分层地契迟迟未发：
马来西亚业主可以怎么做

本指南仅供一般参考，并不构成法律意见。具体法律纠纷请咨询马来西亚执业律师。

什么是分层地契？

分层地契是根据《1985年分层地契法令》（第318号法令），为分层建筑物——公寓、组屋、廉价组屋或商业单位——中的某个单位所发出的个别产权地契。它是证明您拥有这个特定单位的文件。在分层地契发出之前，拥有权可能只能以买卖合约（SPA）与转让契约（DOA）来证明——这两者都是个人合约，而不是已注册、不可推翻的产权。

没有分层地契，并不代表您不拥有该单位——在大多数实际情况下，买卖合约与转让契约都能保障您。但缺少已注册的地契，会限制您处置产业的方式，并造成持续的法律不确定性。

分层地契为何重要

• 产权的不可推翻性——已注册的分层地契在《国家土地法典》下不可推翻，保障您免受其他竞争性申索。转让契约没有同等的效力。
• 再融资——银行较青睐以已注册的分层地契作抵押。没有分层地契也能再融资，但较困难，利率也可能较差。
• 出售产业——没有分层地契的二手交易需要多一层文件（转让契约），对买家来说一般也没那么简单直接。
• 遗嘱与遗产分配——有已注册的分层地契时，产业继承与遗嘱认证会简单得多。
• 强制征用——若政府征用土地，赔偿会付给已注册的业主。没有分层地契，要确立您的申索会较复杂。

第318号法令下发展商的时限义务

《1985年分层地契法令》及其修正案对发展商订下严格的时限：

实际上，马来西亚许多发展商——尤其是1990年代与2000年代的发展项目——未能在法定时限内申请分层地契，而且许多至今仍未申请，令业主多年甚至数十年处于法律上的悬空状态。

分层地契的申请流程

了解整个流程，有助您找出是哪个阶段停滞、由谁负责：

• 第1阶段：分割申请——发展商向相关州土地当局（土地与矿务局，Jabatan Tanah dan Galian，JTG）申请把母地段分割成个别分层单位。须提交建筑图、测量师文件及完工与合规证书（CCC）。
• 第2阶段：由JTG／土地局处理——土地局审阅申请、委派持牌分层测量师（如有需要），并处理个别分层地契。由于土地局积压，这是最容易长期延误的阶段。
• 第3阶段：发出个别分层地契——获批后，会发出个别的分层地契文件（Document of Strata Title，DST）。这些文件由发展商保管，直到转让给各业主。
• 第4阶段：转让给业主——发展商必须为每个单位签立产权转让备忘录（14A表格），并在土地局登记转让。须缴付印花税；您的买卖合约一般应载有条款，规定由发展商承担产权转让完成手续（Perfection of Transfer，POT）的费用。

地契类型比较：分层地契、转让契约与总地契

发展商违规的罚则

发展商若未能在法定时限内申请或转让分层地契，后果相当严重：

• 刑事罪行——根据《2013年分层管理法令》（SMA 2013）及《1985年分层地契法令》修正案，未能履行分层地契义务的发展商即属犯罪。
• 一经定罪，可被罚款最高RM500,000及／或监禁最长5年。
• 未能在分层地契发出后12个月内完成转让：每个单位RM1,000–RM10,000。
• COB执法——根据《2013年分层管理法令》委任的建筑物专员（COB）有权对发展商的违规行为进行调查及以罚款代替起诉（compound）。

尽管罚则严厉，执法向来并不一致。业主往往需要主动推动当局采取行动。

如何促使发出地契：向COB与州政府当局投诉

对业主而言，最容易着手的第一步，是向相关当局提出正式投诉：

• 建筑物专员（COB）——由州政府根据《2013年分层管理法令》委任。提交书面投诉，详列您的发展项目、发展商名称、买卖合约日期、交吉（VP）日期，以及分层地契尚未发出或转让的事实。COB可以调查发展商，并对其处以罚款代替起诉。
• 地方政府发展部（KPKT）——kpkt.gov.my；e-Aduan投诉平台。KPKT负责监督房屋发展及发展商的合规情况。
• 州土地局（Pejabat Tanah dan Galian）——如果发展商已提交分割申请、却卡在土地局，请直接向土地局跟进。您的联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）可以协调此事。
• 联合管理机构／管理机构——您的联合管理机构或管理机构应代表全体业主积极追讨发展商。如果他们没有这样做，请在常年大会上提出。

提出投诉时，请附上所有证明文件：买卖合约、交吉通知、购买证明，以及与发展商之间关于分层地契的任何往来信函。

采取法律行动，迫使发展商转让分层地契

如果向COB与KPKT投诉都没有结果，可以透过法庭迫使发展商履行义务：

• 强制履行令（specific performance）——民事法庭可以命令发展商完成分层地契的转让。这是最有力的补救，因为不遵守即属藐视法庭。
• 宣判令（declaration）——高等法院可以在分层地契发出之前，宣判确认您的拥有权。
• 集体行动——同一发展项目中所有受影响的业主透过联合管理机构／管理机构一起行动，能大幅降低每位业主的法律费用，并加大对发展商的压力。

在以下情况下，建议采取法律行动：发展商有回应但一直拖延；同一发展项目中的其他业主也受影响（联合行动更具成本效益）；或发展商的违规正在造成实际的财务损失（例如您无法再融资）。

相关分层法律指引，请参阅我们的分层地契详解 →及《2013年分层管理法令》详解 →。

没有分层地契时如何保障自己：转让契约

在您的分层地契发出并转让之前，您的拥有权以转让契约（DOA）证明——这份文件把发展商在该特定单位中的权利与利益转让给您。虽然它不等同于已注册的地契，但一份妥善签立的转让契约：

• 是您主要的拥有权证明，赋予您居住及出售该产业的权利。
• 应由您的银行（如您有房屋贷款）或您本人（如已全数付清）保管。
• 必须盖印（向内陆税收局LHDN办理印花税评定），才能在法律程序中作为证据被接纳。

如果您要出售没有分层地契的产业，必须以买家为受益人签立一份新的转让契约（而根据买卖合约，二手交易通常须取得发展商同意）。这会增加费用与复杂程度——这也是要积极争取发出分层地契的另一个理由。

没有分层地契的业主可采取的实际步骤

相关指南

• 马来西亚分层地契详解 →
• 《2013年分层管理法令》详解 →
• 发展商移交联合管理机构 →
• 新房缺陷：向发展商索偿 →
• 买到有隐藏缺陷的房子？ →

资料来源与官方参考

• 《1985年分层地契法令》（第318号法令）——第8条（分割申请）；第8(2)条（上层结构阶段申请）；转让时限——laws.agc.gov.my；jkptg.gov.my
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——建筑物专员的委任与执法权力——laws.agc.gov.my
• 《国家土地法典》（第828号法令）——产权的不可推翻性
• 地方政府发展部（KPKT）——kpkt.gov.my
• 马来西亚律师公会，“Penal Sanctions for Not Completing Transfer of Ownership of Strata Titles”——malaysianbar.org.my
• 全国购屋者协会（HBA）——hba.org.my；《1985年分层地契法令》法律笔记
• Mondaq，“New Development to the Strata Titles Act 1985”——mondaq.com