二手房缺陷与议价
签SPA之前善用验屋报告（2026）

二手房不受房屋发展法令哪些保障

向持牌发展商购买的新屋，有24个月的缺陷责任期，二手房则没有。ClickBina的房屋发展法令购屋者权益指南说明，向私人卖方购买房产，受《1965年国家土地法典》和一般合约法管辖，没有缺陷责任期或延迟交屋赔偿（LAD）的保障。买到隐藏瑕疵房屋指南也指出，二手房一般以“现状交付”的方式出售，完成交易后的法律补救既慢又不确定。所以，签约之前的议价，才是您最有筹码的时候。

在二手交易流程中什么时候验屋

一般的二手交易分两个阶段付订金。ClickBina的首期与订金费用指南说明：签署要约信时先付诚意订金，签署SPA时再付余下的订金，通常在要约信之后14天内。这就给了您两个可以验屋的时间点：

如果卖方不让您在出价前验屋，可以要求在要约信上写明：购买须以签SPA之前的验屋结果满意为条件。具体写法请向您的律师查询。这样即使您已经付了诚意订金，验屋发现的问题仍然有机会拿回来谈。

验屋能找到、看房却看不到的问题

看房的时间很短，常常在傍晚，卖方或中介在场，家具也都摆在原位。正式的验屋会慢得多，而且会实际测试：在每一个湿区放水，看水往哪里流；关掉所有用水点后读取水表；敲击地砖检查空鼓；测试每一个插座和RCCB；有地房屋还会查看屋顶夹层；并检查天花、窗顶和外墙有没有渗水迹象。ClickBina的看房渗水检查清单详细说明了用水方面的检查，包括怎样识别水渍上新刷的一层油漆。

验屋报告应该给您什么

• 一份编号的缺陷清单，每一项都写明房间、确切位置和照片编号。
• 说明测试了什么、怎样测试，以及哪些部分检查后状况良好。
• 每一项的严重程度：紧急、重要或表面问题。
• 可能需要的维修方式的简短说明，方便估价。
• 需要专业人士处理的项目，例如结构工程师或白蚁处理，要清楚标明。

如果报告只写“有水渍”或“有裂缝”，却没有位置和原因，就很难估价，卖方也很容易一笔带过。

为缺陷估价

看房渗水检查清单点出了关键：您需要的是把维修费用算出来，让议价变成算术，而不是争吵。请使用公开的价格范围，而不是凭感觉猜。以下ClickBina数字是2026年巴生谷参考价，出处见各行：

把各项加起来，算出一个最低和最高的总数，并在每一行旁边保留出处。能说清楚每个数字从哪里来的买家，远比只说“这间房子要做很多工程”的买家难以敷衍。

维修、降价或披露：三种要求

有了估好价的清单，您可以提出以下其中一种要求，或者混合使用：

• 交屋前维修：卖方在交屋之前修好指定的项目。不只要写明项目，也要写明维修方法，并要求在完成交易之前重新检查。
• 降价或抵扣费用：买到隐藏瑕疵房屋指南建议，协商降价，或在SPA里写明抵扣维修费用。这样维修工程就由您自己掌握，往往更好。
• 书面披露：请卖方以书面确认已知的缺陷。如果卖方否认报告发现的问题，这份书面答复日后就很重要。

比起一长串表面问题，卖方更容易接受一份简短、有估价的重要项目清单。先谈漏水、结构、屋顶和电气，把油漆和小的表面处理留到最后。

什么时候报告是在告诉您放弃

有些发现改变的不是价格，而是要不要买：需要结构工程师意见的结构移动迹象、多个房间大面积的渗水损坏，或者大型未经批准的扩建。遇到这些情况，请先取得专业人士的意见，再作承诺。短暂延迟的代价，远比买下一个降价也弥补不了的问题小。

买了之后：规划维修

不论最后谈成什么，这份报告都会成为您的维修计划。先处理漏水和电气项目，然后才开始任何会把它们盖住的装修。把报告和购屋文件放在一起：如果日后发现某项缺陷原来是被刻意掩盖的，这份报告就是验屋那天看得到什么的记录。ClickBina可以根据同一份清单为修复工程报价，并把各工种统筹成一项工程。

预约购前验屋

ClickBina除了为新屋验屋，也为二手房买家提供吉隆坡与雪兰莪验屋服务。我们在您作出承诺之前验屋，写出附照片编号的缺陷清单，也可以为修复工程报价，让每一项旁边都有一个数字。想把自己看房时的笔记整理成同样的格式，可以用ClickBina的工具逐间勾选缺陷清单。为修复工程报价的现场勘查费为RM150，如您决定施工则予以豁免，这不是验屋费。我们会在一小时内回复，公司注册于SSM，谈定的价格是固定价格，没有隐藏费用。

资料来源与方法说明

• ClickBina房屋发展法令购屋者权益指南：二手交易受《1965年国家土地法典》和一般合约法管辖，没有缺陷责任期或LAD保障。
• ClickBina买到隐藏瑕疵房屋指南：现状交付；协商降价或在SPA中抵扣；请卖方书面披露。
• ClickBina首期与订金费用指南：诚意订金与SPA余下订金的时间。
• ClickBina看房渗水检查清单：为议价算出维修费用。
• ClickBina交屋渗水检查、地砖起拱、暴风雨后检查清单、配电箱升级与白蚁指南：表中的维修价格。
• ClickBina暴风雨后检查清单：RM150现场勘查费，这不是验屋费。

方法说明：价格为ClickBina 2026年巴生谷参考价，出处见各项旁的指南名称。本页是一般指引，不是法律意见；SPA的写法请向您的律师查询。