JMB不肯维修共同产业？
3种强制方法（马来西亚）

本指南仅供一般参考，并非法律意见。具体情况请向COB、分层管理仲裁庭，或合格的马来西亚房地产律师确认。

维修的法定义务

起点是这项法定义务本身。依《2013年分层管理法令》（第757号法令）：

• 第21(1)(a)条（JMB）——联合管理机构须妥善维护及管理拟分割为单位的建筑物或土地及共同产业，并使其维持在良好且可用的维修状态。
• 第59(1)条（MC）——分层地契核发后，管理机构须履行相同的义务。

这项义务并非任意性质，而是国会施加在管理机构身上的法定义务，作为其获授权向业主收取管理费与储备金供款的对价（来源：Lui & Bhullar，《马来西亚JMB与MC的法定职责与管理费追讨》；JY Ko律师事务所，《2013年分层管理法令完整指南》；TYH律师事务所，《马来西亚分层业主对联合管理机构的权利》）。维修共同产业的义务，不以管理层是否同意，或资金是否充裕为前提条件。

什么算是共同产业

判断某项缺陷是否属于共同产业——因而属于管理层的责任——是第一步分析（来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）定义条文；JY Ko律师事务所，《2013年分层管理法令完整指南》）：

如果不确定某项缺陷是否属于共同产业，请查阅您的分层地契与大楼已批准的图则，或请COB作出裁定。

管理层为何可能拒绝——以及这在法律上为何不成理由

管理机构不进行维修时，常给出以下理由。这些理由，没有一项能免除其法定义务：

• “我们资金不足。”管理层必须收取足够的管理费与储备金供款，以履行其维修义务。若资金确实不足，管理层必须召开特别大会或常年大会通过特别征费——而不是放着不管。
• “等我们有空再处理。”若无限期拖延必要的维护，导致产业陷入失修状态，即属违反法定义务。
• “这不是我们的责任。”如果是共同产业，就是管理层的责任。若对分类确实存在争议，可请COB作出裁定。
• “委员会投票反对。”委员会的表决，不能凌驾法定义务。投票决定不理会维修的管理委员会成员，可能须为违反信托责任而承担个人责任。

各种升级途径比较

（来源：MahWengKwai & Associates律师事务所，《关于分层管理仲裁庭的十件事》；JMBMALAYSIA.ORG，《分层管理仲裁庭——如何提出申索》）

逐步说明：在管理层内部的书面升级

在诉诸COB或仲裁庭之前，请先留下一份清楚、有日期记录的书面往来记录：

• 第一步——向管理层提出书面请求。致函或发电邮给JMB／MC，说明缺陷内容、位置（属于共同产业）、其造成的风险或损害，并要求在指定期限内完成维修（14至30天属合理范围）。请保留送达或收悉的证明。
• 第二步——跟进。若在指定期限内未获回应或未见行动，请发出跟进函，注明对方未履行《2013年分层管理法令》第21(1)(a)条／第59(1)条下的义务，并声明若在7天内仍未确认行动，将向COB升级反映。
• 第三步——向内部升级反映。若大楼经理没有回应，请直接致函JMB／MC委员会主席，或致函管理代理（如有）以其监督职能处理。
• 第四步——副本呈COB。在发出跟进函的同时副本呈COB，能表明您是认真的，有时能促使管理层在正式调查启动前就采取行动。

利用常年大会来促成行动

依《2013年分层管理法令》，每个JMB与MC都必须召开常年大会。作为单位业主，您有权出席、提出议题并投票。若管理层未能进行维修，可利用常年大会：

• 把具体维修项目列为议程项目——请在会议前至少14天，以书面要求将该项目列入常年大会通知。
• 提出或附议一项决议，指示管理层在指定期限内完成维修。
• 若多数人支持该决议，管理层此后除法定义务外，也须受该常年大会决议约束。
• 若管理层根本不适任，也可在常年大会或特别大会上发起更换管理委员会——请见我们的指南：如何更换您的JMB →。

关于如何召开特别大会，请见我们的指南：JMB完整指南 → →。

COB投诉程序

建筑物专员（COB）是隶属地方市议会或县议会、负责执行《2013年分层管理法令》的监管机关（来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）第一部分——COB的委任与权力；KPKT）。提出COB投诉是免费的，也不需要律师。以下是应准备的资料：

• 以书面描述缺陷内容、位置（说明其属于共同产业）以及其造成的风险或损害。
• 您先前致管理层的书面投诉副本，以及收到的任何回复（若无回应，也请说明）。
• 缺陷的照片与影片。
• 已取得的任何维修报价。

COB可以：

• 调查并作出责任归属的裁定。
• 向管理层发出正式指示，要求在指定期限内完成维修。
• 对不遵办指示的管理层或个别委员会成员处以罚款。

COB的处理流程，往往比许多业主以为的更快、更有效——一旦有监管机关介入，管理机构通常会更积极配合。

向分层管理仲裁庭提出申索

分层管理仲裁庭（SMT）明确具有管辖权，受理关于行使或未能行使《2013年分层管理法令》所赋予的职能、义务或权力的争议——这正好涵盖JMB或MC未能维修共同产业的情况（来源：《2013年分层管理法令》（第757号法令）第四附表；MahWengKwai & Associates律师事务所，《关于分层管理仲裁庭的十件事》；Aaron Mathews Advocates & Solicitors律师事务所，《能否起诉您公寓的管理机构？》）。仲裁庭可以发出具约束力的命令，要求管理层进行指定的维修，也可以就延误造成的损失与损害裁定赔偿。裁决可如民事法院判决般强制执行。

• 可在strata.my网站提出申索，或亲自前往相关COB办事处办理。
• 管辖权：申索金额上限为RM250,000。
• 无须律师代表（仲裁庭在个别困难案件中，可允许律师出庭）。
• 在首次聆讯日起60天内作出裁决。

能不能拒绝缴交管理费？

不能——这是许多业主容易搞错的关键一点。以管理层未进行维修为由，扣留或扣减管理费，并非《2013年分层管理法令》所允许的补救方式。管理费是单位业主的法定义务，而《2013年分层管理法令》赋予管理层权利，无论维修争议是否已解决，都可以透过仲裁庭向拖欠者追讨（来源：JY Ko律师事务所，《2013年分层管理法令完整指南》；Low & Partners律师事务所，《分层管理机构追讨欠缴管理费的基本程序》）。如果您扣留管理费，可能反而在您的维修投诉尚未解决之际，成为管理层向仲裁庭提出申索的被告。

正确的做法是：继续缴交管理费，同时透过COB及／或仲裁庭，另行向管理层追究维修责任。关于这方面更多信息，请见我们的指南：拖欠管理费者 →。

储备金与紧急维修

储备金是《2013年分层管理法令》下专款专用的资金，专门用于共同产业的重大维修与资本性支出——例如更换水泵、维修屋顶，或电梯大修。若管理层以资金不足为由拒绝维修，可要求查阅储备金余额与最近一份经审计账目——您依法享有查阅这些资料的权利。

如果储备金余额足以支付相关维修，管理层就没有正当的财务理由拖延。请将这一点纳入您的书面投诉与COB申报中。若储备金遭到不当管理或被掏空，那是另一个独立的问题——请见我们的指南：管理费问题 →。

应搜集的证据

• 照片与影片，记录缺陷情况，并附上日期与时间戳。
• 书面维修请求发给管理层的记录（电邮或信函，附送达证明）。
• 管理层的回复（或没有收到回复的相关记录）。
• 来自CIDB注册承包商的维修报价，用以量化维修费用。
• 常年大会或委员会会议记录，显示该维修事项曾被提出，以及最终（或未）作出的决定。
• 管理账目与储备金余额——依您的法定查阅权提出索取。
• 损害评估，如缺陷已对您或其他人的单位造成连带损害（例如漏水的屋顶弄脏楼上单位）。

若需要维修报价或损害评估，以支持您向仲裁庭提出的申索，请WhatsApp联系ClickBina。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——马来西亚总检察署
• 《马来西亚JMB与MC的法定职责与管理费追讨》——Lui & Bhullar律师事务所
• 《2013年分层管理法令完整指南》——JY Ko律师事务所
• 《马来西亚分层业主对联合管理机构的权利》——TYH律师事务所
• 《能否起诉您公寓的管理机构？》——Aaron Mathews Advocates & Solicitors律师事务所
• 《关于分层管理仲裁庭的十件事》——MahWengKwai & Associates律师事务所
• 《分层管理仲裁庭——如何提出申索》——JMBMALAYSIA.ORG
• 分层管理仲裁庭官方网站——strata.my（KPKT）
• 《分层管理机构追讨欠缴管理费的基本程序》——Low & Partners律师事务所