《2013年分层管理法令》与2015年条例订立了明确的框架——包括对楼上单位业主的可反驳推定——用以解决马来西亚分层建筑中的楼层间渗漏纠纷。
本指南仅供一般资讯参考，并非法律意见。具体情况请向建筑物专员（COB）、分层管理仲裁庭，或合格的马来西亚房地产律师确认。
根据《2015年分层管理（维护与管理）条例》第55条（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》，P.U.(A) 107/2015），楼层间渗漏被定义为天花板上出现的潮湿、水分或渗水迹象，或黏附、粘贴、铺设或涂敷在天花板上的任何材料（包括批荡、板材与石膏板）出现上述迹象——这些都属于某个分层单位、附属单位或共同产业内部的一部分。
白话来说：如果您的天花出现水渍、潮湿斑块、油漆起泡，或确实有水从楼上滴落，您所面对的就是第55条所定义的楼层间渗漏情况，正式的处理框架会自动启动。
马来西亚分层建筑物中的楼层间渗漏，由两项法律文书规范（来源：《2013年分层管理法令》〔第757号法令〕；《2015年分层管理（维护与管理）条例》）：
此框架适用于西马与联邦直辖区内，所有受第757号法令管辖的分层建筑物——无论是由JMB管理（分层地契发出前）或由MC管理（分层地契发出后）。
| 法律条文 | 关键规定 | 作用 |
|---|---|---|
| SMA 2013 第21(1)条 | JMB的维护义务 | 要求JMB将共同产业维持在良好维修状态 |
| SMA 2013 第59(1)条 | MC的维护义务 | 在分层地契发出后，对MC比照第21条的规定 |
| 第55条 | 定义 | 界定楼层间渗漏及其范围 |
| 第56条 | 通知 | 楼下单位业主须以书面方式通知管理层 |
| 第57条 | 验证（7天期限） | 管理层须在收到通知后7天内完成验证 |
| 第59条 | Form 28（完成验证后5天内） | 管理层须在完成验证后5天内发出Form 28证书，除非专员批准延期 |
| 第58至62条 | 责任判定规则 | 判定责任归属的四项规则矩阵 |
| 第64条 | 向COB申诉 | 业主如有不满可转介COB，其裁定对各方均具约束力 |
（来源：MahWengKwai & Associates，《分层计划中的楼层间渗漏与共用墙损坏》；Donovan & Ho，《处理楼层间渗漏》；HHQ律师事务所，《处理分层计划内楼层间渗漏问题》）
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina本指南中最为人熟知的规则，是《2013年分层管理法令》第142条所订立的推定：凡某分层单位的天花出现潮湿、水分或渗水迹象，即推定——在无相反证明的情况下——缺陷位于紧邻其上方的分层单位或共同产业内。这是一项在法庭或仲裁庭程序中适用的证据性推定，而根据条例第58(a)条，管理层在验证阶段也必须将此纳入考量（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第58条；MahWengKwai & Associates，《分层计划楼层间渗漏与共用墙损坏常见问答》，Mondaq 2022）。
这在实务上意味着：
条例订立了四项判定责任的规则（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》第58至62条；Yew Huoi, How & Associates，《楼层间渗漏》）：
| 情况 | 谁负责 | 依据 |
|---|---|---|
| 漏水源自服务多个单位的设施（共用管道、水表、燃气管道、服务多个单位的排水系统） | JMB／MC——属共同产业缺陷 | SMA 2013下的共同产业定义 |
| 漏水源自仅服务单一单位的设施（单位内部浴室管道、私人地台去水口、单位内部防水层失效） | 楼上单位业主 | 个别单位的维护义务 |
| 验证后仍无法判定成因 | 启动可反驳推定→归责楼上单位业主，除非其成功反驳 | 第58条推定 |
| 漏水源自屋顶或外部结构 | JMB／MC——属共同产业 | 屋顶依SMA 2013属共同产业 |
| 建筑物仍处于发展商维护期内（一般自空置准证VP起24个月） | 依《1966年房屋发展（管制与执照）法令》或SMA 2013过渡条款，由发展商负责 | 发展商在维护期内的义务 |
依循以下顺序，才能正确运用2015年条例的框架：
Form 28——楼层间渗漏／共用墙损坏验证证书——是2015年条例下的法定表格（来源：《2015年分层管理（维护与管理）条例》Form 28；JMBMALAYSIA.ORG，《JMB与MC的Form 28验证证书》）。它是任何渗漏纠纷中最关键的文件，因为它：
如果管理层根本没有发出Form 28，也未获得专员批准延期，这就构成依第64条转介建筑物专员的理由。您应记下申请验证的日期，若Form 28未在规定期限内发出，应以书面方式跟进。
无论最终是私下和解，还是升级到仲裁庭，充分的文件记录都能保障您的立场：
建筑物专员（COB）是隶属于地方议会（吉隆坡市政局DBKL、八打灵再也市政局MBPJ、莎阿南市政局MBSJ等）、负责执行SMA 2013的监管机构（来源：《2013年分层管理法令》〔第757号法令〕第一部分；国家房屋及地方政府部KPKT）。若您对管理层依据Form 28所作出的判定不满意，或管理层未能在规定期限内完成验证、发出Form 28或指示修复，您可依第63条向COB提出书面申诉。
COB可以：
向COB申诉是免费的。请联系您所在地区市政局或地方议会的COB单位。请携带您的书面通知、Form 28（如已发出）、照片以及所有往来通信。
分层管理仲裁庭（SMT）是隶属于KPKT（国家房屋及地方政府部）的准司法机构，能以远低于民事法庭的成本与时间处理分层纠纷（来源：SMA 2013第四附表；MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》）。就楼层间渗漏而言，SMT可以：
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 管辖范围 | 索偿上限RM250,000；受理西马与联邦直辖区的分层物业纠纷 |
| 律师代表 | 各方一般须自行出庭；只有获仲裁庭批准（或证明有困难）才可聘请律师 |
| 裁决时限 | 自首次聆讯日起60天内作出裁决 |
| 申诉方式 | 透过strata.my网站平台提交申诉表格，或亲自到相关COB办事处递交 |
| 裁决效力 | 等同民事法庭命令，可透过法院强制执行 |
（来源：JMBMALAYSIA.ORG，《分层管理仲裁庭——如何提出申诉》；MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》）
若您的渗漏纠纷还涉及楼上邻居装修所造成的装修损坏，可参考我们的姊妹指南：邻居装修损坏了您的单位？→
在管理层、COB或仲裁庭发出修复指示后仍未进行修复，将带来真正的法律后果。根据SMA 2013与2015年条例，业主若未遵从修复指示，可能面临罚款，情节严重者甚至可被判监禁（来源：Shang & Co，《未遵从楼层间渗漏修复指示可能面临罚款与监禁》；SMA 2013执法条款）。若仲裁庭裁决未获履行，可作为民事法庭判决强制执行——包括透过查封财产的方式。
如果楼上单位业主的行为构成持续性妨扰或侵权，您也可能依马来西亚侵权法提出民事索偿。若房东明知租客造成妨扰却未采取任何制止行动，房东本身也可能须负责任（来源：Yew Huoi, How & Associates，《分层地契——侵权与妨扰》）。
有关分层装修许可规则与管理层批准要求，请参见JMB完整指南。若您的JMB或MC拒绝履行维护义务，请参见JMB／MC不肯维修共同产业？。
《2013年分层管理法令》第142条是一项证据性条文。在法庭或仲裁庭依该法令进行的任何诉讼程序中，若某分层单位天花（或黏附于该天花的批荡、板材或石膏板）出现潮湿、水分或渗水迹象，即推定——在无相反证明的情况下——缺陷位于紧邻其上方的分层单位、共同产业或有限共同产业内。这项推定，是在纠纷已提交法庭或仲裁庭之后才适用的——它本身并不会在申诉阶段就直接决定责任归属。在验证阶段，这项推定是管理层依《2015年分层管理（维护与管理）条例》第58(a)条必须纳入考量的其中一项因素。
请仔细阅读这一段，因为它经常被误解。第142条并不代表您一通报水渍，楼上业主就自动要付钱。这是一项证据性条文：它决定的是纠纷一旦真正提交仲裁庭或法庭后，由谁承担举证责任，同时也是管理层在验证阶段必须权衡的因素之一。实务上，真正判定成因的，仍然是Form 28的验证结果。
民间流传的时间表——“验证7天、发证5天、修复7天”——大致准确，但最后一步并非单一规则。它会依漏水成因而分岔，而这个差异，决定了由谁必须采取行动。
分层计划中的楼层间渗漏，受《2015年分层管理（维护与管理）条例》第十五部分（第55至64条）规范。受影响单位业主须以书面方式通知发展商、联合管理机构、管理机构或附属管理机构（第56条）。该机构须尽实际可能尽快完成验证，或最迟于收到通知后7天内完成，以判定成因与责任方（第57条）。自验证完成之日起5天内——或建筑物专员批准的任何延长期限内——须发出Form 28验证证书，载明成因与责任修复方（第59条）。接下来的处理方式，视成因而定。若漏水系因某分层单位造成或可归责于该单位，该单位业主须在收到Form 28后7天内采取一切必要步骤进行修复，若未能做到，管理层须立即代为进行修复，并向该业主追讨费用（第61条）。若漏水系因共同产业或有限共同产业造成，且发生于缺陷责任期届满之后，管理层须在Form 28发出之日起7天内进行修复（第62条）。若漏水发生于缺陷责任期内，且系因施工或材料瑕疵所致，则不适用七天修复规则——业主应依据买卖合约向发展商索偿，或向共同产业缺陷账户索偿（第60条）。任何人若对第十五部分下所作出的决定不满，均可转介建筑物专员，其裁定对各方均具约束力（第64条）。
| Form 28中认定的成因 | 由谁负责修复 | 期限 |
|---|---|---|
| 可归责于某分层单位 | 该单位业主 | 自收到Form 28起7天——否则管理层代为修复并追讨费用（第61条） |
| 共同产业或有限共同产业，且发生于缺陷责任期之后 | 管理机构 | 自Form 28发出之日起7天（第62条） |
| 发生于缺陷责任期内，因施工或材料瑕疵所致 | 向发展商索偿，或向共同产业缺陷账户索偿 | 不适用七天规则（第60条） |
若您对第十五部分下所作出的决定不满意，第64条允许您将此事转介建筑物专员，其裁定对各方均具约束力。这一步，正是大多数业主在升级处理前最容易遗漏的环节。
依第57条进行验证，或进行楼层间渗漏修复工程的人员或机构，在提前7天书面通知后，有权进入受影响单位、其他任何单位、共同产业或有限共同产业。根据《2015年分层管理（维护与管理）条例》第63(2)条，买方、单位业主、业权人或占用人若拒绝让负责验证的人员或机构进入，即属犯罪，一经定罪，可处不超过RM50,000罚款，或不超过三年监禁，或两者兼施。在紧急情况下，七天书面通知的要求并不适用，且可强制进入——“紧急情况”包括任何会实质增加水浸风险或危及生命财产安全的情形。
这项罚则，是整个流程中最实用的一项事实，却也是大多数业主、乃至不少管理委员会都不知道的一点。值得将其明确写入您的书面通知中。
本文为一般性程序说明，并非法律意见。具体纠纷值得交由建筑物专员或律师处理。
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