出售或购买尚未获得个别分层地契的产业？以下说明马来西亚的转让契约与发展商同意程序如何运作、您在HDA 1966下的权利，以及哪些行政费是合法的。
本文为一般法律资讯，并非法律意见。未获发个别地契的转售交易涉及复杂的法律问题——请务必聘请持牌的马来西亚产业律师处理。有疑问？在WhatsApp联系ClickBina →
在马来西亚，产业往往在个别地契或分层地契发出之前很久，就已经开始买卖。当业主希望在土地局发出地契之前出售（转售）自己的单位时，交易无法透过标准的产权转让备忘录（MOT／表格14A）完成，因为并没有个别地契可供登记转让。
在这种情况下，双方会使用转让契约（DOA）——一份法律文件，让现任业主（转让人）将其在与发展商签订的原始买卖合约（SPA）下的一切权利、权益与业权，转让给新买家（受让人）。由于转让契约会在发展商与买家之间的合约关系中引入新的一方，发展商通常会被通知，或被要求就该转让表示同意。
这种做法在马来西亚高楼公寓市场尤其常见，因为分层地契的申请，可能需要在交吉后5至15年才能完成。产业仍处于总地契之下的交易，在马来西亚的产业转让实务中相当普遍。
关于地契类型的更多说明，请参阅我们的马来西亚分层地契指南 →与马来西亚产业地契类型 →。
马来西亚的产业发展项目，通常遵循以下地契流程：
在第4步完成之前，业主对第三方的任何转售，都必须透过转让契约（DOA）进行。这在马来西亚二手市场的交易中，占了相当大的比例。
关于分层地契申请流程，请参阅我们的马来西亚分层地契指南 →。
| 特征 | 转让契约（DOA） | 产权转让备忘录（MOT） |
|---|---|---|
| 使用时机 | 尚未发出个别／分层地契时 | 个别／分层地契已发出 |
| 转让的内容 | 转让人在原始买卖合约下的权利（属合约权利，非地契产权） | 已登记的土地／分层单位法定产权 |
| 登记 | 不在土地局登记（因无地契可登记） | 在土地局登记，并注明于地契文件上 |
| 买家的保障 | 仅属合约权益；取决于发展商能否持续存在及日后能否取得地契 | 已登记的法定产权；产权保障最强的形式 |
| 发展商的参与 | 发展商会被通知／须“同意”（但依据s.22D，住宅产业不得拒绝同意） | 地契发出后，无需发展商参与 |
| 印花税 | 依转让契约文件按价值征收印花税（税率与MOT相同） | 依表格14A按价值征收印花税 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina《房屋发展（管制与执照）法令》1966（第118号法令）第22D条，是涉及转让契约转售的住宅产业买家最重要的法定保障。该条文的实质规定是：房屋发展商不得要求买家须先取得发展商同意，才能转让其在住宅产业中的权益。
第22D条在实务上的影响相当重大：
这项条文的立法用意，是保障买家能自由出售自己的住宅产业，而不会被发展商以高额同意费“挟持”——这是在该法定保障出台前相当常见的滥收费用现象。
对于受HDA保障的住宅产业，第22D(4)条将发展商就处理转让通知／确认所能收取的行政费，限制在：
住宅发展商若试图以交易金额的0.5%、1%或其他百分比方式收费，作为确认住宅单位转让的条件，均属违反第22D条，可依据HDA予以质疑。
然而，对于商业产业（商铺单位、办公套房、持有商业地契的SOHO单位，或综合发展项目中的非住宅部分），HDA并不适用。在这些情况下，原始买卖合约可能包含有效的“须经同意转让”条款，行政费则属合约事项——通常最高可达交易金额的1%，不过法院也曾裁定，纯属武断或过高的费用在合约上不可执行。
| 产业类型 | 发展商能否要求同意？ | 法定最高行政费 |
|---|---|---|
| 住宅产业（HDA附表G/H） | 不能——HDA 1966第22D条禁止要求须先取得同意 | RM50（用于确认记录） |
| 商业产业（不受HDA约束） | 可以，若合约有此约定——须视合约而定 | 通常为购买价的0.5%–1%（市场惯例） |
| 综合发展项目（商业部分） | 依上述商业规则处理 | 依合约而定 |
| 发展商已清盘／由清盘人处理 | 清盘人仅可确认记录 | RM50／每次确认（第22D(4)条） |
HDA 1966所保障的是住宅产业——定义为整栋或部分建筑物，用途为居住场所（有地房屋、公寓、condominium）。持有商业地契的产业（SOHO、SOFO、持商业地契的服务式公寓、零售商铺）并不受HDA保障。
对于像SoHo发展项目，或位于零售裙楼之上的公寓大楼这类综合发展项目而言，住宅分层单位受HDA保障，商业单位则不受保障。买家必须确认自己单位的正确土地用途分类（分区用途），才能知道自己的转售适用哪一套规则。
| 步骤 | 由谁执行 | 关键文件 |
|---|---|---|
| 1. 谈妥条件 | 买卖双方 | 意向书／OTP |
| 2. 委任律师（双方） | 双方各自委任 | 律师委任信 |
| 3. 拟备转让契约 | 卖方（或双方共同委任）的律师 | 转让契约（DOA） |
| 4. 为转让契约加盖印花 | 律师——透过LHDN电子印花系统办理 | 已加盖印花的转让契约（依价值征收印花税） |
| 5. 通知发展商 | 律师寄发通知函 | 转让通知函 + RM50行政费 |
| 6. 发展商确认（住宅产业无需同意） | 发展商更新记录 | 发展商确认函 |
| 7. 买家的银行贷款 | 买家的银行 | LACA（贷款兼转让协议）或贷款批准信 |
| 8. 地契完善手续（分层地契发出时） | 律师 | 表格14A（MOT）——待地契可用时办理 |
当买家以房贷方式为转让契约购买提供融资时，由于产业尚未发出地契，银行无法设定传统的押记（注册按揭）。银行会改用贷款兼转让协议（LACA）——一份结合贷款协议与SPA权利转让的文件，作为银行的担保。
LACA安排的几项主要影响：
关于转让完善手续的费用与流程，请参阅我们的马来西亚SPA与MOT指南 →。
| 转让方式 | 适用情况 | 产权保障程度 | 发展商角色 | 银行担保 |
|---|---|---|---|---|
| MOT（表格14A） | 个别／分层地契已发出 | 最强——已登记的法定产权 | 地契发出后无需参与 | 地契上的已登记押记 |
| DOA（转让契约） | 尚未有地契；转售情况 | 仅属合约权益 | 会被通知；更新记录 | LACA（衡平法上的担保） |
| 直接SPA（首次向发展商购买） | 向原发展商购买 | 属合约权益（附表G/H下的SPA） | 合约对方；受HDA规范 | LACA或对总地契的押记 |
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