本指南仅供一般参考——非法律意见。请就您的具体情况咨询合格的马来西亚产业律师及／或警方。
谁算是非法占住者？
在马来西亚，非法占住者（squatter）或非法占用者，是指未经业主同意、也没有任何法律权利或产权而占用土地或建筑物的人。这与租约已届满的前租客（逾期不迁的租客）不同——尽管两者都同样需要法庭命令。
常见的情况包括：
- 陌生人在您拥有的空地上搭建建筑物。
- 以“朋友”或看管人身份进入、却拒绝离开的人。
- 主租客已搬走后仍留下来的分租客。
- 产业被继承或出售后，拒绝搬离的亲戚。
- 在未开发地段上有组织的非法占住社区。
| 类型 | 法律地位 | 建议的补救方式 |
|---|
| 空地上的陌生人 | 刑事侵入（《刑事法典》第441／447条）；在现代国家土地法典制度下不可能以逆权占有取得产权 | 报警 + 第89号令／管有令状 |
| 前租客（租约已届满） | 民事上的逾期占用；《1950年特定救济法令》第7条 | 传票令状 + 交还空置管有权命令 |
| 主租客离开后的分租客 | 与房东没有合约关系；属侵入 | 管有令状；也可使用第89号令 |
| 长期占用的非法占住者 | 根据《1965年国家土地法典》，托伦斯产权土地已废除逆权占有；非法占住者没有产权主张 | 申请交还空置管有权的法庭命令；若属社区规模，须联系州政府当局 |
您不能做的事：禁止自力驱逐
马来西亚法律中最重要的一条规则是：地主无权以武力亲自驱逐非法占住者或非法占用者。试图这样做——即使是在您自己的产业上——可能让您面对：
- 因侵犯、殴打或不当驱逐而承担的民事责任。
- 若过程中损坏财物，可能被控侵犯或恶作剧（mischief）的刑事指控。
- 在法庭作出裁决之前禁止您采取进一步行动的禁令。
没有法庭命令就属违法的具体行为：
- 亲自把占用者或其财物搬走。
- 切断水、电或煤气供应以迫使他们离开。
- 拆除或损坏他们搭建的任何建筑物（即使未经批准）。
- 威胁或恐吓占用者或其家人。
- 雇用私人保安或他人以武力驱逐他们。
（来源：《1950年特定救济法令》（第137号法令）第7(2)条；MahWengKwai & Associates，Eviction of Squatters: Your Rights as a Landowner；Thomas Philip Advocates & Solicitors，Honey, There’s a Squatter on Our Land）
刑事侵入：《刑事法典》第441与447条
未经同意占用他人土地，可构成《刑事法典》下的刑事侵入：
- 第441条（刑事侵入）——把该罪行定义为：进入他人管有的产业，意图犯罪，或意图恐吓、侮辱或骚扰管有该产业的任何人；或在合法进入后，怀着上述意图留在该处（来源：《刑事法典》第441条，马来西亚法律）。
- 第447条（刑事侵入的惩罚）——规定任何人犯刑事侵入罪，可被判处最高六个月监禁，或最高RM3,000罚款，或两者兼施（来源：《刑事法典》第447条，马来西亚法律；BurgieLaw，Penal Code Section 447）。
根据这些条文报警，可促使警方对非法占住者展开刑事调查——与民事法庭申请双管齐下，是最有效的手段之一。但请注意，没有法庭命令，警方不能代地主把民事侵入者从土地上强行移走；刑事指控与民事交还空置管有权是两个不同的程序。
民事补救：《1950年特定救济法令》（第137号法令）
主要的民事法律途径是通过《1950年特定救济法令》（第137号法令）。关键条文如下：
- 第7条——收回特定不动产。有权管有土地或其他不动产的人，可以向任何管有或占用该产业的人收回它，第8–9条另有规定者除外。第7(2)条明确规定，除非通过诉讼（即通过法庭），任何人都不能收回管有权（来源：《1950年特定救济法令》（第137号法令）第7–8条）。
- 第8条——收回的具体情况。列出可收回管有权的人士类别，包括拥有产权的业主。
根据《1950年特定救济法令》提出的传票令状，是请求法庭发出交还空置管有权的命令。命令一旦批出，就可由法庭执达员执行。这是一场完整的民事诉讼，若遭抗辩，可能需要数个月。
快速途径：第89号令简易程序
在许多非法占住的情况中，《2012年法院规则》第89号令提供了一条更快的途径。第89号令设立了一套收回土地管有权的简易程序，适用于以下情况：
- 原告有权管有该土地。
- 该土地仅由一名或多名未经业主或任何前任产权人许可或同意而进入并继续占用的人占用。
根据第89号令，申请以原诉传票提出，并通过把副本张贴在该土地的正门及其他显眼位置，送达给占用者。由于不需要申诉书，这个程序比完整的令状诉讼更快——通常在提交后几周内就会开庭审理（来源：《2012年法院规则》第89号令；MahWengKwai & Associates，Eviction of Squatters: A Landowner’s Right to Vacant Possession，2023年）。
如果占用者声称拥有占用的权利（例如有争议的租约），第89号令便不适用——在这种情况下，就需要走完整的令状途径。
如何有效地报警
报警通常是第一步，它建立一份官方记录，支持您的民事法庭申请。在最近的警察局（Balai Polis）报案时，请提供：
- 产业的完整地址与描述。
- 您的拥有权证明：地契（Geran）、买卖合约，或其他产权文件。
- 占用者的姓名（如知道），或外貌描述。
- 您最初发现被占用的时间。
- 被占用情况及任何已搭建建筑物的照片。
- 一份声明，表示您从未同意他们占用。
请索取报案书（Laporan Polis）副本留存——您的律师在法庭申请时会需要它。
逐步说明：正确的流程
- 第1步——收集拥有权证据。在做任何事之前，先找出您的地契（Geran）、买卖合约或其他拥有权证明。
- 第2步——记录被占用情况。拍摄整个产业、占用者及任何建筑物的照片与视频，并记下日期与时间。
- 第3步——报警。在最近的警察局根据《刑事法典》第441／447条举报刑事侵入。保留报案编号。
- 第4步——委托产业律师。立即聘请合格的马来西亚产业律师。他们会建议采用第89号令（简易程序）还是完整的令状诉讼。
- 第5步——提交法庭文件。您的律师会根据第89号令提交原诉传票，或根据《1950年特定救济法令》提交传票令状。
- 第6步——送达占用者。法庭文件以亲自交付或张贴在产业上的方式送达占用者。
- 第7步——出席聆讯。若无人抗辩，法庭通常很快就会批出管有令；若遭抗辩，则会有进一步的聆讯。
- 第8步——执行命令。由法庭执达员执行管有令。只有到了这个阶段，才能依法把占用者迁走。
提交申请前要收集的证据
充分的证据，就是第89号令快速胜诉与漫长抗辩诉讼之间的差别：
- 最新的地契或Geran（向土地局确认没有不利的注册记录）。
- 显示您拥有权链的买卖合约与转让备忘录（MOT）。
- 显示被占用情况、建筑物、车辆与占用者的现场照片与视频（附日期／时间戳记）。
- 能证实非法占用的邻居、经纪或测量师的证人陈述。
- 显示您曾要求占用者离开的往来通讯（信件、WhatsApp讯息）。
- 报案编号。
- 如果您同时就使用权损失索偿，则需要估价报告。
另请参阅我们的马来西亚界墙纠纷指南 →。
法庭途径比较
| 途径 | 法律依据 | 最适合 | 速度 | 复杂程度 |
|---|
| 只报警 | 《刑事法典》第441／447条 | 建立记录；刑事指控 | 即时 | 低（但不会赋予管有权） |
| 第89号令（原诉传票） | 《2012年法院规则》第89号令 | 没有租约主张、情况明确的侵入者 | 数周 | 低至中等 |
| 传票令状（《1950年特定救济法令》） | 《1950年特定救济法令》第7–8条 | 有争议的占用；逾期不迁的租客；损害赔偿索偿 | 数个月 | 中等至高 |
| 向州政府当局／土地局投诉 | 《1965年国家土地法典》 | 政府保留地或已让渡土地上的非法占住者；社区规模的占用 | 不一定 | 不一定 |
费用与时间
| 行动 | 参考费用 | 时间 |
|---|
| 报警 | 免费 | 当天 |
| 律师初步咨询 | RM300 – RM800 | 1–2天 |
| 第89号令原诉传票（无抗辩） | RM3,000 – RM7,000 | 4–10周 |
| 传票令状与管有令（无抗辩） | RM4,000 – RM10,000 | 3–6个月 |
| 有抗辩的完整审讯 | RM15,000 – RM50,000+ | 12–36个月 |
以上费用为2026年巴生谷参考范围。占用情况的复杂程度、是否遭抗辩，以及是否需要损害赔偿证据，都可能大幅改变这些数字。
预防非法占用
- 购买后立即为空地围篱并加以保护。没有围篱的地段等于在邀请非法占住者。
- 定期巡视您的土地——若是空地，至少每1–2个月一次。及早介入（在对方搭建建筑物之前写信并亲自到场）远比诉诸法庭容易。
- 竖立清楚的“私人产业”告示牌（马来文与英文），显示业主正积极管理。
- 在土地局登记私人警示（Private Caveat），如果您担心有不利的主张——这能阻止任何不利的注册。请参阅我们的马来西亚私人警示指南 →。
- 把地契与拥有权文件放在随手可取的地方——找文件的延误会拖慢法庭程序。
⚠️ 如果您面对的是大规模或社区性的非法占住情况，除了报警之外，请聘请熟悉土地法的律师，并联系相关的州土地局或地方政府（PBT）。这类事件涉及重大的社区与政治层面，需要专门处理。
资料来源与官方参考
- 《1950年特定救济法令》（第137号法令）第7–8条——马来西亚法律，总检察署
- 《刑事法典》（第574号法令）第441、447条——马来西亚法律
- 《2012年法院规则》第89号令——马来西亚法律
- 《1965年国家土地法典》（第56号法令）——马来西亚法律
- MahWengKwai & Associates，Eviction of Squatters: Your Rights as a Landowner，mahwengkwai.com
- MahWengKwai & Associates，Eviction of Squatters: A Landowner’s Right to Vacant Possession（简报），2023年
- Thomas Philip Advocates & Solicitors，Honey, There’s a Squatter on Our Land! Squatters’ Rights in Malaysia，thomasphilip.com.my
- BurgieLaw，Penal Code Section 447 (Malaysia)，burgielaw.com
- Sharifah Zubaidah Abdul Kader，Eviction of Unlawful Occupiers of Land in Malaysia — Judicial Responses and Policy，SSRN 2199758
