共同产业缺陷
（发展商责任）

2026年一般指引——并非法律意见。分层物业管理受《2013年分层管理法令》与《2015年条例》规范；请向您的COB或律师确认。JMB／管理机构需要承包商工程？向我们询问 →

户名单位缺陷 vs 共同产业缺陷

谁负责为共同产业提出索赔

个别业主索赔自己单位内的缺陷。对于共用／共同区域，由JMB或管理机构 →代表全体业主提出索赔——因此委员会必须主动承担。这是新成立的JMB在发展商移交 →之后最重要的早期职责之一。新任委员有时会以为建筑既然是新的，就不会有值得索赔的缺陷——这是错误的想法。每一栋新建筑都会有各种小瑕疵，而共同区域往往存在最严重的问题（外墙渗水、排水系统故障、电梯初期问题），因为它们涵盖的面积与复杂程度都超过任何单一单位。即使建筑外观看似完好，也应委托检查。

共同区域应检查哪些项目

• 大堂、走廊、楼梯——装修、裂缝、渗水、踢脚线、天花板装修。
• 电梯、水泵、发电机——性能、噪音与瑕疵。
• 外墙、外墙壁、屋顶——渗水与裂缝。参见渗水 →。
• 排水系统、停车场、园林与设施（泳池、健身房、多功能厅）。
• 消防系统、紧急指示牌，以及共用机电设备。
• 停车场结构、坡道、排水沟与照明。

应立即索赔的高优先级缺陷

缺陷责任期

发展商必须修复在适用于该发展项目的缺陷责任期内呈报的合格缺陷。委员会应清楚知道确切的起讫日期，并在期限届满前及早行动。（对于受《房屋发展法令》（HDA）规范的户名单位，标准期限为24个月——参见缺陷检查 →。）共同产业的缺陷责任期可能受同一套框架规范，或受买卖合约条款约束——请及早确认适用期限。

如何提出共同产业索赔

1. 委任专业验楼师，与发展商进行彻底的联合检查。
2. 用照片、位置、说明与验楼师报告记录每一项缺陷。
3. 在缺陷责任期内，向发展商提交整合后的书面索赔。
4. 取得发展商的书面确认与修复时间表。
5. 追踪修复进度，重新检查已完成的工程，并保留所有记录。

若发展商未予修复

若发展商未修复合格缺陷，或对索赔提出异议，委员会可升级处理。请保留所有检查报告、索赔信件、发展商的回复（或沉默）以及照片证据——若事情进一步发展，这些文件至关重要。发展商若迟迟不回应，往往在委员会正式致函、引用相关法令条文与缺陷责任期届满日期后，态度会变得较为配合。这背后隐含的信息——“我们已有完整记录，期限也即将到来”——常常能加快修复进度。

升级处理选项

• 向COB投诉——若发展商不予回应，可升级投诉至同时监督发展商与JMB的建筑物专员（COB）。
• 房屋仲裁庭／法院——若适用HDA或其他法定机制，应在时效届满前，透过相应的仲裁庭或法院提出索赔。
• 自行修复并追讨费用——在某些情况下，JMB可自行修复缺陷，再向发展商追讨费用，但应就此做法寻求法律意见。

在窗口期结束前行动

最大的错误就是任由缺陷期限过期。请将到期日标注在日历上，及早委托检查（至少在期限届满前3–4个月），并留出充裕时间提交索赔。需要协助检查或修复共同区域工程？ClickBina承接分层物业共同区域维修工程 →

缺陷责任期届满后，所有共同产业的维护与维修都将成为JMB／管理机构的财务责任。这正是发展商管理转移至JMB管理这段过程如此重要的原因——移交时若能做好完整的缺陷索赔，能让建筑物以良好状态起步，让发展商的修复工程真正落实，而不是把成本转嫁给业主承担。完整的移交流程请参见发展商至JMB移交 →，妥善保存索赔文件的方法请参见分层物业记录 →。许多JMB／管理机构透过缺陷索赔流程，成功为业主追回可观价值——新建筑鲜少完全没有缺陷，而一份文件齐全、有专业支持的索赔，能让发展商在业主无需承担费用的情况下，修复更多项目。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法规与官方机构信息，请务必向官方来源核实现行税率与规定：

• 马来西亚法律（AGC官网） — 《2013年分层管理法令》与《1966年房屋发展法令》——请阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层物业管理、COB与房屋政策。