HDA购屋者权利
马来西亚（第118号法令指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。涉及诉讼或复杂纠纷，请咨询领有执照的马来西亚律师。

什么是《房屋发展法令》（第118号法令）？

《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令），连同《1989年房屋发展商（管制与执照）条例》（HDR 1989），是规范马来西亚房屋发展商销售住宅物业的主要法规。该法令由地方政府发展部（KPKT）管理，并透过屋政局执行。（来源：KPKT——地方政府发展部）

该法令规定，任何销售住宅单位的发展商，在推销任何项目前，都必须持有有效的房屋发展商执照与广告与销售准证。它规定了标准化的买卖合约格式（附表G与附表H），并设立购屋者索偿仲裁庭（TTPR），作为解决购屋者纠纷的低成本途径。（来源：第118号法令第3、5、7条）

谁受《房屋发展法令》保障？

第118号法令的保障，须同时满足以下三项条件才适用：

• 卖方为持牌房屋发展商（依第118号法令第3条定义）。
• 该物业为住宅单位——分类为住宅用途的房屋、公寓、组屋或服务式公寓。
• 该交易属于一手市场买卖（发展商直接售予买家），而非个人之间的转售交易。

转售交易（二手市场）、商业或工业物业，以及非持牌卖方的销售，须依一般合约法与《1965年国家土地法典》处理，而非第118号法令。

《房屋发展法令》下的买卖合约法定保障

HDR 1989规定了两种强制性买卖合约格式：适用于有地住宅物业（排屋、半独立式、独立式洋房）的附表G，以及适用于分层单位（公寓、组屋、服务式公寓）的附表H。发展商不得偏离这些格式以削弱买家权益。（来源：HDR 1989第三附表，附表G与附表H）

交楼时间表与迟延赔偿金（LAD）

HDR 1989规定的法定交楼时间表为：

• 有地物业（附表G）：自买卖合约日期起24个月内须移交空置产业。
• 分层物业（附表H）：自买卖合约日期起36个月内须移交空置产业。

若发展商错过上述期限，买家有权获得迟延赔偿金（LAD），按买卖合约价每年10%计算，从合约约定的交楼日起按日计算至实际交楼日为止。（来源：HDR 1989附表G第13条；附表H第21条）

即使发展商已获得KPKT批准的合法展延，只要买家未以书面同意，LAD仍会持续累计。买家应在交楼期限届满后立即致函发展商，以保留LAD索偿权利。

关于LAD索偿的具体运作细节，请见我们（英文版）的空置产业移交指南 →。

缺陷责任期——24个月

从发展商移交空置产业之日起，买家便进入24个月的缺陷责任期（DLP）。在此期间，发展商须自行承担费用，修复单位或共同产业出现的任何缺陷、收缩裂纹或瑕疵。（来源：《1989年房屋发展（管制与执照）条例》附表G（有地）／附表H（分层））

• 缺陷必须在24个月期限内，以书面形式通知发展商／承建商。
• 发展商有合理时间进行修复——标准缺陷通常为30天。
• 若发展商忽视通知或修复品质不佳，买家可向TTPR（最高RM50,000）或民事法庭（金额更高时）提出申诉。
• 结构性缺陷也可能受CIDB法定保固保障，保障期更长。

务必以照片、日期与书面通知记录缺陷。请见我们的如何进行缺陷检查指南 →与马来西亚常见共同产业缺陷指南 →。

购屋者索偿仲裁庭（TTPR／HBA）

购屋者索偿仲裁庭（TTPR）依第118号法令第六部分设立。（它与全国购屋者协会——一个同样使用HBA缩写的非政府组织——并非同一机构。）它为购屋者纠纷提供低成本、相对快速的裁决渠道。（来源：第118号法令第六部分；KPKT TTPR官网）

索偿金额超过RM50,000者，买家须改循民事法庭途径（依金额分别为推事庭、初等法庭或高庭）。诉讼阶段建议聘请律师。

有地 vs 分层——附表G与附表H比较

这两种法定买卖合约格式，主要差异在于交楼时间与共同产业义务：

第118号法令下发展商的其他主要义务

• 房屋发展账户：发展商须设立专用的房屋发展账户。买家所有的进度付款都必须存入该账户，且只能用于项目相关支出。（来源：第118号法令第7A条；KPKT指南）
• 发展商执照与广告准证：发展商在推销任何项目前，必须持有有效执照与广告与销售准证。未持有相关执照而销售属刑事罪行。（来源：第118号法令第3–5条）
• 保险与履约保证：发展商须维持足额的项目保险。
• 强制披露：发展商申请广告准证时，须向KPKT披露项目详情、发展商资料与财务状况。

《房屋发展法令》不涵盖的范围

• 转售交易（二手市场）：向私人卖方购买，受《1965年国家土地法典》与一般合约法规范——没有DLP或LAD保障。
• 商业或工业物业：第118号法令仅适用于住宅单位。
• 业主之间交楼后的纠纷（例如邻户漏水、JMC纠纷）：这些属于2013年分层管理法令与分层管理仲裁庭（SMT）的管辖范围。
• 超过RM50,000的索偿：须循民事法庭处理，而非TTPR。
• 自聘装修承包商造成的缺陷：第118号法令不适用——您的合约救济对象是您自己的装修承包商。请见我们装修缺陷与承包商纠纷指南 →。

逐步说明：如何行使您的《房屋发展法令》权利

购屋者《房屋发展法令》保障清单

• ✅ 核实发展商持有有效的房屋发展商执照与广告准证（可查KPKT电子服务平台）。
• ✅ 阅读您的买卖合约附表（G或H）——不要签署任何削减您法定权利的附加条款。
• ✅ 记下合约约定的空置产业移交期限，并在到期前3个月设定提醒。
• ✅ 移交时进行彻底的缺陷检查，并向发展商提交书面缺陷清单。
• ✅ 追踪24个月DLP的到期日——所有缺陷通知都必须在此之前以书面提出。
• ✅ 永久保留所有往来信件、收据、照片与买卖合约文件的副本。
• ✅ 若要索偿LAD，从合约约定的空置产业移交日起按日计算至实际交楼日，并及早发出律师信。

正在购买新物业？也请阅读我们（英文版）关于理解买卖合约（SPA） →的指南。

资料来源与官方参考

• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）——总检察署联邦立法网站（laws.agc.gov.my）
• 《1989年房屋发展商（管制与执照）条例》（HDR 1989）——第三附表，附表G与附表H
• KPKT（地方政府发展部）——kpkt.gov.my；TTPR官网 www.kpkt.gov.my
• 购屋者索偿仲裁庭（TTPR）——官方申诉程序与裁决记录
• 房屋发展账户指引——国家银行与KPKT通告