邻居进行非法装修
马来西亚：您的权利与救济途径

本指南仅提供一般法律资讯——并非法律意见。具体情况请咨询马来西亚产业律师或您的地方政府。

在马来西亚，什么算是非法装修？

一项装修工程会被视为“非法”，原因有二：其一，是没有取得所需的地方政府建筑图则批准；其二，是实质性地偏离了已批准的图则。依Act 133第70条，任何人不得在未事先取得地方政府书面许可的情况下，搭建任何建筑物，或对建筑物进行任何改动（资料来源：《1974年街道、渠务与建筑物法令》（Act 133）；DBKL建筑物管制局；AskLegal.my，《马来西亚部分家居装修或许无需准证，原因如下》）。

一般需要地方政府批准的工程包括：

• 对建筑范围（footprint）的任何结构性扩建或增建（例如扩大车棚、增建房间）。
• 凿除或拆除承重墙或结构构件。
• 改动建筑物外墙立面或屋顶轮廓。
• 增建新楼层或夹层。
• 影响主管线的重大水喉或排水改道工程。
• 搭建新的挡土墙或界墙。

纯粹的表面工程（重新粉刷、更换瓷砖、更换同类型装置）一般不需要地方政府批准，但分层建筑仍可能需要管理层的批准。

非法装修对身为邻居的您为何重要

邻居的非法装修，可能透过以下几种方式直接损害您：

• 结构风险——未经批准的扩建或结构改动，可能损害共用墙、楼板或地基的完整性，使您的物业陷入风险。
• 水损——未经妥善工程设计而改道的排水，会造成积水、渗漏或防水失效，流入您的单位或花园。
• 采光、通风或隐私受损——过大或非法的扩建可能遮挡您的窗户、减少对流通风，或俯视您的生活空间。
• 物业价值下降——隔壁的非法结构是一项重大不利事实，买方的估价师与产权律师都会将其记录在案。
• 火灾风险——不符合UBBL 1984防火分隔要求的结构，会提高火势蔓延至您物业的风险。

法律框架

地方政府的执法权力

一旦您向地方政府的建筑物管制局（Jabatan Kawalan Bangunan）（例如DBKL、MBPJ、MPAJ、MBSJ、MPK）举报非法装修，地方政府即拥有以下法定权力（资料来源：DBKL；AskLegal.my，《马来西亚部分家居装修或许无需准证》；conzlab.com，《马来西亚装修准证完整指南》）：

• 检查该物业，以核实是否已取得有效的建筑图则批准。
• 发出停工通知（Notis Perintah Berhenti Kerja），要求工地立即停止一切工程。
• 发出说明理由通知，要求业主解释并将工程合法化，否则将面临拆除。
• 若无法合法化，则下令拆除未经批准的结构。若业主未在指定时间内拆除，地方政府可自行拆除并向业主收费。
• 提出刑事检控，针对第70条罪行。

Act 133下非法装修的罚则

额外一层规范：分层建筑

若非法装修发生在分层建筑（公寓、组屋、服务式住宅）中，除Act 133外，还须额外适用一套规则（资料来源：《2013年分层管理法令》；KPKT COB指引；HHQ律师事务所，《装修分层物业前您须知道的事》）：

• 管理层批准（第27条附例）——业主在展开任何装修前，必须先取得联合管理机构（JMB）／管理机构（MC）的书面批准。这项要求独立于地方政府的要求之外，须额外遵守。
• 装修按金——大多数分层建筑都要求缴交按金，若工程造成损坏或违反附属法规，按金可被没收。
• COB执法——隶属您地方政府的建筑物专员，可指示管理层执行附属法规、指示违规业主恢复原状，或直接采取行动。
• 分层管理仲裁庭——若非法装修对您造成损害，您可向仲裁庭（最高索偿RM250,000）针对该业主提出赔偿申请。

如何向地方政府举报非法装修

• 确定您所属的地方政府：DBKL（吉隆坡）、MBPJ（八打灵再也）、MPAJ（安邦再也）、MBSJ（梳邦再也）、MPKJ（巴生）、MPS（莎阿南）、MPSJ（梳邦再也／USJ）。
• 前往或联系您地方政府的建筑物管制局——大多数地方政府接受网上、电邮、信函或亲临柜台的投诉。
• 提供：(a) 该物业的地址；(b) 正在进行的工程描述；(c) 您拍摄的照片／视频；(d) 您的联络方式。
• 要求对方提供投诉的书面确认与案件编号。
• 若7–14天后仍未收到回复，请以电话或电邮跟进。

装修类型：哪些需要批准？

若地方政府不采取行动怎么办？

若您已提出投诉，而地方政府在合理时间内（一般初步回复为2–4周）仍未采取行动，您可以：

• 在地方政府内部升级——致函市长（Datuk Bandar）、州议员（ADUN）或国会议员，并附上您最初的投诉与地方政府未作为的说明。这通常能加快执法进度。
• 向KPKT投诉——房屋及地方政府部（KPKT）监督所有地方政府，并透过其Aduan KPKT系统接受民众投诉。
• 申请司法复核——若地方政府在明显罪行面前拒绝采取行动，您可向高庭申请对地方政府不作为的司法复核。这需要聘请律师。
• 独立追求民事救济（见下文）。

受影响邻居的民事救济

独立于刑事执法途径之外，若非法装修正在或即将对您造成损害，您还拥有民事法律救济（资料来源：hajimohamadzainuddin.com，《马来西亚的妨扰与侵入》）：

• 私人妨扰——向法庭申请强制令以停止工程，及／或就所受损失或损害索取赔偿。
• 侵入——若该结构在实体上侵占了您的土地。
• 疏忽——若非法工程施工粗疏并对您造成损害（例如排水失效导致您的物业淹水）。
• 分层管理仲裁庭（分层建筑）——若工程发生在分层建筑中并对您造成实际损害，可透过strata.my向仲裁庭索偿，最高RM250,000。

若损害特别发生在共用墙或结构墙，请参见我们（英文版）未经批准的结构凿除 →。若您的单位因邻居装修而受损，请参见我们邻居装修损坏您的单位 →。

逐步行动方案

• 步骤1——记录工程情况。拍下正在搭建的内容，从您物业可见的各个角度拍摄。保留有日期记录的资料，注明工程从何时开始、每天发生了什么。
• 步骤2——核实对方是否有准证。您可要求地方政府确认该地址的工程是否已取得有效的建筑图则批准。依Act 133，这属于公开资讯。
• 步骤3——向您的JMB／MC举报（分层建筑）。若属分层建筑，请立即以书面方式向管理层举报，并要求他们依附属法规行使停工权力。
• 步骤4——向建筑物管制局提出正式投诉。附上照片、您的地址，以及违规物业的地址。
• 步骤5——若地方政府在2周内未回应，请以书面方式跟进。必要时可副本抄送您的州议员或KPKT。
• 步骤6——聘请产业律师申请民事强制令。若工程仍在进行、构成结构风险，而地方政府行动过于缓慢，这是最后一步。

资料来源与官方参考

• 《1974年街道、渠务与建筑物法令》（Act 133）——马来西亚总检察署
• DBKL建筑物管制局
• 《马来西亚部分家居装修或许无需准证，原因如下》——AskLegal.my
• 《马来西亚装修准证完整指南》——Conzlab
• 《装修分层物业前您须知道的事》——HHQ律师事务所
• 《2013年分层管理法令》（Act 757）
• 分层管理仲裁庭——strata.my（KPKT）
• 《MPAJ吁屋主为装修取得批准》——Yahoo新闻马来西亚