管理层不作为时
COB与补救途径

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层管理受《2013年分层管理法令》规管；请就您的情况咨询建筑物专员（COB）或律师。 正在装修分层单位？问问我们 →

当管理不善时，业主往往感到无能为力 —— 但《2013年分层管理法令》 →为您提供了一条清晰的投诉升级途径。关键在于有条不紊、以书面行事。沮丧与对抗很少能解决问题 —— 有记录的正式步骤才能。本指南一步步带您走过该做的事，从第一封书面投诉一直到向仲裁庭提出申索。

业主常面对的问题

• 共同产业没有维护（电梯、水泵、保安、清洁）。
• 没有提供账目，或怀疑财务管理不当。
• 没有召开常年大会，或业主的要求被置之不理。
• 照收费用，服务却每况愈下。
• 委员会为私利行事或越权行事。
• 发展商拖延移交管理权 —— 参见发展商移交指南 →。

第1步 — 先妥善提出

以书面向管理层提出问题、要求回复，并在下一次大会 →上提出。要求查阅记录与账目 —— 您有这项权利。把一切都记录下来。

书面记录至关重要。口头投诉很容易被否认或遗忘。一封提出明确要求并设定回复期限的电邮或信函，能建立起您日后投诉升级时所需要的文件记录。

第2步 — 向COB投诉

您所在地方政府的建筑物专员（COB）负责监管分层管理。附上证据，提交书面投诉。COB同时监管发展商与管理机构，并可强制对方采取行动。请带上：

• 您的书面投诉信，以及管理层的回复（或毫无回应）。
• 未获维护或不安全的共同产业的照片。
• 具体违规的证据（缺失的账目、过期的证书等）。

COB可以做什么

• 指示管理层履行其职责。
• 委任管理代理接管失职的项目。
• 要求提供账目、进行审计及召开会议。
• 针对违反法令的行为采取执法行动。

第3步 — 分层管理仲裁庭

对于具体、明确的纠纷 —— 未能维护、追讨或维修 —— 可向分层管理仲裁庭 →提出申索（申索额最高RM250,000，无须律师）。其裁决具约束力。仲裁庭也可判给赔偿，并下令进行工程。

COB投诉 vs 仲裁庭：该走哪条途径

另一选择 — 更换委员会

有时候，最快的解决办法是换一批新的领导层。业主可以召开特别大会（EGM） →，撤换并重新委任委员会或管理代理。一群积极的业主，可以让一栋大楼彻底改观。

怀疑欺诈或资金被盗

如果资金失踪或账目被造假，这就可能涉及刑事 —— 要求提供经审计账目、向COB投诉升级，并报警。挪用分层资金是严重罪行。保存银行月结单、发票及任何可疑的付款记录。可能的话，请另一位业主共同签署警方报案书 —— 这能增加可信度，也显示这不是个人恩怨。若委员会拒绝提供妥善的账目，COB也可强制管理层接受独立审计。

建立您的个案

• 保存注明日期的共同产业失修照片。
• 保存所有书面要求及其回复（或没有回复）。
• 索取并审阅账目 →。
• 团结其他业主 —— 集体行动更有分量。
• 按时间顺序记录事件：日期、发生了什么、您告诉了谁，以及结果。

一份有力的投诉档案，决定了COB官员是认真处理您的个案，还是把它搁置归档。您的证据越具体、越有日期、记录越完整，监管机构就能越快、越有效地替您采取行动。

投诉升级途径总结

在整个过程中，请记住目标是一栋管理完善的大楼 —— 而不只是赢得一场纠纷。更换委员会或管理代理，再配合一次财务健康检查，往往比与根深蒂固的管理层缠斗多年更有成效。先从合作的方式开始，但若大楼的安全或财务健全确实面临风险，就不要犹豫，动用正式的投诉升级途径。齐心行动的业主，比单打独斗的个人更有分量 —— 在提出投诉之前，先建立您的联盟。

关于在调查过程中审阅项目账目的具体步骤，参见如何看懂分层账目 →。关于共同产业缺陷的规定，参见共同产业缺陷 →。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。
• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》 — 阅读官方条文。