缺陷责任期
马来西亚新屋指南

本指南仅供一般参考，并不构成法律意见。具体法律纠纷请咨询持牌马来西亚律师。

什么是缺陷责任期？

缺陷责任期（DLP）是一段法定期限，期间房屋发展商在法律上有义务自行承担费用，修复新交付产业中的任何缺陷、收缩或瑕疵。这不是善意承诺，而是法律赋予的强制性权利。（依据：《1989年房屋发展（管制与执照）条例》附表G（有地）／附表H（分层））

DLP仅适用于向持牌房屋发展商购买、受《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）规范的产业。它不适用于私人之间的转售交易，也不适用于您自行聘请承包商进行的装修工程。

缺陷责任期多长——24个月规则

DLP为自空屋移交（VP）日期起计的24个日历月。此规定同时适用于有地（附表G）与分层（附表H）住宅产业。（依据：《1989年房屋发展（管制与执照）条例》附表G／附表H）

请在日历上标注确切的VP日期。您的缺陷申报信函必须在24个月期限届满之前寄出。在DLP结束后才发现的缺陷，对发展商已无法定申索权。

缺陷责任期从何时开始计算？

DLP自发展商发出的空屋移交（VP）通知书上所载日期起算，即您取得钥匙、正式接管单位的日期。该日期列明于VP信函上，是您计算DLP的依据。

重要提醒：请勿将VP日期与以下日期混淆：

• 买卖合约（SPA）日期——您签署买卖合约的日期。
• CCC日期——建筑物的完工与合格证书（前称CF）核发日期。
• 贷款拨款日期——银行放款的日期。

就分层项目而言，您可能在共同区域尚未完全完工前，就取得个别单位的VP。共同产业在DLP期间内的缺陷同样受到保障。（依据：《1989年房屋发展（管制与执照）条例》附表H（分层））

请参见我们（英文版）空屋移交与交楼指南 →。

缺陷责任期涵盖哪些缺陷？

HDR 1989涵盖在24个月期间内出现的任何缺陷、收缩或其他瑕疵。实务上包括：

哪些情况不受DLP保障？

• 买家或租客自行造成的损坏——误用、碰撞损坏、未经批准的装修。
• 正常磨损——表面刮痕、轻微磨损、因日常使用而褪色的油漆。
• 买家在交楼后自行进行的改建或增建。
• 非发展商提供的电器与配件——若您自行安装冷气机，发展商在DLP期间没有义务负责修理。
• 在24个月DLP结束后才申报的缺陷——DLP届满后，对发展商已无法定权利，惟隐蔽性的结构缺陷仍可能透过普通法途径追讨。

如何正确申报缺陷

完整记录至关重要。仅向发展商客服口头投诉，不足以构成具法律效力的申索。请依循以下步骤：

关于检查重点的详细指引，请参见我们产业缺陷检查指南 →与马来西亚共同产业缺陷指南 →。

发展商的修复义务

发展商在收到书面通知后，须在合理时间内修复缺陷。虽然相关附表未就所有缺陷订明确切天数，但法定买卖合约要求发展商在收到您的书面通知后30天内完成修复——一般缺陷应以此为准，紧急事项（例如持续的屋顶漏水）则应缩短至更短期限（例如7天）。

若发展商：

• 对通知置之不理——发出第二封书面提醒，然后向TTPR提出申索。
• 进行了不达标的修复——记录该次失败的修复情况，并以书面方式重新申报该缺陷；这构成对DLP义务的新一轮违反。
• 无理由否认责任——这是最常见导致TTPR申索的情形。

请阅读我们房屋发展法令购屋者权利指南 →，全面了解您在HDA下的权利。

缺陷责任期 vs 结构保固——主要差异

请注意：严重的结构缺陷（例如重大的地基裂纹）若在DLP结束后才显现，仍可能透过普通法上的过失或违约途径追讨，惟这属复杂的申索，须寻求法律意见。

向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）申索缺陷

若发展商在DLP期间拒绝修复，买家可向依据Act 118设立的购屋者索偿仲裁庭（TTPR）——这个低成本的专责机构提出申索：

• 申索上限：每宗申索最高RM50,000（申请费极低）。
• 时限：须在完工与合格证书核发日、缺陷责任期届满日，或买卖合约终止日（三者中适用于您申索的日期）起12个月内提出申请。切勿假设时效是从发展商拒绝时才起算——请确认哪一个日期适用于您的申索。
• 申请方式：透过www.kpkt.gov.my网上提交，或亲赴KPKT地区办事处办理。须附上您的书面缺陷通知、照片与买卖合约。
• 律师：一般不允许律师代表出庭；须由当事人亲自出席。
• 裁决：TTPR可下令发展商进行修复，或支付修复费用。裁决可作为民事法院判决强制执行。

交楼时的缺陷检查清单

• ✅ 检查所有墙面与天花，留意裂纹、渍痕或批荡起泡。
• ✅ 测试所有门窗——开合、上锁；检查框缝是否密合。
• ✅ 打开所有水龙头并冲厕所；检查洗手盆下方是否漏水。
• ✅ 用手机充电器或插座测试器检查所有插座与灯位。
• ✅ 敲击瓷砖检查是否有空心声——空心瓷砖属DLP缺陷。
• ✅ 检查浴室与湿区的防水完整性（是否有潮湿痕迹）。
• ✅ 检查屋顶或屋顶夹层（有地房产）是否有透光或水渍。
• ✅ 分层产业须检查所分配的停车位、信箱与大堂区域。
• ✅ 在签署VP检查清单之前，先拍下所有照片；并将照片附于正式缺陷通知中。

缺陷责任期结束后会怎样？

24个月DLP届满后，发展商的法定修复义务即告终止。此后：

• 缺陷修复成为业主自身的责任，若属共同产业，则由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）负责。
• 隐蔽性结构缺陷，在较长期限内仍可能透过普通法的侵权（过失）申索追讨，惟须寻求法律意见。
• 若日后有持续的产业维护与修复需求，ClickBina在巴生谷提供装修与维修服务 →。

若缺陷是水患渗漏

水渗漏是缺陷责任期内最常引起争议的一类缺陷，因为损坏往往显现在某一房间，肇因却完全在别处——而且往往在补救后又复发。若您正面对这种情况，以下三篇延伸指南能提供更深入的说明：

• 缺陷责任期内的水渗漏 → — 24个月与30天修复义务如何适用于渗漏问题，以及当发展商一再派人重新粉刷天花、却不查明源头时该怎么办。
• 交楼时的水患检查 → — 签收前应检查的重点，以及您在当天所采集的证据，如何决定接下来两年的处理走向。
• 向仲裁庭提出水渗漏申索 → — 受理机构、申索上限，以及三个可能的申请时效起算日。

资料来源与官方参考

• 《1989年房屋发展（管制与执照）条例》（HDR 1989）——附表G（有地）与附表H（分层）——总检察署（AGC）门户网站（laws.agc.gov.my）
• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）——第六部分（仲裁庭）
• KPKT（房屋及地方政府部）——kpkt.gov.my；TTPR系统 www.kpkt.gov.my
• CIDB马来西亚（建筑业发展局）——cidb.gov.my