JMB首次常年大会
发展商的移交义务

2026年一般性指引——并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属法规规范；具体情况请向您的建筑物专员（COB）或分层律师确认。需要分层维修／保养方面的协助？向我们提问 →

联合管理机构（JMB）的首次常年大会，是任何一栋分层建筑物生命历程中的关键事件。这是JMB在法律上正式成立的时刻，也是管理责任从发展商正式移交给代表买家的选任委员会的时间点。做对这一步——并且清楚知道该向发展商要求什么——能保护每一位业主的投资。关于JMB整体生命周期的完整概览，请见我们的JMB完整指南 →。

12个月期限，以及触发它的条件

《2013年分层管理法令》订立了一项明确义务：发展商必须在单位交吉（VP）之日起12个月内，召开JMB的首次常年大会。

关于这项期限，有几个要点：

• 触发点是交吉的日期——也就是发展商交出钥匙、单位可供入住的时间点。这个日期记载于买卖合约与交吉通知书中。
• 12个月的期限，从该发展项目第一次交吉之日起算，而不是最后一次。如果您所在的座栋比其他座栋更早交吉，时钟就从那时起算。
• 发展商有责任在这12个月的期限内，负责安排并召开这场会议——这不是业主的义务，业主无须自行召开首次常年大会。
• JMB在法律上，于首次常年大会召开当日正式成立。在此之前，发展商依“发展商管理期”框架，管理共同产业并收取管理费。

请记下您单位的交吉日期——它决定了时钟从何时开始计算。如果发展商已接近或超过12个月的期限却仍未召开常年大会，业主应该采取行动。请见下文关于发展商未履行义务的部分。

首次常年大会之前，发展商的管理期

在交吉与首次常年大会之间，发展商负责管理并维护共同产业，并向业主收取管理费。在这段期间：

• 发展商决定并向单位业主征收管理费。
• 发展商必须开设并维持一个管理费账户与一个储备金账户，用以存入所收取的管理费。
• 发展商必须为大楼在此期间投保（火险与公众责任险）。
• 发展商管理期内收取的所有资金与账目，都必须先经过审计，再于首次常年大会上移交给JMB。

业主若认为发展商在此期间收费过高、维护不足或滥用资金，可向建筑物专员（COB）提出投诉。请见分层管理投诉指南 →。

首次常年大会的议程必须涵盖什么

首次常年大会不只是一场例行的周年会议——它是一场正式的移交与建制事件。议程至少必须涵盖：

1. 会议开始与确认法定人数
2. 发展商就管理期的报告——涵盖已完成的维护工作、支出，以及共同产业的现况
3. 提呈并通过发展商管理期的经审计账目
4. 资金移交——确认将移交给JMB的管理费账户与储备金余额
5. 文件与记录移交——竣工图、合约、保用文件、附则、钥匙与门禁装置
6. 确认或通过附则
7. 选举JMC——提名与选举委员会成员
8. 由新选出的JMC选举职员
9. 批准预算并订定下一期的管理费
10. 其他事项

业主应在会议前收到议程、经审计账目与预算草案，以便事先审阅并准备好问题。

发展商在首次常年大会上的移交义务

移交是JMB成立过程中最重要的事件之一。发展商必须将大楼的管理权、记录与资金移交给JMB。若有任何一项未能移交，即属违反法令，应立即向COB反映。

移交内容涵盖财务项目、建筑文件与营运项目。详见下方表格。

发展商移交检查清单

在首次常年大会上选出首届JMC

选出首届联合管理委员会（JMC），是首次常年大会议程中最关键的一项。若没有选出委员会，JMB就无法运作。要点如下：

• 任何未拖欠管理费的单位业主（或其授权代表），都可以提名自己或其他符合资格的人选担任委员。
• 选举通常以举手表决，或依份额单位加权表决的方式进行。
• JMC选出后（通常紧接在常年大会之后），成员会从自己人当中选出职员——主席、秘书与财政。请见JMB职员指南 → →。
• 新选出的委员会自选举当日起就职，直至下一次常年大会为止。

希望委员会运作良好的业主，应该有备而来地出席首次常年大会：物色有时间投入、具备基本财务或物业管理知识，并愿意为全体业主利益行事的候选人。

首次常年大会结束后立即要做的事

新选出的JMC有几项立即要处理的任务：

1. 开设JMB银行账户——以JMB名义在获准银行开设一个独立的管理费账户与一个独立的储备金账户，并指定所需的签署人。
2. 接收移交的资金——确认已收到发展商账户移交的余额。
3. 通知COB——向建筑物专员通报JMB已成立，并提供所需资料。请见JMB向COB注册 →。
4. 检视全部服务合约——审核发展商移交的内容，找出即将到期的合约，并评估是否续约、重新招标或终止。
5. 检视并确认保险——确保大楼的火险与公众责任险现行有效且额度充足。
6. 确认或通过附则——确保大楼的法定附则与任何附加附则已妥善到位，并让业主知悉。

首次常年大会常见的问题

• 发展商拖延召开常年大会——最常见的问题。若12个月期限已过，业主应致函发展商与COB。COB有权强制发展商采取行动。
• 提呈的账目不完整或未经审计——业主应拒绝通过未经妥善审计的账目。请在会议上提出，并将拒绝意见记录在会议记录中。
• 文件缺失——竣工图与合规证书在移交时经常缺失或不完整。请把每一项缺失的文件记录在会议记录中，并订下书面期限要求发展商补齐。
• 管理费或储备金账户余额不足——如果发展商在管理期内未妥善收取或曾滥用管理费，这是严重的违规行为。应向COB反映，并考虑向仲裁庭提出申请。请见分层管理仲裁庭 →。
• 业主出席率偏低——首次常年大会出席率不佳，可能导致选出的委员会无法代表广大业主的利益。业主必须获得妥善通知，并被鼓励出席或委派代表。
• 发展商代表主导会议——首次常年大会往往仍由发展商担任主席。业主应就议程内容坚持立场，要求逐项处理，并坚持要求妥善记录。

如果发展商未能召开首次常年大会怎么办？

如果发展商在交吉之日起12个月内，未能召开首次常年大会：

1. 致函发展商——以书面提出要求，引用《2013年分层管理法令》下的12个月义务，并订下合理期限要求发展商确认会议日期。
2. 向COB提出投诉——建筑物专员有权调查并指示发展商遵办。COB是分层管理的主要监管机关。请联系大楼所在地方政府的COB单位。请见JMB向COB注册 →。
3. 向分层管理仲裁庭提出申请——仲裁庭受理因《2013年分层管理法令》而生的纠纷，并可下令强制发展商采取行动。请见分层管理仲裁庭指南 →。
4. 咨询分层律师——如果发展商不予理会，COB也未采取行动，可能需要就执行选项（包括禁制令）寻求法律意见。

业主在首次常年大会前的检查清单

总结：JMB首次常年大会一览

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官网）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。