缺陷责任期内的漏水问题
24个月期限与30天修复规定

24个月期限，从何时起算

请仔细看清楚这句话中的起算日期，因为这是大多数业主最容易搞错的细节。期限是从买家实际取得交吉之日起计算——而不是档案中任何其他文件上的日期。许多人误以为是从别的日期起算，结果不知不觉少算了好几个月，所以请先找出您实际取得交吉的日期，写下来，并由此开始计算。

接着，把届满日期写进日历，并在届满前几个月设定提醒。缺陷责任期是少数会在固定某一天到期、且不会因为您忙碌而通融的消费者保障之一。我们的一般性指南——新屋的缺陷责任期——涵盖各类缺陷的完整范围；本页范围较窄，专门处理漏水——渗水与受潮——这类问题的处理方式与裂缝瓷砖不同，因为它会隐藏、会扩散，而且经常被归咎于住户本身。

收到漏水通知后，发展商必须怎么做

这句话中有三个关键词，各自都会影响您通报漏水的实际做法。

• “在此期间内出现”——因此，水渍出现的那一刻就值得记录下来。请在看到的当天拍照，而不是等到有空才处理。
• “因施工不良或材料瑕疵所致”——因此成因很重要，一份书面的成因鉴定，比单纯描述症状更有分量。若发展商认为损坏是您造成的，他们会这么主张；而承包商的书面鉴定报告，正是回应这种说法的依据。
• “收到买家书面通知后三十（30）天内”——因此通知必须是书面的，而且必须被收到。在管理处柜台口头投诉，并不会启动任何日后可以举证的程序。请以能取得送达证明的方式发送通知，并保留该证明。

若发展商未在30天内完成修复

这是一个有先后顺序的程序，而非单一选项，而且每一步都需要文件佐证。通知发展商工程费用，意味着您必须先取得费用数字——即由承包商开出、针对与您通知中相同缺陷的逐项书面报价。给予发展商第二个期限，同样需要为这份第二次通知注明日期。自行进行维修并追讨费用，则意味着要保留发票、照片与完工证据。

这些事情，光靠一通电话是无法有效完成的。人们输掉这类争议的原因，几乎从来不是理据本身站不住脚——而是六个月后，没有人能拿出证据证明：发了什么、什么时候发的、内容是什么。

适用哪一条款：个别地契或分层单位

请先找出您自己的买卖合约，确认它是依据哪一份附表订立，再向任何人引用条款编号。数字（期限）两者相同；但条款编号不同，若引用错误，最快会让对方指出您误解了自己的合约。

缺陷责任期内常见的漏水情况

新建产业的漏水问题并非随机发生。大多数漏水问题，都出在少数几个细节上——因为这些正是最后才施工、测试最少、也最早被封盖起来的部位。了解自己遇到的是哪一种情况，能改变您要求发展商检查的重点。

最后一行最重要，因为那是完全不同的维修与争议方向。冷气漏水与水管漏水的天花板判断与冷凝水与渗水的分辨，说明了最常被误认为防水层失效的三种情况；新公寓的白华（盐析）处理则说明了那种让屋主惊慌、但其实只是征状而非缺陷本身的白色粉状物。

撰写有效的缺陷通知

通知是整个流程中，唯一完全掌握在您手中的部分，因此请把它写得像是一年后会有陌生人需要读懂它一样。它不需要法律用语，但需要具体、注明日期、能证明送达，并妥善保存。

1. 准确标示产业资料——项目、栋别、单位或地段编号，以及您取得交吉的日期。
2. 逐项分别描述每个缺陷，按房间列出，并注明您首次发现的日期。列成一份编号清单，方便逐项核销，而不是笼统地作为一个整体来争论。
3. 附上注明日期的照片，并对应清单中的编号。
4. 说明您要求的事项——先检查，再修复清单上的项目。
5. 以书面方式寄往合约上载明的地址，并保留送达证明。若发展商设有网上缺陷申报系统，也请一并透过该系统提交，并为每一次提交及其参考编号截图存档。
6. 保留全部往来记录。若有任何事项是透过电话或现场会议达成协议，请事后以简讯确认协议内容。

然后每当出现新的缺陷，都请重复以上步骤。第20个月才出现的缺陷，仍然属于“在期限内出现”的缺陷，而记录您首次提出的时间，正是证明这一点的依据。

必须保存24个月的证据

两年的时间，足以让手机换新、WhatsApp记录遗失、工地联络人离职。请假设这三件事都会发生来建立档案，因为在一份长长的缺陷清单中，至少有一项通常真的会发生。

当发展商拖延时：实际应对步骤

拖延很少是明确拒绝。它通常表现为沉默、维修后又复发，或承包商上门后只是把水渍涂盖了事就离开。三种情况都用同一种方式应对：以书面方式持续推进流程，并保持证据的时效性。

• 维修失败时重新通知。修补过又复发的水渍，属于同一个缺陷，而不是新的投诉——但请明确说明这一点，附上新照片与日期，让记录呈现的是延续性，而不是重新开始。
• 坚持追究成因，而非只看表面。重新粉刷天花板并不算修复了漏水问题。请以书面方式询问：查出的成因是什么，又针对成因做了什么处理。
• 若发展商的承包商不肯出具鉴定，请自行取得书面鉴定。这笔费用只占最终维修费用的一小部分，却是能改变整个对话走向的关键文件。
• 在讨论自行处理之前，先把工程费用报清楚。上述条文的关键在于“通知发展商工程费用”，而费用就意味着需要一份逐项报价单。
• 按您自己的时间表升级处理，而不是被动等待发展商。每发出一次通知，就立即在日历上记下期限。

分层单位：您的单位、大楼与共同产业

这一点在公寓中格外重要，因为新落成项目的漏水，往往根本不是发生在您自己的单位内。水从楼上单位、共用墙壁，或屋顶／裙楼渗下来，与您自己浴室里的缺陷完全是两回事——在分层产业中，这也需要透过管理处一并处理，而不只是发展商。

我们不在此重复该处理程序，因为我们已有专文说明：马来西亚分层产业的楼层间渗水问题。请将两篇一并阅读，而非取代本页——尤其当您的漏水来自自己单位以外时。共同产业缺陷与发展商交接JMB说明了整栋大楼缺陷在项目交接过程中的处理方式。

承包商书面鉴定报告应包含的内容

• 检查日期，以及在场人员。
• 测试了什么、如何测试——积水测试、水管测试、水表测试、隔离某条管线——以及测试持续了多久。
• 观察到的情况，并在文字中对应引用照片。
• 以一句话说明判定的成因，以及该判断的依据。
• 曾经检查但已排除的可能原因——这往往是报告中更有价值的部分。
• 该鉴定未涵盖的范围，以免有人对其做过度解读。
• 建议的维修范围，逐项列出，方便任何人据此报价。

只写一句“防水层失效”，并不算一份鉴定。它无法被查证、无法被回应，对任何人都没有说服力。

在期限内自行维修：请先读这一段

这里确实存在一种真实的两难，值得直接点明，而不是假装不存在。浴室漏水会让人难以忍受，让人很想先修好，之后再理论。但上述条文所描述的，是一套有先后顺序的路径——通知、给予发展商完成修复的期限、通知费用、再给予期限，之后才能自行进行维修并追讨费用。跳过这个顺序，很可能让您同时手握一张发票和一场争议。

若情况确实紧急——水已波及电路、天花板下垂、单位已无法居住——请先采取安全所需的措施，一边大量记录过程，并在承诺完整维修方案前先寻求专业意见。若并不紧急，则请遵循上述顺序，并妥善保管文件。无论哪种情况，都请先确立成因：凭猜测进行的维修，很可能需要重做一次。

诊断与记录漏水问题的费用

早期最值得花钱的事，就是找出成因。以下是我们自己的收费，以及相关补救系统的市场价格区间（2026年市场估算，巴生谷参考价）：

市场行情部分，是供您展开初步对话时参考的估算（2026年市场估算，巴生谷参考价），并非针对您单位的报价。列出这些数字，是为了在发展商的承包商说明工程范围时，您能大致判断该范围是否合理。浴室防水与天花板漏水的PU灌浆注入说明了两种最常见的补救方式。

若问题仍未解决

有些缺陷纠纷无法自行和解。我们把仲裁庭途径独立成篇，而非在此简化带过，因为管辖权、金额限额与提交期限，都必须精确说明才有意义：请参阅将新屋漏水申索提交仲裁庭。请在您的缺陷责任期届满之前阅读，而非之后，因为该页所说明的提交期限，可能取决于本页中的日期。

若漏水发生在分层产业的不同单位之间，而非涉及发展商，则适用不同的页面——分层管理仲裁庭与楼层间渗水说明了这方面的处理方式。若您正处于交接阶段，或即将交接，交接时的水患检查是您应该先阅读的页面。

为什么选择ClickBina

ClickBina处理吉隆坡与雪兰莪各地的新屋缺陷案件，通常介入的都是最棘手的阶段：发展商的承包商已经来过三次，水渍依然在那里，却没有人说清楚问题到底出在哪里。我们会找出成因，并以书面附上照片确认，也会坦白告诉您：根据上述条文，这项责任确实应由发展商承担，还是应由您自己处理。检测与评估费用为RM300–RM800／次，若接续进行维修则可豁免。参见我们所有的防水与漏水维修服务，或将照片发到WhatsApp给我们获取固定报价。

本指南说明的是我们所核实的条文内容，以及您应如何应对。这是资讯，而非针对您个别案件的法律意见。具体纠纷的结果，取决于您自己的文件、日期与事实，需要专业顾问检视这些资料后给予意见——请在依据本页任何内容采取行动前，先寻求该意见。