MC接管JMB
马来西亚：何时发生、如何进行

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如遇具体的移交纠纷，请咨询马来西亚产业或分层管理律师。

JMB与MC有何不同？

联合管理机构（JMB）与管理机构（MC）都是根据《2013年分层管理法令》（第757号法令）设立的法定法人团体，负责管理分层发展项目。两者主要的区别在于存在的时间点与参与者是谁：

什么触发MC的成立？

MC是依法自动成立的——无需业主提出任何申请或采取行动。根据《2013年分层管理法令》第17条（经修订，并须与《1985年分层地契法令》（第318号法令）一并阅读），当土地局为该发展项目开启分层地契登记册时，MC即告成立。这发生在土地局向已分割地段发出个别分层地契之时。

分层地契的发出是由以下因素触发的：

• 发展商完成分层地契申请（《1985年分层地契法令》表格1）并获土地局批准。
• 实际上，这通常在交楼后数年才发生——分层地契发出延误在马来西亚是长期存在的问题。
• 购买者可透过发展商、土地局，或e-Tanah系统查询分层地契发出的进度。

一旦分层地契登记册开启，无论是否有人召开常年大会，也无论JMB是否仍在运作，MC都已经存在。另请参阅（英文版）：分层地契指南 →与JMB与MC比较 →。

MC首次常年大会：何时召开、如何召开

根据《2013年分层管理法令》第29条，发展商负责召开MC的首次常年大会。发展商必须在初始期届满后1个月内召开MC首次常年大会。初始期是指从分层地契登记册开启起，直到发展商持有的份额单位低于总份额单位25%为止的这段期间——即超过75%的地段已转让给个别业主之时。

在MC首次常年大会上，须完成以下事项：

• 业主选出管理机构委员会（MCC）。
• 发展商（或原有的JMC）提呈账目——即使只是草拟账目，也须已经审计或至少已备妥。
• 批准MC的年度预算。
• 确认管理费与储备基金费率。
• 决定是否委任管理代理或自行管理。

移交时间表：逐步说明

《2013年分层管理法令》第IV部分规定的法定移交程序如下：

从JMB移交给MC的内容有哪些？

根据《2013年分层管理法令》第37至44条，MC同时承继JMB的资产与负债。具体包括：

• 维修账户余额——JMB所收取、并扣除已妥善支出款项后的全部管理费余额。
• 储备基金余额——累积的储备基金，扣除已妥善支出的资本性支出后的余额。
• 财务记录——所有发票、收据、付款凭证、银行月结单与审计报告。
• 合约与服务协议——例如JMB所签订的保安、清洁、电梯维护、景观维护等合约。
• 共同财产资产——门禁卡、钥匙、设备、车辆，以及任何以维修费或储备基金购置的物品。
• 法律与未决事项——任何对JMB具约束力的进行中诉讼、监管通知或未执行的命令，均由MC承继。

重要的是，MC也会承继JMB的负债，包括JMB遗留的任何债务或未付款项。因此，彻底的移交审计至关重要——请参阅我们（英文版）的分层账目审计指南 →。

JMB与MC治理比较

JMB解散：何时、如何解散

根据《2013年分层管理法令》第27条，JMB在MC首次常年大会日期后三个月自动解散。无需正式的清盘令——解散是依法律效力自动发生的。解散后：

• JMB作为法律实体不复存在。
• 前任JMC成员不再有任何权限代表已解散的JMB行事。
• 在解散时尚未移交给MC的任何资产或负债，依法自动归属MC。
• MC全面承担所有共同财产管理、收费与维修事宜的责任。

MC接管后，居民会有什么变化？

对大多数日常居民而言，只要处理得当，过渡是无缝的。实际会出现的变化：

• 付款细节可能改变。管理费与储备基金的银行账户可能会更新为MC的新账户。请向新一届MCC确认最新的付款信息。
• 新委员会、新面孔。MC首次常年大会选出的MCC，可能与原JMC不同。请出席首次常年大会，为谁来管理您的大厦发声。
• 手握分层地契。按定义，MC成立即代表分层地契已经发出。您现在持有分层地契（或由银行以借款抵押方式持有）。这让您对自己的地段拥有更明确的法律所有权。
• 共同财产现归属MC。发展商不再对公共区域负有法律责任——责任转由MC承担。这正式标志着发展商管理义务的结束（仍受任何未了结的缺陷责任索赔限制）。
• 附则全面适用。《2015年分层管理条例》第三附表附则持续适用，新一届MCC现在可以更严格地执行这些附则。

MC成立后，发展商仍须履行的义务

MC成立并不代表发展商的所有义务都已终结。发展商仍须负责：

• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）下的缺陷责任期（DLP）义务——新建项目通常自交楼日起为期24个月。MC成立后才发现的缺陷，仍可在缺陷责任期内向发展商索赔。
• 按买卖合约所述，完成并移交共用设施——如泳池、健身房、停车场——若尚未完工。
• 若尚未完成，盖章并完善所有地段的分层地契。

若发展商延迟移交或未完成设施，请参阅我们的发展商延迟JMB移交指南 →。

若移交出问题该怎么办

常见的移交问题及应对方式：

• 发展商延迟召开MC首次常年大会。向COB投诉。根据《2013年分层管理法令》第29条，发展商未能在规定期限内召开MC首次常年大会属于违法行为。
• JMB拒绝移交资金或账目。向COB投诉，必要时向分层管理仲裁庭提出申请。MC也可寻求法院命令强制移交。
• 记录缺失——发票、合约、钥匙。以书面形式记录缺失情况，并向JMB相关人员发出正式催告函。COB可下令交付；仲裁庭可就任何财务损失下令赔偿。
• 资金失踪或遭挪用。这可能构成《2013年分层管理法令》下的刑事案件。应向COB投诉，并考虑报警及就违反受信责任提出民事索赔。
• 现有合约条款苛刻或不当。MC在法律上受JMB依法妥善签订的合约约束。但恶意签订、价格明显高于市场，或期限异常长的合约，可能可被质疑。请咨询律师意见。

请参阅我们（英文版）的分层管理仲裁庭指南 →与如何投诉分层管理机构 →了解进一步申诉途径。

COB在JMB转MC过程中的角色

建筑物专员（COB）——地方政府机关的官员——依据《2013年分层管理法令》对JMB与MC均拥有监督权。在移交过程中，COB可以：

• 若发展商违规，指示其召开MC首次常年大会。
• 指示JMB在指定期限内完成资金与文件移交。
• 若发展商与JMB均不愿配合，协助促成一场程序正当的MC首次常年大会。
• 接收并调查业主对移交过程的投诉。

请联系您所在地方政府机关的COB（吉隆坡为DBKL，八打灵再也为MBPJ，莎阿南为MBSA，安邦再也为MPAJ等），提交书面投诉、佐证文件，并清楚说明尚未履行的具体义务。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——第III部分（第14至27条，JMB）、第IV部分（第28至54条，MC）、第27、29、37至44条；lom.agc.gov.my
• 《1985年分层地契法令》（第318号法令）——分层地契登记册的开启；jkptg.gov.my
• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）——缺陷责任期
• Mah Weng Kwai & Associates律师事务所，《分层管理移交时间表》（Strata Management Handover Timeline）——mahwengkwai.com
• BurgieLaw，《MC成立后JMB还能提告吗？》（2018）——burgielaw.com
• JMBMalaysia.org，《分层管理移交时间表与注意事项》——jmbmalaysia.org
• 建筑物专员（COB）——您所在的地方政府机关（DBKL／MBPJ／MBSA／MPSJ）