如何成立联合管理机构（JMB）
马来西亚：逐步指南

2026年一般性指引——并非法律意见。此事项受《2013年分层管理法令》及其2015年附属法规规范；具体细节请向您的建筑物专员（COB）或分层法律顾问确认。需要分层维修／保养协助？欢迎向我们提问 →

联合管理机构（JMB）成立流程总览

在马来西亚成立联合管理机构（JMB），依《2013年分层管理法令》（Act 757）遵循一套清晰的顺序。早期阶段由发展商主导；一旦首次常年大会（AGM）召开、JMC选出后，业主便接手管理。整个流程一般从空置管有权（VP）交付日起算，至JMB全面运作为止，依法应不超过VP日起的12个月。

若想了解JMB在整个分层生命周期中的定位，请参见JMB完整指南 →。

阶段1：空置管有权交付与发展商的管理期

JMB成立流程始于发展商交付分层发展项目各单位空置管有权（VP）之日。自此日起：

• 发展商进入管理期——须负责维护与管理共同产业，并向业主收取管理费。
• 发展商必须以日后JMB须履行的同等标准，维护与管理大楼。
• 发展商须向业主收取管理费与基金，并存入独立账户。
• 发展商的管理期在首次常年大会召开、JMB接手时结束。

在此期间，业主应保存所有已缴管理费的记录，因为这些款项须在首次常年大会时移交给JMB。

阶段2：发展商召开首次常年大会

发展商最关键的义务，是在交付空置管有权后12个月内，召开JMB首次常年大会。这正是促使JMB成立的触发点。

关于首次常年大会义务的重点：

• 召开首次常年大会的义务在发展商身上，而非业主。
• JMB在首次常年大会召开当日成立——而非之前。
• 若发展商未能在VP后12个月内召开首次常年大会，业主可向建筑物专员（COB）升级投诉。COB有权对发展商采取行动。请参见JMB问题与纠纷 →。
• 首次常年大会的通知须在附属法规规定的期限内送达全体业主。具体通知期限请向您的COB或分层法律顾问确认。

如需了解首次常年大会议程与发展商交接义务的详细分解，请参见我们JMB首次常年大会指南 →。

首次常年大会上会发生什么

首次常年大会是JMB的成立大会。主要议程项目为：

1. 发展商提呈管理期的经审计账目，列明所收取的全部管理费与基金供款，以及支出。
2. 发展商呈报待移交予JMB的管理账户与基金余额。
3. 发展商提呈所有合约、竣工图则、保修书、钥匙与设备清单以供移交。
4. 业主以不记名投票或举手表决（依股份单位加权计票）选出首届JMC。
5. 新选出的JMC随即从成员中互选职员（主席、秘书、财政）。
6. 会议通过或确认大楼的附属法规。
7. 会议通过JMB首个管理期的预算与管理费。

阶段3：选出JMC与职员

在首次常年大会上选出JMC是关键一步。重点如下：

• 任何单位业主（或符合资格的委任代表或代理人）均可参选JMC。
• 投票依股份单位计算——股份单位较多的业主，可按比例投更多票。
• JMC选出后，成员随即互选出主席、秘书与财政。
• JMC任期至下一届常年大会为止，届时将选出新一届委员会。

如需完整了解选举流程、参选资格、委托与职员职责，请参见我们如何委任JMB委员会 →与JMB职员职责 →。

阶段4：通知建筑物专员（COB）

首次常年大会结束后，JMB必须向相关地方政府的建筑物专员（COB）通知其成立。此步骤之所以重要，是因为：

• 它能正式将JMB列入COB的登记名册，让COB得以行使其监督职能。
• JMB日后的呈报（例如年度报告、账目）都将提交予COB。
• 通知内容应包括JMB、大楼及已选出职员的详情。

该通知须在《2015年分层管理（维护与管理）条例》规定的期限内提交。具体要求、表格与截止日期，请向您本地的COB办事处确认。如需完整了解与COB打交道的流程，请参见我们向COB注册JMB →。

阶段5：开设银行账户

JMB必须以自己的名义开设并运作两个独立银行账户：

关于账户的重点：

• 两个账户均须以JMB的名义开设——而非以个别委员或管理代理的名义。
• 发展商必须在首次常年大会时，将管理期内持有的现有管理费与基金余额转入这些账户。
• 账户须接受年度审计，并须在每届常年大会上呈报予业主。
• 基金账户余额不可用于营运开支——它是受保护的资本储备金。

阶段6：确认并执行附属法规

《2015年分层管理（维护与管理）条例》下的法定附属法规，自动适用于每一个分层发展项目。JMB的首次常年大会，是一个合适的时机来：

• 确认所有业主与住户都已收到法定附属法规的副本。
• 考虑是否需要针对该特定大楼制定额外附属法规（例如宠物规则、装修施工时段、短租限制）。额外附属法规须经特别决议通过，并须向COB注册后方具执行力。
• 向全体业主简报附属法规的执行流程：警告→罚款（上限依法定金额）→分层管理仲裁庭。请参见分层住户守则与罚款 →。

阶段7：从发展商手中接管管理权

在首次常年大会当天或紧随其后，发展商必须将以下事项移交给新成立的JMB：

• 发展商管理期的经审计账目。
• 管理账户与基金的余额（转入JMB的账户）。
• 发展商管理期内签订的全部合约（维护、保安、清洁、电梯等）。
• 大楼与共同产业的竣工图则、分层图则、工程图纸与保修书。
• 所有共用区域、机房与设备的钥匙、门禁卡与清单。
• 与大楼管理相关的其他文件。

JMC应准备一份正式的移交检查清单，并确保在发展商解除管理义务前，每一项都经过核对签收。关于移交问题的更多内容，请参见我们发展商向JMB移交 →。

成立检查清单：从VP到全面运作的JMB

若发展商未采取行动怎么办？

若发展商未能在VP后12个月内召开首次常年大会，或未完成移交，业主有以下几种救济方式：

1. 正式致函发展商，要求其履行《2013年分层管理法令》下的义务，并引述该12个月的期限。
2. 向建筑物专员（COB）投诉——COB有权指示发展商召开常年大会，并对不遵守规定采取执法行动。
3. 向分层管理仲裁庭提出申请——针对发展商未能移交资金、账目或文件的纠纷，仲裁庭是专门的审理场所。请参见分层管理仲裁庭 →。

JMB成立后的下一步

JMB一旦开始运作，JMC应：

• 检视发展商时期签订的所有合约（维护、保安、清洁、电梯），并决定是继续、重新协商，还是重新招标。
• 对共同产业进行状况调查，找出任何瑕疵或未完成的发展商修复义务。
• 建立收取管理费与追讨拖欠者的制度。
• 若委员会没有能力自行处理大楼的日常管理，可考虑委任专业管理代理。请参见管理代理 vs 自我管理 →。
• 为下一届常年大会做好准备——账目须经审计并分发；委员会每年改选。请参见分层常年大会 →。
• 留意分层地契申请进度——一旦分层地契发出且MC成立，JMB将解散，届时须妥善处理向MC的移交。

资料来源与官方参考

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。