应业主与住户提出的维修要求。
• 为老旧建筑安排定期结构或工程检查。
• 维持入伙证（CFO）及各类机械证书的有效性（例如电梯的DOSH合格证）。
• 利用维修基金规划资本性工程。

若JMB放任共同产业严重失修而不采取行动，即属违反法定职责，COB或仲裁庭可下令要求补救。

职责二：厘定与收取管理费及维修基金

JMB必须向全体单位业主厘定、征收两项款项：

• 管理费（Charges）——用于支付管理与维护共同产业的日常营运成本（清洁、保安、水电费、例行维护、保险费、管理费用）的定期月费。
• 维修基金供款——为定期或大型工程（电梯大修、屋顶更换、外墙重新粉刷、重大结构维修）预留的独立基金。

两项款项皆按股权单位分摊——每位业主依其单位分配到的股权单位比例缴付，而非按单位数平摊固定费用。维修基金供款率一般以管理费的一定百分比表示，实际比率则取决于建筑物的资本支出计划。请向所属COB或委员会确认比率。

拖欠这些款项的业主可依《2013年分层管理法令》被追讨。追讨流程请参见管理费拖欠者处理指南 →。收费率如何厘定，请参见厘定管理费指南 →。

职责三：为建筑物投保

JMB必须为建筑物投保并维持保单有效。最低限度须涵盖：

• 火险——涵盖建筑物（结构与共同产业）遭受火灾及相关风险的损失。
• 公众责任险——涵盖因共同产业而对第三方产生的责任（例如访客在大堂受伤）。

这些属于法定最低承保范围。管理良好的JMB也应考虑营业中断险、电梯与泵浦的机械故障险，以及在适当情况下为委员会投保专业责任险。保险费属年度预算的一部分，由管理费支应。

各单位业主须自行为单位内部投保——JMB的保险不涵盖单位内部、业主财物或业主自行安装的装置。

职责四：保存妥善账目并安排审计

JMB必须为管理账户与维修基金账户妥善准备并保存账目。这些账目须：

• 以JMB名义分别开设银行账户存放。
• 准确记录所有收入（收取的管理费、利息）与支出（工程款、管理费用、保险费、水电费）。
• 每年由合格审计师审计一次。
• 应业主与COB要求提供查阅。

经审计账目必须在常年大会上呈报。无法查阅账目——或怀疑存在异常——的业主，可向COB投诉或向分层管理仲裁庭申诉。COB期望的记录内容，请参见JMB合规清单 →。

职责五：召开常年大会

JMB（透过JMC）必须依《2013年分层管理法令》及其附属条例规定的间隔召开常年大会。常年大会是业主监督管理层的主要机制——委员会须在会上汇报管理情况、呈报经审计账目、通过预算、厘定收费率并接受重选。未能召开常年大会属严重违规，业主可向COB举报。

业主也可以在两次常年大会之间，就紧急事项要求召开特别大会（EGM）。参见如何召开分层特别大会 →。

职责六：保存登记册与记录

JMB必须保存一系列登记册与记录，包括：

• 业主登记册——姓名、地址、单位详情、股权单位。
• 所有大会与委员会会议记录。
• JMB订立的所有合约副本（维护承包商、管理代理、保险单）。
• 附则（法定附则以及向COB注册的任何附加附则）。
• 维护及维修基金账户的所有财务记录、发票与银行结单。
• 与COB的所有往来信函。

这些记录须开放供单位业主查阅。妥善的记录保存对分层地契发出后顺利移交MC也至关重要。

职责七：执行附则

JMB必须执行规管该项目的附则。附则包括：

• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》下的法定附则——关于滋扰、阻碍、单位与共同产业使用的基本规则。
• 在大会上以特别决议通过、并向COB注册的附加附则——针对该建筑物特有的规则（宠物规则、装修施工时段、短期出租限制等）。

执行方式包括发出警告、处以罚款（不超过附属条例规定的上限），以及对持续违规者升级至COB或仲裁庭处理。JMB须一致地执行附则——选择性执法会削弱附则效力，并使委员会面临质疑。罚款框架请参见分层住户规则与罚款指南 →。

职责八：遵从COB的通知与指令

建筑物专员对分层管理机构拥有监督权力。当COB发出通知或指令——要求JMB执行工程、提交记录、召开会议或采取特定管理行动——JMB在法律上必须遵从。不遵从COB的指令本身即属违反《2013年分层管理法令》，可能导致后果不断升级。

职责一览表

由谁执行职责：JMB、JMC与管理代理

未履行法定职责的后果

忽视法定职责的JMB，将面临：

• COB调查与指令——COB可强制JMB采取行动、委任管理代理，或直接接管管理。
• 分层管理仲裁庭申索——个别业主可申请命令，要求JMB履行职责、提交账目，或就疏忽造成的损失作出赔偿。
• 委员会成员的个人责任——若属故意违规或违反受信责任，个别委员会成员可能须承担个人责任，尤其是在管理机构未投保或资金遭挪用的情况下。
• MC移交时的困难——未妥善保存记录或账目的JMB，在移交给MC时会出现严重问题。

运作良好JMB的建议

• 在每年年初制定一份书面年度管理计划，列出所有预定的维护工程、检查日期、保险续保与常年大会日期。
• 为所有关键文件（附则、合约、保险单、经审计账目、常年大会记录、COB往来信函）维持一份主记录档案（纸本或电子）。
• 定期召开委员会会议（每月或至少每季一次）并妥善记录。
• 及早委任合格审计师——等到常年大会前才处理，容易造成经审计账目延误。
• 主动与业主沟通：公布常年大会日期，提前分发预算与账目草案，并及时回应业主的询问。
• 对自身义务有疑问时，寻求COB的指引——先询问总比事后面对投诉来得好。

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。