JMB与MC
有什么差别？

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。分层管理受《2013年分层管理法令》规范；如有争议，请咨询所属COB或律师。正在装修分层单位？向我们提问 →

新晋分层业主经常搞不清楚建筑物到底由谁在管理——是发展商、“JMB”还是“MC”？依据《2013年分层管理法令》 →，管理权会分阶段过渡，随着发展项目的成熟，负责的机构也会随之改变。了解目前是哪个机构在掌管，能让您知道该向谁缴费、该向谁申请装修批准，以及该向谁问责。

什么是JMB（联合管理机构）？

JMB是由发展商与单位买家共同运作的临时机构。它在首次JMB常年大会（发展商必须在交付空置管有权后一般十二个月内召开）上成立。在MC成立之前，JMB负责管理与维护建筑物及共同产业。

JMB是以法人团体形式注册的，可以自己的名义提起诉讼与被起诉。它由单位买家在常年大会上选出的联合管理委员会（JMC）负责治理。

什么是MC（管理机构）？

MC在分层地契发出（分层登记册开立）时自动成立。每位单位业主都是MC的成员。MC是永久性管理机构，接手JMB的全部职责、资产与资金。在混合发展项目中，也可能设有子管理机构（Sub-MC），分别管理住宅与商业等不同组成部分各自的有限共同产业。

JMB与MC比较

权力比较

管理权如何过渡

1. 发展商管理——自空置管有权交付起，发展商全权掌控。
2. JMB成立于首次JMB常年大会（发展商 + 买家）——共管开始。
3. 分层地契发出时MC自动成立；JMB交接后解散。
4. MC首次常年大会选出理事会——业主全面接管。

JMB移交MC的过程

MC成立时，JMB必须将所有资金（包括管理账户与维修基金）、记录、资产、合约以及建筑物保险单移交给MC。JMC须为移交编制一份账目结算表。这一过渡是建筑物生命周期中最关键的时刻之一——业主应出席MC首次常年大会，审视移交账目并选出称职的理事会。

移交时常见的问题包括：维修基金遭消耗（在JMB阶段无正当理由花用）、将新MC绑定于不利服务供应商的合约，以及建筑物记录缺失。业主积极参与MC首次常年大会，是保护社群利益的关键。

• 核实维修基金余额是否完整并已妥善移交。
• 检视JMB订立的任何服务合约——条款是否合理、是否符合市场价格？
• 确认建筑物保险已以MC名义续保，且重置价值正确。
• 确保所有共同产业记录、竣工图与设备手册已完成移交。
• 审视经审计账目——对JMB阶段任何无法解释的支出提出质疑。

管理委员会

两个机构都透过选出的委员会运作（JMB为联合管理委员会JMC，MC则为理事会），由业主负责日常决策，并受大会决议约束。委员会成员不得拖欠管理费，也不得为未清偿破产人士。委员会须从成员中选出主席、秘书与财政。参见（英文版）管理委员会指南 →。

委员会的素质直接影响建筑物内的生活品质。积极投入的委员会，能掌控维护标准、保安水平，以及维修基金的累积方式。若感觉建筑物管理不善，加入委员会往往是最有效的补救办法——只要管理费缴清，任何业主都可以在下一次常年大会上参选。

业主实用建议

• 先了解建筑物目前由哪个机构管理——询问管理处联络方式，并确认属于JMB阶段还是MC阶段。
• 把管理费缴给正确的机构——缴错账户不能免除您的债务，而附有收据的付款记录，是日后争议中您最有力的证据。
• 出席MC首次常年大会；这是业主实际掌权的开始，也是选出未来数年负责管理建筑物的理事会的时刻。
• 装修前须取得当时管理机构的书面批准，并在整个施工期间保留副本。
• 若您正购买仍由JMB管理的单位，须将MC过渡可能需时的因素纳入考虑——过渡时维修基金的余额也很重要。
• 出席大会并以建设性方式提出问题——积极参与的业主，能换来管理更好的建筑物。

这对您意味着什么

• 您应向目前管理建筑物的机构缴费——收据就是您的记录。
• 出席常年大会并投票——尤其是JMB移交MC的那一次，届时将选出新理事会并审视账目。
• 装修批准来自当时的管理机构——参见（英文版）分层装修规则 →与分层附则 →。

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。