向建筑物专员
（COB）注册JMB（马来西亚）

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属条例规范；具体情况请向您的建筑物专员（COB）或分层管理律师确认。需要分层维修或保养方面的协助？向我们提问 →

建筑物专员（COB）是马来西亚分层管理监管框架的核心。每个联合管理机构（JMB）都必须与COB打交道——从通报JMB成立、注册附加附则，到回应COB的指令。理解这层关系，对任何委员会成员、业主或管理代理都至关重要。若想了解JMB更广的背景，请参见我们JMB完整指南 →。

建筑物专员是什么？

建筑物专员（COB）是依据《2013年分层管理法令》（Act 757）在各地方政府（市政局、市议会或直辖市议会）委任的官员。COB是以下机构的主要监管与监督机构：

• JMB——从成立起，直到MC成立为止。
• 管理机构（MC）——分层地契发出后接替JMB的永久性机构。
• 子管理机构（Sub-MC）——适用于混合用途或多层分层项目。

简单来说：若您遇到内部无法解决的分层相关问题，第一个求助的对象就是所属地方政府的COB。COB是一个准监管机构——它不是法庭，但拥有调查、发出指令与介入管理的实质权力。

《2013年分层管理法令》下的COB权力

COB在《2013年分层管理法令》下拥有广泛权力，包括：

• 受理并处理JMB与MC提交的呈报与通知（成立通知、常年大会日期、委员会变动、附加附则）。
• 调查投诉——业主、发展商或其他人士就分层项目管理提出的投诉。
• 发出指令与通知——要求JMB或MC采取特定行动（执行工程、提交记录、召开会议、交代资金去向）。
• 委任管理代理——在JMB或MC管理不善、无法运作或无力管理时，接管分层项目的管理。
• 注册附加附则——由JMB或MC在大会上通过的附加附则。
• 调解或尝试解决争议，避免升级至分层管理仲裁庭。

向COB通报JMB成立

一旦首次常年大会召开，JMB便正式成立，JMB必须在《2013年分层管理法令》及其附属条例规定的期限内向COB通报其成立。此处的通报期限须以定性方式理解——切勿依赖其他来源提及的具体天数，务必直接向所属COB确认，因为监管指引可能会更新。

通报内容应涵盖：

• JMB的名称（通常为建筑物或分层项目的名称）。
• 首次常年大会召开的日期（即JMB成立的日期）。
• 建筑物与分层项目的详情（地址、分层地契资料、单位数量）。
• 获选JMC委员与职员（主席、秘书、财政）的详情——姓名、单位编号与联络方式。
• 发展商的资料（发展商同时也是JMB的成员）。

COB通常会提供一份标准表格用于通报。请联系所属地方政府的COB办公室，索取正确表格并确认目前的呈报要求。

COB认可为何重要

向COB通报并获得其认可，出于以下几个实际理由都很重要：

• 法律地位——已妥善向COB通报的JMB，其作为法人团体的法律地位得到确认，这使开设银行账户、订立合约与以JMB名义提起法律行动更为容易。
• 附则的可执行性——JMB通过的附加附则，须在向COB注册后才具完全可执行性。未经注册，依此类附则作出的罚款可能会遭到质疑。
• 可获得COB支持——已在COB登记的JMB，可寻求COB的指引与协助。未注册的JMB在需要COB介入时，能获得的支援较有限。
• 对业主的问责——业主可向COB核实JMB是否依规成立、账目是否妥当，这为委员会提供了一层外部监督。

持续的COB呈报与义务

与COB的关系并不止于成立阶段，持续的互动还包括：

• 通报委员会变动——在常年大会（或特别大会）选出新委员时，应通报COB最新的委员会组成。请与所属COB确认目前的呈报要求。
• 常年大会与特别大会通知——部分附属条例可能要求将常年大会／特别大会的通知或结果呈报COB。请与所属COB确认。
• 年度账目——COB可能要求提交已审计账目的副本。请与所属COB确认目前的要求。
• 回应COB的指令与通知——JMB须在规定期限内遵从COB发出的任何指令或通知。
• 更换管理代理——若JMB委任或更换管理代理，应通报COB。请与所属COB确认要求。

向COB注册附加附则

当JMB在大会上以特别决议通过附加附则（例如宠物规则、装修施工时段、短期出租限制等）时，这些附加附则必须向COB注册才具可执行性。流程通常包括：

1. 在常年大会或特别大会上，以特别决议通过附加附则（须符合适当通知、法定人数与所需票数）。
2. 以规定格式准备附加附则文本。
3. 连同大会决议及所需费用，将附则提交COB注册。
4. COB完成注册后，将注册副本发还JMB。
5. 经注册的附加附则，即对分层项目内的所有业主、住户与占用人具约束力。

在附加附则注册完成前，其可执行性并不完整，据此作出的罚款也可能被成功挑战。关于附加附则与罚款如何互动，请参见分层住户规则与罚款指南 →。

向COB提出投诉

任何单位业主（或发展商）都可以就分层项目的管理向COB投诉。常见投诉理由包括：

• 发展商未在空置管有权交付后十二个月内召开首次常年大会。
• JMB未妥善维护共同产业或未妥善收取管理费。
• 委员会拒绝提交经审计账目或拒绝召开常年大会。
• 管理账户或维修基金遭挪用或管理不善。
• JMB无法运作或已被弃置。
• 拒绝注册在大会上依规通过的附加附则。

投诉应以书面方式提出，清楚陈述事实与具体问题，并附上书面证据（常年大会通知、会议记录、往来信函、财务记录、共同产业失修的照片）。请提供分层项目的名称、地址与分层地契详情。另请参见分层管理投诉指南 →。

如何找到并联系所属COB

COB设于建筑物所在地的地方政府——依所在位置不同，可能是以下机构之一：

• 吉隆坡市政局（DBKL）——适用于吉隆坡地区物业。
• 八打灵再也市政局（MBPJ）——适用于八打灵再也地区物业。
• 莎阿南市政局（MBSA）——适用于莎阿南地区物业。
• 梳邦再也市政局（MBSJ）——适用于梳邦再也地区物业。
• 安邦再也市议会（MPAJ）、雪邦市议会（MPS）等——适用于其他市镇的物业。

要找到具体的COB，可浏览所属地方政府的官方网站，寻找分层管理或建筑物专员部门，或致电总机询问COB或分层管理部门。联系时请携带分层项目的名称与地址——他们会协助核实负责的办公室。

COB与分层管理仲裁庭：何时该用哪一个

COB与分层管理仲裁庭都是解决分层争议的途径，但功能不同：

关于如何向仲裁庭申诉的详细流程，请参见分层管理仲裁庭指南 →。

JMB各阶段与COB的互动

维持COB合规的建议

• 首次常年大会后应尽快提交JMB成立通知——不要拖到规定期限届满才办理。请与所属COB确认正确表格与目前要求。
• 在大会通过附加附则后应立即向COB注册。未注册的附加附则本身就是一项执法风险。
• 将COB的联络方式保存在JMB的记录档案中，并在COB官员或地方政府重组时随时更新。
• 及时回应COB的通知与指令——即使不同意该指令，也应以书面方式确认收到并说明立场。忽视COB的信函是最糟糕的做法。
• 对具体义务有疑问时——呈报期限、附则流程、账目格式——直接致电COB询问。他们的职责不只是监管，也包括提供协助。
• 查看我们的JMB合规清单 →，了解应存档的实际文件与呈报事项清单。

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。