共用车道纠纷
马来西亚地役权、权利与救济（2026）

本指南仅供一般资讯参考——并非法律意见。请就您的具体情况咨询合格的马来西亚产业律师，或您所在州属的土地局。

共用车道在法律上是什么？

在马来西亚，共用车道在法律上通常属于以下两种情况之一：

• 通行地役权——由一幅地段的业主（供役地）授予相邻地段业主（需役地）通行其土地的注册或明示权利。这是最常见、法律保护也最完善的形式。
• 共用私家路或通道——由相邻业主以共有方式（tenants in common）共同拥有的一块地带，通常会在地契文件上标示为共用通行保留地。

在较旧的马来西亚住宅区与甘榜细分地段中，共用车道常常是在土地细分时产生的——保留一条带状土地，作为所有分割后地段的共用通道。而在较新的门禁式发展项目中，通道通常属于公共产业，而非私人地役权。

《1965年国家土地法典》（第56号法令）下的地役权

《1965年国家土地法典》（第56号法令）第十七编第三章（第282–295条）规范地役权。与共用车道相关的重点条文如下：

• 第282条——将“地役权”定义为一名业主以其业主身份，依本章规定授予另一业主、以有利其土地使用的权利（资料来源：《1965年国家土地法典》第56号法令第282条）。
• 第283条——列明可作为地役权存在的权利类别，包括通行权、引水权，以及州政府可另行订明的其他权利。
• 第285条——规定地役权须以已注册文书（17A表格或其他适用的指定表格）设立，由授予人签署并在土地局注册。
• 第289条——处理需役地业主放弃地役权的事宜（即受益方可同意放弃该权利）。
• 第290条——因地契与占有归于同一人而使地役权消灭（即若需役地与供役地归属同一业主，地役权即告合并并消灭）。

关键原则是：在托伦斯地契制度下，地役权必须注册，才能完全约束第三方及土地局。未注册（或虽有明示但未注册）的地役权，仅在原订约双方之间具有合约效力，无法约束不知情而取得产业的买家（资料来源：Misyail Othman & Co, Easement and Land Administration Right of Way (LAROW)）。

通行权如何在马来西亚设立

马来西亚已注册的通行地役权，可透过以下方式设立：

• 明示授予——供役地业主签署正式的授予文书（依《国家土地法典》使用17A表格），再于土地局注册。这是在《国家土地法典》下设立具约束力地役权的唯一方式。
• 明示保留——在出售部分地段时，卖方可就已出售的部分保留通行权，以利于自己保留的土地。这同样须经注册。
• 细分条件——土地细分时，土地局或州土地及矿务局局长可在核准的细分图则中订明条件，规定某带状土地作为所有分割地段的共用通行道。这应会载明在地契条件中。

在英国法中常见的必要地役权、时效取得（长期使用）或默示授予地役权，在马来西亚《国家土地法典》的托伦斯制度下，一般不被承认。若不存在已注册的地役权，通行遭阻挡的地主须依赖民事妨扰或侵入法，而非土地法上的地役权（资料来源：Misyail Othman & Co, Easement and Land Administration Right of Way (LAROW)；彭亨大学，Land Law — Rights of Way & Easements in Malaysia）。

已注册 vs 未注册通行权

什么构成共用车道的阻挡？

在马来西亚住宅区，常引发纠纷的阻挡行为包括：

• 停放车辆，全部或部分阻挡通道。
• 未经同意在共用通道上设置闸门或障碍物。
• 在通道上摆放垃圾桶、建材或花盆。
• 建造围墙、扩建或车棚而侵占通道。
• 景观工程（花圃、树根、铺面）导致通道变窄或损坏路面。

任何不合理干扰他人通行共用车道权利的实体或持续性行为，都可能构成私人妨扰；若该车道属共有产业，则可能构成侵入。

您的法律救济

您有三种主要途径，且可以同步进行：

• 1. 向土地局（Pejabat Tanah）投诉——若存在已注册的地役权，土地局有权调查违反条件的情况，并执行地役权。可向州土地及矿务局局长（PTG）或县土地局提出书面投诉。
• 2. 以妨扰／侵入为由提起民事诉讼——提出传票，就通行权遭阻挡或邻居使用共用空间造成的妨扰，申索赔偿及禁制令。无论地役权是否已注册均适用。
• 3. 申请禁制令——向推事庭或高庭申请临时禁制令（若情况紧急可申请单方禁制令），在主案审理期间立即阻止相关阻挡行为。

土地局投诉流程

若存在已注册的通行权，或地契条件设立了共用车道，应先向土地局着手：

• 取得您的地契副本，确认通行权批注或地契条件。
• 准备照片、测量图则，以及描述阻挡情况的书面投诉。
• 以书面方式向您所在州属的土地及矿务局局长办公室（PTG）或县／区土地局提交投诉。
• 土地局可向违规业主发出通知，要求其移除阻挡物。
• 若不遵从土地局的指示，土地局可采取执法行动，或将事件转介法院处理。

土地局程序通常比民事法院诉讼更便宜、更快速，是处理已注册地役权纠纷时最好的第一步。

民事诉讼：妨扰与侵入

若土地局无法解决问题，或地役权未经注册，下一步就是向推事庭或高庭提起民事诉讼。

您的诉因可能包括以下一项或多项：

• 私人妨扰——持续或反复干扰您合理使用与享有土地的权利，包括通行权。关键要素为：干扰、不合理性，以及损害（可包括不便与丧失通行权）。
• 侵入土地——邻居实际侵占您在共用通道中的部分，或侵入您的产业。
• 违反地役权——若存在已注册地役权，而供役地业主对其加以阻挡，这同时构成违反已注册文书。

法院可提供的救济包括：损害赔偿（补偿丧失通行权与不便）以及强制性禁制令，命令邻居移除阻挡物并禁止未来的干扰行为。

申请禁制令

若阻挡持续发生并造成即时损害，您可以向法院申请临时禁制令，在主案审理期间阻止该阻挡行为。在极为紧急的情况下，单方（ex parte，不通知对方）禁制令可在数小时内获批，待日后再进行完整聆讯。

要取得禁制令，您必须证明：

• 存在须经审理的严重争议（即表面证据成立的案件）。
• 利益衡量倾向于批准禁制令（您因阻挡所受的损害，大于邻居受限制所受的不便）。
• 单纯的损害赔偿并非足够的救济（因为通往您产业的通道是无可替代的）。

在通行权明确、阻挡行为明显的情况下，马来西亚法院经常批准与产业通道相关的禁制令（资料来源：彭亨大学土地法研究笔记）。

救济方式比较

费用与时间表

预防与记录建议

• 购买前先查核地契。若您正购买带有共用通道的排屋或半独立式住宅，请在签署买卖合约前，确认所有相关地契上是否已登记通行权或地役权。
• 记录车道现状。从两端拍摄附有日期的照片，并记录尺寸。日后若发生纠纷，这些基准证据将非常宝贵。
• 及早以书面沟通。若邻居开始阻挡通道，一封礼貌的书面便条（并留存副本）远比诉讼便宜，且往往能迅速化解问题。
• 将非正式安排正式化。若您的通行权只是口头协议，而非已注册的地役权，请咨询律师，以已注册文书将其正式化——尤其是在出售任一产业之前。

相关纠纷请参阅我们的边界围墙纠纷 →与马来西亚共用墙 →。

资料来源与官方参考

• 《1965年国家土地法典》（第56号法令）第282–295条（第十七编第三章：地役权）——马来西亚法律
• Misyail Othman & Co, Easement and Land Administration Right of Way (LAROW): Another Way of Enjoying Your Land, monco.my
• 马来西亚建筑师公会（PAM），《国家土地法典1965讲座》, pam.org.my
• 彭亨大学，Land Law — Rights of Way & Easements in Malaysia, studocu.com/my
• 土地及矿务总局（JKPTG），《1965年国家土地法典》（数码版）, jkptg.gov.my